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2008年長(zhǎng)春房交會(huì)參展企業(yè)和展銷(xiāo)房源均創(chuàng)歷史之最，交易量和交易額均較去年房交會(huì)有所增長(zhǎng)，但是成交量增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于供給量增長(zhǎng)。新華社記者:徐家軍
攝 | 吉林省長(zhǎng)春市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)多年低迷。但自2006年以來(lái)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升和長(zhǎng)春市大規(guī)模棚戶(hù)區(qū)改造的全面實(shí)施，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)一路狂飆。房地產(chǎn)投資也和房?jī)r(jià)一起，持續(xù)走高。曾經(jīng)的房地產(chǎn)“價(jià)格洼地”，有被迅速填平的跡象�！�
但是，在表面繁榮的背后，出現(xiàn)了成交量增長(zhǎng)與開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)不成比例，成交量增長(zhǎng)與成交金額增長(zhǎng)不成比例的矛盾現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，在全國(guó)二線(xiàn)城市中具有典型性，當(dāng)前應(yīng)謹(jǐn)防二線(xiàn)城市投資過(guò)熱形成泡沫。
房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng) 投資高位運(yùn)行
房交會(huì)一向被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。2008年長(zhǎng)春房交會(huì)歷時(shí)5天，6月17日落幕，交易量和交易額均較去年房交會(huì)有所增長(zhǎng)，但是成交量增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于供給量增長(zhǎng)。據(jù)了解，此次房交會(huì)，參展企業(yè)和展銷(xiāo)房源均創(chuàng)歷史之最。93家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名參展，比去年增加20多家，展銷(xiāo)房源866萬(wàn)平方米，比去年增加23%。而據(jù)長(zhǎng)春房交會(huì)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，本屆房交會(huì)期間，房屋累計(jì)成交總面積為71.7萬(wàn)平方米，同比只增長(zhǎng)了3.2%。
一方面是上市量增長(zhǎng)大于成交量增長(zhǎng)，另一方面是長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍高位運(yùn)行，持續(xù)快速增長(zhǎng)。今年1至5月長(zhǎng)春市完成開(kāi)發(fā)投資34.6億元，同比增長(zhǎng)44.1%，其中住宅24.9億元，同比增長(zhǎng)38.4%。僅今年1至5月，長(zhǎng)春新開(kāi)盤(pán)達(dá)44個(gè)，新批準(zhǔn)可售面積251萬(wàn)平方米，同比增加128%。
與開(kāi)發(fā)量同步上升的是空置房增加。按照吉林省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2008年1至4月，全省商品房空置面積為514.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近50%。在全部空置面積中，住宅面積為343.48萬(wàn)平方米，占全部空置面積的66.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為116.87萬(wàn)平方米，占全部空置面積的22.7%。
本次長(zhǎng)春房交會(huì)還出現(xiàn)了成交金額增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成交量的現(xiàn)象。房交會(huì)5天房屋累計(jì)成交總面積為71.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了3.2%，成交總額達(dá)30.2億元，同比增長(zhǎng)50.8%。其中住宅成交總面積為66.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.6%，成交總額達(dá)28.26億元，同比增長(zhǎng)61.1%。根據(jù)這一統(tǒng)計(jì)數(shù)字計(jì)算，房交會(huì)成交均價(jià)已達(dá)每平方米4200元以上，比去年年底的商品房均價(jià)3100元/平方米高出1000多元。
長(zhǎng)春房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)盛學(xué)永認(rèn)為，本次房交會(huì)成交均價(jià)較高，可能與這一時(shí)段高檔房成交量較大有關(guān)。長(zhǎng)春市民徐莉則認(rèn)為，這從一個(gè)側(cè)面反映出長(zhǎng)春房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，普通民眾難以承受。
二線(xiàn)城市低成本優(yōu)勢(shì)漸失
2005年前，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較低迷，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期在每平方米2200元至2300元之間徘徊，甚至出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，在全國(guó)30個(gè)大中城市中，商品房均價(jià)始終靠后。
2006年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控后，一線(xiàn)城市受到影響較大，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)降低，開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向受宏觀調(diào)控影響較小的二線(xiàn)城市。長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的劣勢(shì)此刻成為了“優(yōu)勢(shì)”，全國(guó)各路開(kāi)發(fā)商紛紛涌入長(zhǎng)春進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，一些前期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商也加快了開(kāi)發(fā)規(guī)模，長(zhǎng)春市開(kāi)發(fā)面積迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也一路走高。從2005年的不到2300元/平方米，迅速躥升至2006年的2700元/平方米、2007年的3100元/平方米，2008年房交會(huì)期間，均價(jià)達(dá)4200元以上�！�2006年前拿地的開(kāi)發(fā)商，前兩年賺了大錢(qián)，但是現(xiàn)在錢(qián)沒(méi)那么好賺了，地價(jià)和建材都在漲。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
長(zhǎng)春市發(fā)展和改革委員會(huì)一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長(zhǎng)春的房?jī)r(jià)今年將從需求推動(dòng)轉(zhuǎn)入成本推動(dòng)期，企業(yè)利潤(rùn)將進(jìn)一步攤薄。2007年以前拿到的土地，均價(jià)在200至800元/平方米，2007年，長(zhǎng)春平均地價(jià)超過(guò)每平方米1000元，今年上半年已超過(guò)1600元。據(jù)一些開(kāi)發(fā)商反映，一般項(xiàng)目的毛利率在30%左右，扣掉營(yíng)業(yè)稅5.5%，所得稅25%，最后的利潤(rùn)是比較少的。有的開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)利潤(rùn)只有10%左右，貸款利息還不計(jì)算在內(nèi)。
與迅速上漲的成本相比，二線(xiàn)城市居民的購(gòu)買(mǎi)力并沒(méi)有同步提升。長(zhǎng)春房交會(huì)參觀者53萬(wàn)人次，成交量卻只有6000多套。按照長(zhǎng)春市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2007年長(zhǎng)春市城市居民人均可支配收入為12810元，也就是說(shuō)，按照房交會(huì)的均價(jià)，長(zhǎng)春人一年的收入只能買(mǎi)下3平方米的房子。由此可見(jiàn)，孱弱的購(gòu)買(mǎi)力使本應(yīng)作為房地產(chǎn)需求中最大的一部分——以自住為目的的消費(fèi)需求難當(dāng)重任。
而投資和投機(jī)兩種需求方式在經(jīng)濟(jì)并不算發(fā)達(dá)的長(zhǎng)春也并不旺盛。投機(jī)需求，也就是炒房的確存在，但這幾年所占比例一直非常之少；而對(duì)于投資需求，由于長(zhǎng)春高收入者人數(shù)十分有限，很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起波瀾。來(lái)自長(zhǎng)春市稅務(wù)部門(mén)提供的數(shù)字，截至2008年3月31日，長(zhǎng)春市年收入12萬(wàn)元以上的個(gè)稅申報(bào)人僅為10500人。
持續(xù)“高燒”可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
長(zhǎng)春工程學(xué)院管理學(xué)院院長(zhǎng)兼房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)譚敬勝教授認(rèn)為，一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)要想長(zhǎng)期健康發(fā)展，不能僅僅與其它城市比，必須要與當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、居民的購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)。從房地產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系看，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)，還有待更深入的研究。
記者在采訪(fǎng)中了解到，像長(zhǎng)春這樣房地產(chǎn)投資持續(xù)高燒，房?jī)r(jià)一路上漲的城市不只長(zhǎng)春一地。今年烏魯木齊等二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北京等一線(xiàn)城市。在每一個(gè)城市房?jī)r(jià)快速上漲的背后，都有熱錢(qián)涌入。
譚敬勝提醒說(shuō)，房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，既要看到美好的前景，這是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，短期內(nèi)也不能沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和亞洲經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，誰(shuí)也不敢斷言。而今年無(wú)疑是我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較困難的一年，從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，2006年調(diào)控的效果已經(jīng)在一些城市中顯現(xiàn)出來(lái)了。如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)向下，房地產(chǎn)肯定要下來(lái)；如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，房地產(chǎn)肯定走好，這是一個(gè)規(guī)律。因此，無(wú)論是各級(jí)政府還是開(kāi)發(fā)企業(yè)，務(wù)必對(duì)形勢(shì)有清醒認(rèn)識(shí)，未雨綢繆，避免投資過(guò)熱造成的風(fēng)險(xiǎn)。 |