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一些人認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于低迷期，如果成交量再繼續(xù)低迷，估計(jì)開(kāi)發(fā)商很快就會(huì)支撐不住而繼續(xù)降價(jià)，突然冒出來(lái)一個(gè)萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)，暴露買房者的真實(shí)意圖，使得開(kāi)發(fā)商不但不降價(jià)，反而要漲價(jià)了，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)也許會(huì)起到托市工具的作用。
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高樓林立的深圳街頭 | 今年以來(lái)，深圳市商品房銷售價(jià)格持續(xù)調(diào)整，成交極度萎縮，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者都在對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行觀望，就在此時(shí)，深圳突然冒出了一個(gè)萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉默，同時(shí)引發(fā)社會(huì)極大關(guān)注。
近兩萬(wàn)人報(bào)名參加購(gòu)房團(tuán)
今年7月1日，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)發(fā)起人鄒濤搭建了深圳萬(wàn)人住房團(tuán)購(gòu)平臺(tái)，并通過(guò)其私人網(wǎng)站向社會(huì)招集人馬。此事經(jīng)一些媒體報(bào)道后，反響強(qiáng)烈，僅僅35天時(shí)間，就有近兩萬(wàn)人向鄒濤報(bào)名。
今年34歲的鄒濤，讀過(guò)工商管理專業(yè)，1997年進(jìn)入深圳工作，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)自己的高爾夫用品公司。據(jù)鄒濤介紹：已登記報(bào)名的近兩萬(wàn)名住房團(tuán)購(gòu)成員近九成為深圳本地常住市民，其他來(lái)自全國(guó)各地；登記者中年齡最小的23歲，最大的60多歲，從事多種職業(yè)——私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)白領(lǐng)、事業(yè)單位職員等，月收入最少3000多元，最多2萬(wàn)多元，其中85%的成員沒(méi)有買過(guò)房，90%的人認(rèn)為如果購(gòu)房選擇按揭貸款方式，10%的人準(zhǔn)備一次性付款。
萬(wàn)人住房團(tuán)購(gòu)平臺(tái)從搭建之處就有明確的基本目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)深圳特區(qū)內(nèi)(羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū))普通商品房團(tuán)購(gòu)均價(jià)8000元/平方米；特區(qū)外(寶安區(qū)、龍崗區(qū))團(tuán)購(gòu)均價(jià)5000至6000元/平方米。鄒濤認(rèn)為，之所以參與者眾多，是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)可團(tuán)購(gòu)目標(biāo)價(jià)，同時(shí)也說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，目前深圳的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市民所能承受的經(jīng)濟(jì)能力，許多老百姓還是渴望通過(guò)團(tuán)購(gòu)平臺(tái)或其他方式，實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想。他說(shuō)，眼下，大多數(shù)有購(gòu)房意向的人都在被動(dòng)地觀望，等著房?jī)r(jià)下跌，我們應(yīng)該化被動(dòng)為主動(dòng)，依靠集體的力量來(lái)和開(kāi)發(fā)商議價(jià)，迫使開(kāi)發(fā)商放棄獲取暴利想法。希望深圳市民能通過(guò)萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)平臺(tái)了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)和信息。
據(jù)了解，7月底，鄒濤率領(lǐng)幾名購(gòu)房團(tuán)的志愿者先后與深圳的兩家房地產(chǎn)公司談判，并達(dá)成初步團(tuán)購(gòu)意向。鄒濤說(shuō)，如果談判價(jià)格合理，相信首批可能會(huì)有幾百名團(tuán)購(gòu)成員受益。
市場(chǎng)價(jià)與購(gòu)房團(tuán)的目標(biāo)價(jià)位相距甚遠(yuǎn)
鄒濤發(fā)起萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)行動(dòng)目標(biāo)很明確，要讓團(tuán)購(gòu)成員買到低于市場(chǎng)價(jià)格的房子，但是，開(kāi)發(fā)商能接受他開(kāi)出的價(jià)碼嗎？前期高位買入的購(gòu)房者能受得了嗎？會(huì)出現(xiàn)斷供潮嗎？因此，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)的行動(dòng)成功與否，根本上取決于他們開(kāi)出的目標(biāo)價(jià)——特區(qū)內(nèi)8000元/平方米，特區(qū)外6000元/平方米能否被市場(chǎng)接受。
據(jù)分析，深圳本輪房?jī)r(jià)上漲是從2004年開(kāi)始起步的，當(dāng)時(shí)，深圳特區(qū)內(nèi)的商品房均價(jià)約每平方米5000多元，特區(qū)外約每平方米3500元左右。鄒濤認(rèn)為，按照深圳目前的房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的銷售利潤(rùn)應(yīng)該還有50%左右，團(tuán)購(gòu)目標(biāo)價(jià)是基于這種分析而確定的。
深圳的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)近3年的快速、大幅拉升后，上漲了3倍多，于2007年10月見(jiàn)頂。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，深圳商品房銷售均價(jià)從2007年10月17350元/平方米的歷史高位，下降至今年6月的11159元/平方米，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度約36%。
業(yè)內(nèi)人士林藝明指出，隨著房?jī)r(jià)大跌，一些高位買入的購(gòu)房者的3成首付化為烏有，不少購(gòu)房者出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，一些樓盤的小業(yè)主紛紛向開(kāi)發(fā)商討要損失補(bǔ)償，個(gè)別按揭購(gòu)房者不得不斷供；媒體對(duì)負(fù)資產(chǎn)、斷供、中介倒閉、炒樓內(nèi)幕等現(xiàn)象的連續(xù)報(bào)道給了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的壓力，使得市場(chǎng)成交大幅萎縮。今年上半年，深圳新建商品房銷售面積比去年同期減少5成多，萎縮至10年前的住房銷售水平。他說(shuō)，按照萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)開(kāi)出的價(jià)格成交，首當(dāng)其沖的是前期高位套牢者。
記者了解到，雖然深圳房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大，但絕對(duì)價(jià)格并不低。深圳市國(guó)土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)，深圳特區(qū)內(nèi)新建商品房樓盤的銷售價(jià)約在每平方米1.3萬(wàn)元至2萬(wàn)元之間，關(guān)外約在每平方米8000元至10000元之間，與萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)的目標(biāo)價(jià)位相距甚遠(yuǎn)。
深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鄭耀雄介紹說(shuō)，今年5月，特區(qū)內(nèi)某個(gè)樓盤試探性地以每平方米8000元左右的特價(jià)開(kāi)盤銷售其中一部分商品房，結(jié)果當(dāng)天被搶購(gòu)一空，開(kāi)發(fā)商只好重新提價(jià)，這說(shuō)明8000元/平方米的房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底了。鄭耀雄認(rèn)為，按照深圳目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，以萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)的目標(biāo)價(jià)位短期內(nèi)成交可能性不大，如果現(xiàn)在關(guān)內(nèi)新建商品房?jī)r(jià)格跌破8000元/平方米，將會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重大打擊。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不可忽視
深圳萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)誕生后，立即引發(fā)爭(zhēng)議。一些深圳市民認(rèn)為，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)是新生事物，反映了許多普通老百姓的購(gòu)房意愿，不論成功與否，都對(duì)目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極促進(jìn)作用。
萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)的一些成員對(duì)記者說(shuō)，萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)平臺(tái)正在向規(guī)范化的方向運(yùn)作，聘請(qǐng)了常年法律顧問(wèn)，還聘請(qǐng)了美國(guó)前總統(tǒng)克林頓的首席談判顧問(wèn)羅杰·道森擔(dān)任特約購(gòu)房談判指導(dǎo)顧問(wèn)，并向其頒發(fā)了聘書，購(gòu)房團(tuán)的成員希望這個(gè)平臺(tái)能成為探索解決普通百姓的住房問(wèn)題，協(xié)同房地產(chǎn)發(fā)展商減少營(yíng)銷成本，讓利于民。
一些人認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于低迷期，如果成交量再繼續(xù)低迷，估計(jì)開(kāi)發(fā)商很快就會(huì)支撐不住而繼續(xù)降價(jià)，突然冒出來(lái)一個(gè)萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)，暴露買房者的真實(shí)意圖，使得開(kāi)發(fā)商不但不降價(jià)，反而要漲價(jià)了，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)也許會(huì)起到托市工具的作用。
深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺分析說(shuō)，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)具備了較強(qiáng)的談判實(shí)力，其行動(dòng)如果成功，將會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)。去年底以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)跌幅較深，直接影響到銀行信貸資金的安全。房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的發(fā)展規(guī)律，如果要讓房?jī)r(jià)下降一步到位，必然會(huì)造成嚴(yán)重后果，包括開(kāi)發(fā)商的資金鏈、政府出讓土地價(jià)格、前期按揭購(gòu)房者的還貸能力，以及對(duì)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等等。他說(shuō)，今年上半年，深圳新建商品房銷售面積為170萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于售出兩萬(wàn)套85平方米的住房，如果兩萬(wàn)購(gòu)房者在短期內(nèi)交易成功，要實(shí)現(xiàn)萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)開(kāi)出的目標(biāo)價(jià)的可能性不大。
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在新浪網(wǎng)“社會(huì)公益活動(dòng)家鄒濤”7月30日的博客上，詳細(xì)敘述了他和首批志愿者與兩家房地產(chǎn)公司的首次“談判”
2008年7月29日中午及下午，在一邊繼續(xù)完善第一批報(bào)名登記統(tǒng)計(jì)篩選工作，剔除報(bào)名資料不全人員的同時(shí)，與志愿者黃先生、廖先生等6人一起前往約好的2家房地產(chǎn)公司與其相關(guān)負(fù)責(zé)人展開(kāi)實(shí)質(zhì)性的面談，邁開(kāi)了“深圳萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)”另一項(xiàng)重要工作——選樓盤的實(shí)際行動(dòng)第一步。
這兩家房地產(chǎn)公司先后與我們的志愿者主動(dòng)聯(lián)系，在確認(rèn)其相關(guān)真實(shí)情況后，我們才開(kāi)始接觸。在幾個(gè)小時(shí)的溝通中，我能強(qiáng)烈地感受到四點(diǎn)：
一是房地產(chǎn)商依然還有06、07年的暴利思想，堅(jiān)信樓價(jià)會(huì)“長(zhǎng)期繼續(xù)上漲”，對(duì)去年樓價(jià)一天一個(gè)價(jià)瘋漲的日子“相當(dāng)懷念”，這也許是他們硬撐，死不降價(jià)，不斷發(fā)布“救市”、要求國(guó)家給政策的原因。
二是我可以明顯地感覺(jué)到房地產(chǎn)商的資金應(yīng)該是非常緊張了，在價(jià)格瘋狂的時(shí)候，有的房地產(chǎn)商曾把自己開(kāi)發(fā)的樓盤通過(guò)銀行“按揭”的方式套去資金獲利后“賣”到自己名下，等有機(jī)會(huì)再放出來(lái)轉(zhuǎn)賣一次獲取暴利，這也許就是所謂有的樓盤通過(guò)媒體公開(kāi)宣稱什么一開(kāi)市就“銷售幾成”的原因吧，其實(shí)制造的都是虛假的“繁榮”。
三是發(fā)展商不會(huì)公開(kāi)降價(jià)。特別是有老業(yè)主的樓盤，如果通過(guò)廣告公開(kāi)降價(jià)，老業(yè)主會(huì)“鬧事”，惹來(lái)更多麻煩，所以他們只能“封盤”。但通過(guò)“團(tuán)購(gòu)的方式”是比較可行的方式。
四是一些樓盤是通過(guò)銀行的“開(kāi)發(fā)貸”開(kāi)發(fā)的，降價(jià)銀行不答應(yīng)，買房人的消費(fèi)信貸做不了，因此開(kāi)發(fā)商只好“封盤”不賣，觀望，等國(guó)家政策放松。
通過(guò)這四點(diǎn)，我想強(qiáng)烈呼吁，一是想買房的老百姓千萬(wàn)不要急，不要恐慌，一定要買與自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力相符的商品房，否則，只會(huì)背負(fù)沉重的債務(wù)。二是國(guó)家一定不能被利益集團(tuán)綁架，一定要繼續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策，不但不能放松，而且要加緊，否則會(huì)繼續(xù)制造泡沫，導(dǎo)致社會(huì)和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定。同時(shí)，要從銀行的資金源頭上控制哄抬房?jī)r(jià)、炒作地皮、樓價(jià)，因?yàn)槟切┡馁u出來(lái)的所謂的“地王”，事實(shí)上也是開(kāi)發(fā)商用銀行的錢“買來(lái)的”，而銀行的錢其實(shí)都是老百姓的儲(chǔ)蓄存款血汗錢啊。 | | |