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開發(fā)商資金鏈緊張
“做了這么多年房地產(chǎn)，今年是最難熬的一年，銀行貸不出來款，房子又賣不出去回不了款，這樣下去很多地產(chǎn)公司的資金鏈會出問題�！敝泻５禺a(chǎn)深圳分公司一位部門經(jīng)理說。
記者發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場發(fā)生了一系列微妙變化。其中，從“土地為王”到“資金為王”的轉(zhuǎn)變最為明顯，“只要能拿到土地就等于房地產(chǎn)開發(fā)成功”的時代已經(jīng)過去。采訪過程中，雖然不少開發(fā)商對于到底資金緊張到什么程度閃爍其詞，但是幾乎所有的開發(fā)商都坦言資金鏈吃緊。
一家房地產(chǎn)公司融資方面負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行融資是房地產(chǎn)開發(fā)公司最直接和傳統(tǒng)的方式，一個項目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請貸款。今年銀行整個的放款規(guī)模是有所增加的，但是資金更多地都流向了其它行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金被大大壓縮了。在銀根緊縮的大環(huán)境下，確實讓非常多的開發(fā)商在資金鏈上捉襟見肘。
中國指數(shù)研究院華南分院研究總監(jiān)孫宗耀介紹，目前開發(fā)商資金狀況主要分為兩種情況，對于大開發(fā)商類似萬科等上市公司，他們的資金壓力相對不會那么大，他們的融資平臺、渠道相對較廣；而對于中小開發(fā)商尤其是計劃上市的企業(yè)資金狀況就非常緊張。
“當(dāng)前多數(shù)開發(fā)商屬于后者，兩面夾擊令他們的日子并不好過，資金鏈越繃越緊。一方面銷售不暢難以回款，另一方面信貸依舊從緊�，F(xiàn)在開發(fā)商對拿地更加謹(jǐn)慎了，不敢輕易拿地。同時部分開發(fā)商已在叫賣手中的土地和項目�！睂O宗耀說。
數(shù)據(jù)顯示，今年深圳共拍了28塊土地，其中8塊土地流拍，這在之前是很難想象的。拿地步伐放緩的同時，深圳地產(chǎn)開發(fā)的步伐也出現(xiàn)明顯減緩。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，目前，他們清理已批未建土地735宗，總面積達(dá)18.98平方公里，已確認(rèn)的閑置土地546宗，面積達(dá)13.77平方公里，為此他們追繳的閑置土地費就近億元。
銀行信貸閘門未見松動催款加速
與此同時，銀行信貸依舊從緊，加速催款更令房地產(chǎn)開發(fā)商“雪上加霜”�！澳壳�，通過我們接觸了解的情況來看，無論是個人住房按揭貸款還是房地產(chǎn)開發(fā)貸款沒有任何松動的跡象，前段時間降低貸款利率和存款準(zhǔn)備金率引發(fā)了市場有關(guān)信貸閘門可能放松的遐想，但直到目前也沒有看到這方面有松動的跡象�！盌TZ戴德梁行深圳研究部負(fù)責(zé)人張曉端說。
建設(shè)銀行深圳分行有關(guān)人士告訴記者，目前他們十分關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售狀況，如果開發(fā)商銷售額達(dá)到一定的幅度即使尚未銷售完畢也要還清貸款，對購買其樓盤客戶的按揭貸款他們的審核力度也比以往要嚴(yán)很多。
目前，國內(nèi)部分地區(qū)如深圳等地已出現(xiàn)樓盤跌價的現(xiàn)象，這是否預(yù)示著銀行房貸將受累出現(xiàn)大筆壞賬呢？深圳銀監(jiān)局有關(guān)人士介紹，目前深圳房貸的不良貸款率在可控范圍之內(nèi)。2008年以來，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房價跌幅較深，直接影響銀行信貸資金的安全。深圳銀監(jiān)局一直高度關(guān)注，年初以來采取了一系列措施，取得了明顯的成效。
記者了解到，去年以來，房地產(chǎn)業(yè)被列入控制通脹的重點調(diào)控行業(yè)之一后，銀監(jiān)會及央行多次下達(dá)文件，要求收緊對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批。央行的數(shù)字顯示，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30%。
國家出臺的組合拳政策是否會緩解開發(fā)商資金鏈緊張的情況？孫宗耀認(rèn)為此舉對緩解開發(fā)商的資金狀況作用有限。他解釋說，目前樓市的問題主要表現(xiàn)在兩個方面，一是消費者的信心不足，對未來經(jīng)濟(jì)走勢和收入增長預(yù)期有限，因此僅僅依靠出臺的幾個政策很難從根本上扭轉(zhuǎn)市場的現(xiàn)狀；更為重要的是，房價仍舊偏高，仍有一定的下調(diào)空間。
開發(fā)投資增速下降引發(fā)供給結(jié)構(gòu)失衡擔(dān)憂
記者發(fā)現(xiàn)，由于受開發(fā)商資金鏈緊張、房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷等綜合性因素影響，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比出現(xiàn)放緩跡象。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資305.44億元，同比減少2.46%，其中完成商品住宅投資225.38億元，同比減少1.11%；商品房施工面積為3002.64萬平方米，同比增加2.1%，其中住宅施工面積2074.8萬平方米，同比增加0.12%；商品房新開工面積586.93萬平方米，同比增加1.32%，其中住宅新開工面積386.02萬平方米，同比減少13.13%。
這一數(shù)字引發(fā)了業(yè)內(nèi)外關(guān)于未來可供給房屋面積減少的擔(dān)憂�！巴顿Y增速下降了，未來可供給的樓盤面積必然會減少，深圳樓市度過眼前的調(diào)整期后，可能面臨著更為尖銳的供求失衡。”金地集團(tuán)總裁張華綱說。
和憂慮的觀點不同，孫宗耀相對樂觀。他說，未來市場的供給量主要決定于兩個方面，一是存量房，另一個是增量房；今年由于銷售不暢存量房這一塊比較充足，同時，政府在保障性住房方面也會有比較大的動作，這也會形成新的供給量，如果投資增幅不是出現(xiàn)大幅度下滑沒必要過于憂慮。 |