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最近一段時間，房地產(chǎn)市場不斷上演瘋狂舉動，頻頻吸引眾人眼球。在房價持續(xù)飆升中，“地王”也開始頻頻出現(xiàn)，這種火熱的局面更是傳導(dǎo)到股票市場，地產(chǎn)股開始集體發(fā)威。
地產(chǎn)版塊集體發(fā)威瘋漲
7月1日，房地產(chǎn)股再次集體發(fā)威，居版塊漲幅前列。在101只房地產(chǎn)股中，除去ST重實、陽光城、ST興業(yè)三只股票以綠盤收盤，一只停牌外，97只房地產(chǎn)股全線飄紅。其中，天房發(fā)展、世茂股份等多只股票漲停、首開股份上漲9.97%、北京城建上漲8.70%，萬科A、金融街、金地集團等漲幅也超過3%。
從價格上看，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多，比如萬科從4.8元已經(jīng)上漲到13.19元，金融界從6.43元上漲到14.32元，廣宇發(fā)展從2.23元上漲到9.12元，中糧地產(chǎn)從3.38元上漲到11.41元。
記者了解到，近期，國內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國宏觀經(jīng)濟的增長引擎之一。他們在看好中國經(jīng)濟的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”。
一方面，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費品銷售放量能否持續(xù)，成為內(nèi)需能否真正啟動的基礎(chǔ)；另一方面，作為政府4萬億投資后最有可能被帶動的民間投資，房地產(chǎn)投資何時跟進，跟進程度有多大，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩(wěn)的關(guān)鍵。
國泰君安認為，寬松貨幣政策驅(qū)動通脹和房價泡沫預(yù)期，無論經(jīng)濟前景是復(fù)蘇還是滯漲，未來一段時間內(nèi)房價都將呈上漲趨勢。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產(chǎn)股收益空間。安信證券認為，如果未來3至6個月內(nèi)依然執(zhí)行寬松貨幣政策(可能性較高)，預(yù)計房地產(chǎn)市場將加速走向高潮。平安證券認為，寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期提升資產(chǎn)價格。2009年寬松的貨幣政策預(yù)計不會改變，貸款增速上升會滯后影響貨幣流通速度和通脹。數(shù)據(jù)分析表明，通脹對房價的推動作用十分明顯。
土地市場火爆“地王”頻現(xiàn)
地產(chǎn)板塊的狂飆并非偶然，有分析人士認為北京出現(xiàn)新“地王”是刺激地產(chǎn)股反彈的一個原因。和地產(chǎn)股發(fā)威一樣，土地市場也持續(xù)升溫。5月起大型房企開始了新一輪的“搶地大戰(zhàn)”，圈地潮開始涌現(xiàn)。其中，萬科5月新增6個地塊項目，分別位于無錫、佛山、沈陽和青島；綠地集團5月在上海連獲兩幅地塊；富力、龍湖、保利也紛紛增加土地儲備。
北京土地市場在短短的一個多月時間里，土地出讓紀(jì)錄被屢屢改寫，“地王”也走馬燈似的頻頻出現(xiàn)。5月底富力地產(chǎn)10.22億元拿下廣渠門外10號地后，6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過125輪的激烈競價，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億元。僅一天后，26日，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過40多輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊。4天之后，“廣渠路15號地”又被中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得，毫無懸念地成為北京市的“新地王”。
除北京外，上海、深圳、廣州、成都、重慶等地高價成交的地塊頻頻出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，5月8日，成都房地產(chǎn)市場2009年首次土地拍賣會舉行，本次拍賣的火爆情況出人預(yù)料�，F(xiàn)場拍賣的武侯區(qū)棕樹村和青羊區(qū)金沙村兩宗居住地塊成交總額達2.285億元。其中，起拍價為500萬元每畝的棕樹村地塊，每畝競拍價從500萬元飆升至910萬元，溢價幅度高達82%。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，地價屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商出于謹慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來前景看好，更為重要的是，寬松的貨幣政策使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn)，并多次充當(dāng)“黑馬”。
對于土地市場上演的瘋狂，業(yè)內(nèi)機構(gòu)已經(jīng)開始預(yù)警風(fēng)險。中國不動產(chǎn)研究中心認為，就北京土地市場而言，下半年總體持樂觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價，全年的總體溢價率估算在20%至45%之間。但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。
部分區(qū)域房價達歷史最高點
和土地市場的火爆相同，房地產(chǎn)市場的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房價也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房價達到甚至超過歷史最高點。
以北京二手房市場為例，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報價。進入4、5月份，開發(fā)商紛紛大幅度提價的現(xiàn)實支持了二手房業(yè)主們的漲價心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報價。
我愛我家統(tǒng)計顯示，2008年，北京富力城二手房成交均價最高時為21000元每平方米，較高的成交個案均價在22000元至23000元每平方米；而在今年1月份，富力城二手房成交均價跌至17900元每平方米，低價成交的個案均價甚至降到過16000元每平方米，這是2009年上半年以來的最低價。但最近，部分業(yè)主一下將掛牌價提高到了25000元至26000元每平方米。同樣的現(xiàn)象在北京望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。
北京的情況并不是個案，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，5月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手房價格均呈上漲走勢，其中，5月份中高檔二手商品房價格上漲最明顯的是深圳市，上漲了5.05%；其次是廣州市和上海市，分別上漲4.9%和4.12%；北京和天津分別上漲2.41%和1.9%。
從全國來看，房價也呈上漲態(tài)勢。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.6%，這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲。
更為可怕的是，在實體經(jīng)濟沒有全面復(fù)蘇之前，一些地方的房價干脆就創(chuàng)出了新高。6月30日，記者從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉，短短半年時間，南寧房地產(chǎn)市場成交量恢復(fù)到最火爆年份(2007年)的水平；房價更是創(chuàng)出歷史新高———成交均價為4500.22元/平方米，與去年同比增長9.81%。
有關(guān)專家指出，房價這種脫離經(jīng)濟基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關(guān)方面應(yīng)該加強調(diào)控，防止房價再度大幅飆升，維護房地產(chǎn)市場健康、理性地發(fā)展。
“三駕馬車”拉動樓市短期內(nèi)狂飆突進
一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的周期是3至4年，然而中國樓市從2008年下半年的“寒冬”，發(fā)展到目前的火爆，只用了短短半年時間。
泡沫苗頭開始顯現(xiàn)
“太快、太猛了，真沒想到�！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士、專家?guī)缀醢l(fā)表了相同的感慨。他們認為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場不確定性因素仍然較多，房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進行調(diào)整，房地產(chǎn)市場也可能陷入新一輪的調(diào)整。 |