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| 中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明表示：打擊囤地投機(jī)行為 |
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| 2009-07-14 本報(bào)記者：洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“房?jī)r(jià)上漲不能歸咎于地價(jià)上漲。與其糾纏于地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點(diǎn)放在打擊囤地投機(jī)、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化住宅用地保障機(jī)制上。”中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明則表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房?jī)r(jià)是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要原因。如果從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，也就是說(shuō)，房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，如果一個(gè)區(qū)域的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較低，會(huì)影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。
例如2008年下半年，全國(guó)不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價(jià)是由開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期所決定的。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等幾部分構(gòu)成，開(kāi)發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房?jī)r(jià)倒推地價(jià)，也就是期望房?jī)r(jià)減去建安成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后的部分。建安成本、稅費(fèi)在一定時(shí)期和一定區(qū)域內(nèi)相對(duì)固定，而對(duì)于未來(lái)期望房?jī)r(jià)不同的開(kāi)發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤(rùn)的大小可能也會(huì)有差異，所以從某種程度上來(lái)說(shuō)，地價(jià)的高低是由開(kāi)發(fā)商基于房?jī)r(jià)期望漲跌大小和自己利潤(rùn)大小所作出的決定。由此看來(lái)，房?jī)r(jià)直接決定了地價(jià)。
嚴(yán)金明認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)有一定拉動(dòng)作用，但如果住房市場(chǎng)投機(jī)氣氛過(guò)于濃厚，這一促進(jìn)因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀(jì)90年代亞洲金融危機(jī)前夕，日本很多開(kāi)發(fā)商囤積了大量土地，過(guò)分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開(kāi)發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點(diǎn)等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開(kāi)發(fā)商手中來(lái)回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實(shí)際有效供給減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟(jì)。目前，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)。
但嚴(yán)金明不否認(rèn)土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起很大作用。嚴(yán)金明表示，目前從整體來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對(duì)房?jī)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會(huì)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。所以切實(shí)發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)。
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