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在日前發(fā)布的2009年中國經(jīng)濟藍皮書中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心梁爽博士撰寫的《2008年房地產(chǎn)市場分析與2009年展望》一文預(yù)測，2009年，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。
短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)
由于需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。
2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图�；從產(chǎn)品需求特點的角度，留存在市場當(dāng)中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，因此未來市場競爭會更加激烈。
在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組，開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。
在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。
“斷供”、“爛尾樓”出現(xiàn)可能性加大
房地產(chǎn)市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險：
一是利率上調(diào)、房價下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風(fēng)險。美國次貸危機，就是從2004年7月到2006年6月，美聯(lián)儲為抑制通脹連續(xù)17次升息，由此把數(shù)十萬個依靠“次級債”貸款購房的美國低信用家庭逼上了斷供、失房的絕路。而我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數(shù)額以年均75%的速度增長。根據(jù)國際經(jīng)驗，住房按揭貸款的前三至五年是風(fēng)險高危期。而過去四年中新貸出的款項，在利率上調(diào)和房價下跌的情況下，“斷供”的風(fēng)險加大。
二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。
三是由于房地產(chǎn)市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟，經(jīng)濟增長下滑的風(fēng)險加大。
房市供求關(guān)系緊張狀況可能再現(xiàn)
從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)。
在美國經(jīng)濟衰退、國內(nèi)經(jīng)濟增長放慢、股市持續(xù)低迷的形勢下，2008年9月17日，央行下調(diào)貸款利率及中小銀行存款準(zhǔn)備金率。從此次利率的下調(diào)可以看出中央在“保增長”和“控通脹”的關(guān)系上，保經(jīng)濟增長被置于更加突出的位置。本次利率的下調(diào)對房地產(chǎn)市場的實質(zhì)影響不大，但心理影響卻至關(guān)重要，各方均看好利率將進入下行通道，這對房地產(chǎn)市場是利好消息。隨著宏觀經(jīng)濟形勢逐漸轉(zhuǎn)好，被抑制的多種需求，如快速城鎮(zhèn)化帶來的購房需求，收入增長引致的改善性需求，投資、投機需求，將進一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應(yīng)量，供求關(guān)系有可能進一步緊張。
此外，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。在2006年推出的“90/70”政策實施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設(shè)規(guī)劃都進行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計劃的落實，2009年，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價房供應(yīng)也會增加，中低收入家庭住房困難問題會得到進一步解決。 |