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新華社發(fā) | 2008年下半年以來，在國內部分發(fā)達城市房地產市場出現(xiàn)量價齊跌、消費者持幣觀望、市場信心不足的大氣候下，西北內陸城市銀川市的房價漲幅卻一直居全國大中城市前列，特別是11、12月，銀川市新房、二手房價格同比增長更是居全國70個大中城市首位。一些業(yè)內人士分析，2009年，銀川樓市有可能繼續(xù)扮演“黑馬”角色領跑全國。
樓市領漲城市易主 銀川房價漲幅居前
2008年是樓市領漲城市“易主”的一年，以烏魯木齊、銀川、蘭州為代表的西部二、三線城市已經取代廣州、深圳、北京等一線城市成為房價上漲的領頭羊。這一年也是樓市低迷氣氛自東向西擴散的一年，蘭州、烏魯木齊等西部城市出現(xiàn)了房價下跌、交易量嚴重萎縮等現(xiàn)象。
據(jù)銀川市住房保障局發(fā)布的最新分析數(shù)據(jù)顯示，在銀川，一個很獨特的現(xiàn)象是房地產市場量降價升的趨勢正在繼續(xù)擴大，商品房實際銷售面積同比下降超過9%，新房銷售價格同比卻增長9%左右，與其他城市形成強烈反差。目前，銀川商品住宅平均售價已達到2958元/平方米，同比上漲18.83%。與新房銷售量下降相反，二手房交易量仍呈上升趨勢。2008年銀川二手房交易面積同比增長超過1.5%，住宅交易價格超過2500元/平方米，同比上漲超過15%。
據(jù)銀川市住房保障局分析，外來人口購房比例持續(xù)上升，成為支撐銀川房價的一個重要因素。2008年銀川市以外人員購買新房120多萬平方米，占總銷售量的57%還多。其中，外省市人員購房占總銷售量的16%，本省其它地區(qū)人員購房占總銷售量的41%。
目前，銀川市老城區(qū)、金鳳區(qū)等黃金地帶的房價每平方米已超過4500多元，一些環(huán)境好的小區(qū)房價甚至超過6000元。據(jù)銀川市房地產協(xié)會介紹，自2005年以來每年銀川房地產對稅收的貢獻已居于半壁江山的地位，每竣工100萬平方米的房子，就可以解決3萬勞動力就業(yè)，銀川房地產業(yè)真正成為支柱產業(yè)。
樓市風險不斷加大 企業(yè)拿地更趨謹慎
雖然銀川正在扮演房價堅挺者的角色，但是融資難、銷售慢的問題也正在逐步深化，一些業(yè)內人士預言，2009年將是銀川房地產企業(yè)投資格局風云突變的一年，樓市的風險或將進一步加大，造成中小企業(yè)被淘汰，或者被迫合并重組，重新上路。
據(jù)銀川市住房保障局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年銀川市商品房銷售面積呈下降趨勢。銷售難的情況不僅降低了消費者購房的預期，也使房產商們保守起來，2008年房屋竣工面積下降超過17%。
中房集團銀川房地產開發(fā)有限責任公司總經理方陸說，銀川房地產商們已經完成了從“蜜月期”到“生活期”的轉變，一夜暴富的現(xiàn)象基本消失，房產投資的利潤明顯降低，一些住宅項目每平方米的利潤被壓縮到100元以下。利潤的下滑已經使很多企業(yè)在拿地上更加謹慎。
從房產市場融資的情況來看，今年中小房地產企業(yè)的日子將更加難過。據(jù)方陸介紹，從中房公司旗下的小額信貸公司貸款的情況來看，中小企業(yè)今年退市的速度可能明顯加快，銀川市房地產開發(fā)資本化、規(guī)模化的趨勢將進一步增強。
目前，隨著銀川市老城區(qū)、金鳳區(qū)“白菜心”地塊基本被開發(fā)完畢，再加上投資風險的加大，部分房地產企業(yè)開始向銀川周邊的郊區(qū)拓展，這些地塊每畝價格只有三四十萬元，只相當于老城區(qū)土地價格的30%左右。
一家來自青島的房地產企業(yè)負責人告訴記者，現(xiàn)在追逐“地王”的熱情已經消散，他的企業(yè)在金鳳區(qū)郊區(qū)開發(fā)的樓盤，初步定價在每平方米3500元上下浮動，這個價位在銀川處于中等，容易為購房者接受。
多家房地產企業(yè)負責人向記者表示，現(xiàn)在正是行業(yè)內“剩者為王”的關鍵時刻，對于很多大城市的房地產企業(yè)來說，日子非常難熬，特別是去年拿了高價地和規(guī)模擴張?zhí)斓钠髽I(yè)，受目前樓市低迷以及資金緊張的影響，有些已經難以為繼了。2009年一些企業(yè)開始傾向于保守開發(fā)，寧吃“白菜葉”，不拿高價地。
2009年銀川房價漲幅仍將處于高位
去年冬季以后，銀川房地產市場出現(xiàn)了“房產商固守不降價，消費者持幣不購房”的現(xiàn)象，但是一些業(yè)內人士認為，由于銀川市房地產企業(yè)自身的特點，加上銀川區(qū)域中心城市輻射功能的進一步增強，2009年銀川房價可能再次出乎消費者的預期，出現(xiàn)較大幅度的上漲。
銀川市副市長何正榮說，雖然銀川房市去年下半年在全國大中城市一枝獨秀，但是房地產市場并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。目前，銀川市的房價結構比例為：土地費用占30%至35%，建設成本占45%至55%、各種稅費占8%至9%，管理費占1%至2%，開發(fā)商利潤占5%至10%�？梢哉f，銀川房市擠不出太多的泡沫，房價上漲屬于成本推動型的基本模式。
寧夏正豐房地產有限公司董事長鄭國祥認為，銀川樓市交易量的低迷已經持續(xù)了3個多月，但是房價并沒有出現(xiàn)任何松動，有的樓盤讓利也不過每平方米幾十元。目前，銀川作為500公里半徑內的區(qū)域中心城市的輻射能力明顯增強，所造成的剛性需求還是比較大。
另外，在買方市場逐漸顯現(xiàn)的情況下，一些企業(yè)開始高度重視誠信建設，銀川房產市場的質量、服務意識正在不斷加強，以增強消費者的購房信心。中房集團銀川房地產開發(fā)有限責任公司就推出了六大誠信宣言，比如“周邊不利因素告知、7天無理由退房”等內容。
據(jù)寧夏建設廳房產處處長劉延剛介紹，2009年銀川房地產企業(yè)將進入快速調整期，主管部門將通過建立信用評價體系，通過宏觀調控使眾多中小房地產企業(yè)逐步淘汰，或者進行整合兼并，目前已經有6家企業(yè)為了抵御市場風險自動重組。
在銀川市房地產市場分析座談會上，一些分析人士認為，隨著中央積極的財政、穩(wěn)健的貨幣政策的實施，以及全球經濟的復蘇，房地產今年的形勢將有所好轉。一些企業(yè)認為2009年銀川房價漲幅可能控制在10%以內，而這個漲幅在全國70個大中城市依然處于比較高的水平。 |