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合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一角(10月15日攝)。新華社記者 李健
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國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新高；環(huán)比上漲0.7%，雖然漲幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，但已經(jīng)是連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)上漲。
未來(lái)房地產(chǎn)政策走勢(shì)無(wú)疑成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)此，專家認(rèn)為，未來(lái)政策走勢(shì)有待觀察，估計(jì)政策層面會(huì)比較溫和，不會(huì)出現(xiàn)太大變化。
同比增速創(chuàng)下12個(gè)月以來(lái)新高
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，同比漲幅會(huì)創(chuàng)新高，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在去年9月份的時(shí)候是一個(gè)低點(diǎn)，而今年9月份的房?jī)r(jià)則在相對(duì)較高的位置；環(huán)比漲幅收窄，則說(shuō)明9月份以來(lái)樓市開(kāi)始出現(xiàn)了價(jià)漲量跌的跡象。
數(shù)據(jù)顯示，9月份，新建住房銷售價(jià)格同比上漲2.7%，漲幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲1.0%。
與此同時(shí)，9月份，二手住房銷售價(jià)格同比上漲3.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，由于去年樓市不好，地方政府相繼出臺(tái)了一些救市措施，春節(jié)以后樓市就開(kāi)始觸底了。后來(lái)，房?jī)r(jià)就開(kāi)始出現(xiàn)反彈了，到了3月份以后則已經(jīng)全面活躍起來(lái)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%，增幅最大。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%。其中，銷售額漲幅最大的為商品住宅，增長(zhǎng)了78.2%。
李文杰指出，今年以來(lái)，樓市可以說(shuō)是一直保持供銷兩旺的局面。由于寬松的信貸政策、通脹的預(yù)期以及傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，大城市里投資保值的需求一直在上升。由于投機(jī)因素的存在，目前的房?jī)r(jià)有一定的虛高，樓市存在過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，但是否已經(jīng)產(chǎn)生泡沫則不好說(shuō)。
短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有上漲空間
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部15日發(fā)布的《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍有上漲空間。藍(lán)皮書(shū)指出，目前房?jī)r(jià)上行的動(dòng)力要大過(guò)下行的壓力，因?yàn)橘Y金壓力是開(kāi)發(fā)商降價(jià)的最主要和直接的原因，而現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商的壓力很小。
一方面，銷售旺盛帶來(lái)大量的資金回流；另一方面，投資和建設(shè)增速的滯后使得開(kāi)發(fā)商的資金支出不多。與此同時(shí)，寬松的貨幣政策使企業(yè)的融資渠道順暢。因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)的可能性微乎其微。
藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，二、三線城市房?jī)r(jià)壓力小于一線城市。北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房?jī)r(jià)收入比顯著高于全國(guó)水平，其中杭州和北京等城市的房?jī)r(jià)收入比甚至接近20；而長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、青島、昆明等二線城市的房?jī)r(jià)收入比還不到10，這些二線城市的房?jī)r(jià)壓力顯著小于一線城市，這也意味著這些二線城市房?jī)r(jià)上升的空間更大，市場(chǎng)也更具抗跌性。
和樂(lè)觀的預(yù)測(cè)不同，也有專家認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅正式出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，同比增幅將于年底前后觸頂。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)———標(biāo)志著9月房?jī)r(jià)增幅首次出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
“同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比增幅已不再增加，環(huán)比增幅‘8月或9月觸頂’的判斷基本沒(méi)有疑義。第四季度，環(huán)比增幅還將繼續(xù)逐月收窄。至于同比增幅，將于年底前后觸頂�！睏罴t旭說(shuō)。
他表示，雖然地王頻出，但今年土地出讓面積依然偏少，預(yù)計(jì)全年將少于2008年，更少于2007年，這將影響未來(lái)1至3年的商品房供應(yīng)，也即中期來(lái)看，商品房供應(yīng)也難以大幅放量，這將制約房?jī)r(jià)下跌的幅度。
他同時(shí)認(rèn)為，第四季度成交還將下滑。其中，6月成為2009年度成交量最大的月份。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn)，9、10月份不可能超過(guò)6月份，全國(guó)整體和大部分一二線城市皆如此。第四季度全國(guó)商品房銷售量，將明顯低于二、三季度。
嚴(yán)厲打壓政策年內(nèi)恐難出臺(tái)
今年年底，各地方為了暖市而出臺(tái)的一系列政策面臨到期的問(wèn)題，未來(lái)政策走勢(shì)無(wú)疑成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)此，專家認(rèn)為，未來(lái)政策走勢(shì)有待觀察，估計(jì)政策層面會(huì)比較溫和，不會(huì)出現(xiàn)太大變化。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)，明年房地產(chǎn)政策環(huán)境應(yīng)該依舊偏松，因?yàn)樵谀壳暗慕?jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取過(guò)度緊縮政策，至于具體會(huì)采取哪些政策仍有待觀察。
不過(guò)，任啟鑫同時(shí)指出，鑒于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲關(guān)系到民生，出于平抑房?jī)r(jià)改善民生的考慮，決策層有可能在明年終止在2009年執(zhí)行的為刺激市場(chǎng)而出臺(tái)的短期政策，如二手房的稅收減免、限外令解禁等。
任啟鑫認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)囤地、捂盤等行為，政府可能會(huì)采取一定的動(dòng)作，同時(shí)，對(duì)于進(jìn)一步遏制“炒房”、投機(jī)等行為政府可能也會(huì)有所考慮。
“雖然目前少數(shù)城市在二手房貸方面出現(xiàn)了收緊，但這應(yīng)該只是個(gè)別現(xiàn)象，年底之前，樓市的調(diào)控政策預(yù)計(jì)不會(huì)有太大的轉(zhuǎn)向，政府出臺(tái)打壓房?jī)r(jià)的嚴(yán)厲政策更是不太可能。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，一些樓市方面的刺激政策到了年底就到期了，這些措施是否會(huì)延續(xù)，業(yè)內(nèi)對(duì)此有很多猜測(cè)，不過(guò)，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的跡象明顯，但回升的基礎(chǔ)尚不牢固，所以估計(jì)政府在出臺(tái)調(diào)控政策的時(shí)候會(huì)很謹(jǐn)慎。
關(guān)于未來(lái)政策，《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》建議，一方面調(diào)整中央和地方政府事權(quán)和財(cái)力的劃分，改變地方政府對(duì)土地的過(guò)分依賴；另一方面盡快開(kāi)征物業(yè)稅，用逐年收取的物業(yè)稅取代土地批租制下一次性交納的出讓金，為地方政府創(chuàng)造穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。 |