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本報(bào)資料照片 |
編者按：最近，社會(huì)上出現(xiàn)“二次房改”的呼聲，引發(fā)人們對(duì)“住房夾心層”這個(gè)社會(huì)群體住房難的關(guān)注。“住房夾心層”一般是指既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔(dān)價(jià)格高昂的商品房的中低收入群體，這其中包括了許多生在農(nóng)村后進(jìn)城工作的大學(xué)生，這個(gè)群體在目前城鎮(zhèn)人口總數(shù)中占有相當(dāng)比例。高房?jī)r(jià)對(duì)“住房夾心層”的擠壓效應(yīng)，對(duì)我國(guó)社會(huì)良性發(fā)展極為不利。如何解決“住房夾心層”住房困局，本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房貨幣化補(bǔ)貼政策與市場(chǎng)房租房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)。對(duì)于城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民來(lái)說(shuō)，住房貨幣化早就名不符實(shí)，住房保障只能依賴(lài)政府。而政府又很難有足夠財(cái)力對(duì)多數(shù)居民提供住房保障，隨著時(shí)間推移和新職工的增多，這一矛盾更加突出。由此在我國(guó)首次實(shí)行住房制度改革11年后，又出現(xiàn)“二次房改”的爭(zhēng)論。其背后折射出怎樣的社會(huì)心態(tài)？
房市失衡 “夾心層”催生“二次房改”
談起房子，在北京一家著名IT企業(yè)工作的小劉不禁大倒苦水。這位中科院計(jì)算機(jī)研究所的碩士畢業(yè)生工作不到半年，月薪就超過(guò)一萬(wàn)，在別人眼中，小劉的生活應(yīng)該絕對(duì)是輕松如意，殊不知小劉為了買(mǎi)房的事情幾乎白了少年頭。
“雖然說(shuō)每個(gè)月掙一萬(wàn)多塊錢(qián)不算少，可是北京的房?jī)r(jià)太高了，一年攢十萬(wàn)塊錢(qián)還買(mǎi)不到十平方米，更何況房?jī)r(jià)還在蹭蹭蹭往上漲�！毙⒄f(shuō)：“女朋友催我買(mǎi)房結(jié)婚，可我家里根本幫不上忙，我到哪兒籌錢(qián)去？”
說(shuō)到無(wú)奈處，小劉不禁嘆了一口氣：“房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候才能降下來(lái)��？我們什么時(shí)候才能享受到政策的照顧啊？”
小劉只是眾多“住房夾心層”的一個(gè)縮影，這個(gè)群體正在普遍受到飛漲的房?jī)r(jià)的折磨。今年上半年以來(lái)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未回暖的情況下，我國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)扶搖直上，漲速、漲幅和經(jīng)濟(jì)基本面“脫鉤”。9月份，深圳的住宅成交均價(jià)已超過(guò)20000元/平方米，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，杭州、北京、上海等地的成交均價(jià)也在近期達(dá)到或超過(guò)歷史最高水平。
隨著房?jī)r(jià)的上升，“夾心層”購(gòu)房負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)嚴(yán)重分化。據(jù)上海綠地集團(tuán)內(nèi)部人員介紹，該集團(tuán)今年6月份推出的一個(gè)單套售價(jià)在250萬(wàn)元以上的高檔住宅項(xiàng)目，兩個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售一空，七成購(gòu)房者是現(xiàn)金支付；而推出的另一個(gè)單套總價(jià)不過(guò)幾十萬(wàn)元的中檔房小戶(hù)型項(xiàng)目，七成購(gòu)房者卻是貸款買(mǎi)房。
針對(duì)房市的失衡現(xiàn)象，自去年下半年起，中國(guó)投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉慧勇、清華大學(xué)李稻葵以及住宅法專(zhuān)家李明等學(xué)者，各自提出了再次對(duì)住房制度進(jìn)行改革的方案。由于是相對(duì)我國(guó)1998年首次實(shí)施住房制度改革而言，社會(huì)輿論稱(chēng)之為“二次房改”。
“二次房改”能否解決“夾心層”之困
實(shí)際上，不同專(zhuān)家提出的房改方案不盡相同，以李明為代表的一些專(zhuān)家主張，政府應(yīng)針對(duì)中等收入群體實(shí)行公共住房和公共租賃住房制度，并建立配套的土地供應(yīng)制度和房屋建設(shè)制度。劉慧勇則大膽提出，單位應(yīng)成為住房供應(yīng)主體之一。他認(rèn)為由單位就近為職工提供住房，有利交通，可以顯著提高生活質(zhì)量。
李稻葵建議通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)與政府之間的關(guān)系來(lái)解決普通家庭住房難題。他認(rèn)為，政府應(yīng)加強(qiáng)直接參與住宅供給，通過(guò)主導(dǎo)一級(jí)住宅交易市場(chǎng)來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重泡沫化的問(wèn)題；同時(shí)，通過(guò)開(kāi)征增值稅、交易稅等手段遏制二級(jí)交易市場(chǎng)的投機(jī)行為。
三種方案不盡一致，但相同之處在于都對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)度市場(chǎng)化狀態(tài)進(jìn)行反思，要求政府發(fā)揮應(yīng)有作用。值得注意的是，大多數(shù)專(zhuān)家并不否定1998年房改的成績(jī)，也并不認(rèn)為“二次房改”就是要改變一次房改的市場(chǎng)化道路。
李稻葵表示，1998年房改的成功之處在于啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，為我國(guó)今天成功抵御金融危機(jī)提供了發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)，這次房改也增加了大量社會(huì)財(cái)富，提高了居民住房水平。“我們并不否定一次房改市場(chǎng)化的方向，而只是想以漸進(jìn)改良的方式更好地完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。”他說(shuō)。
“二次房改”是否真能解決“夾心層”的住房困局？不少人對(duì)“二次房改”推行的時(shí)機(jī)和可行性表示懷疑。
北京一家投資公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，現(xiàn)在許多城市連困難家庭的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房修建的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更不用說(shuō)為中等收入群體提供保障住房了，現(xiàn)在提“二次房改”為時(shí)過(guò)早。
江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛表示，如果真的實(shí)行“二次房改”，如何保證公平將是一個(gè)巨大難題：一是享受房改的對(duì)象不容易界定，二是享受過(guò)上次房改的人可能再次享受。
曾多次參與國(guó)家房地產(chǎn)政策制定和修改的中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于“幼年”時(shí)期，1998年房改仍需繼續(xù)深化和完善，房市出現(xiàn)的種種問(wèn)題主要是執(zhí)行力度的問(wèn)題，和宏觀經(jīng)濟(jì)也有關(guān)系，在當(dāng)前情況下推行二次房改“沒(méi)有必要”。
“二次房改”或許短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，但它的積極意義仍然受到專(zhuān)家肯定。顧云昌指出，“二次房改”的提出本身就折射出一次房改的進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，在實(shí)際推進(jìn)中仍然存在很多問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該在原來(lái)房改的方向上加大改革力度，完善供應(yīng)體系，采取多種措施保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和百姓的安居樂(lè)業(yè)。
李稻葵說(shuō)，“我們的國(guó)家和社會(huì)應(yīng)該學(xué)會(huì)在妥善協(xié)調(diào)各方利益中發(fā)展，在前進(jìn)中逐步解決大規(guī)模的公共管理問(wèn)題。”
“調(diào)價(jià)格”和“強(qiáng)保障”兩手都要硬
實(shí)際上，最直接的解決“夾心層”住房難的辦法就是合理地降低房?jī)r(jià)。小劉說(shuō)：“如果房?jī)r(jià)能夠降一降，哪怕就是漲得沒(méi)那么快，我們也能松一口氣，對(duì)買(mǎi)房子還有個(gè)盼頭�！蓖瑢佟皧A心層”的北京市民王少華認(rèn)為，“夾心層”大多數(shù)是工薪階層，涉及人數(shù)眾多，要想解決這個(gè)階層的住房難，還需要依靠市場(chǎng)“消化”。
李稻葵指出：“房?jī)r(jià)上升過(guò)快是有問(wèn)題的，對(duì)此社會(huì)都有共識(shí)，許多人都有切膚之痛。”
另一方面，“夾心層”的住房難題也需要政府加大政策保障力度，完善住房供應(yīng)體系。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日在江蘇省考察廉租住房和公共租賃住房建設(shè)時(shí)釋放出強(qiáng)烈信號(hào)。他表示，在不斷完善市場(chǎng)機(jī)制與政府保障相結(jié)合的住房政策體系的同時(shí)，要積極探索發(fā)展公共租賃住房等住房建設(shè)方式，加快解決新就業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員等“夾心層”群眾的住房困難問(wèn)題。
“夾心層”住房難問(wèn)題的解決還離不開(kāi)地方政府對(duì)保障政策的落實(shí)。全國(guó)人大常委會(huì)的權(quán)威報(bào)告顯示，截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一數(shù)字的背后凸顯出我國(guó)不同地區(qū)還在不同程度上對(duì)住房保障政策執(zhí)行不力。顯然，政策再好，不落實(shí)到位也就不可能解決實(shí)際問(wèn)題。
顧云昌還指出，住房問(wèn)題是一個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題，不僅僅需要政府從市場(chǎng)與保障的角度入手進(jìn)行改革，還需要運(yùn)用系統(tǒng)思維，從完善土地供應(yīng)體制、健全房屋交易和租賃市場(chǎng)、發(fā)展住房金融體系等方面多管齊下，從根本上解決“夾心層”住房難這個(gè)久拖未解的難題。
高房?jī)r(jià)對(duì)"夾心層"城鎮(zhèn)化主力軍的擠壓效應(yīng)
作為我國(guó)加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主力軍，出身農(nóng)村的大學(xué)生進(jìn)城之初，對(duì)生活滿(mǎn)懷憧憬。然而記者近日在山東、內(nèi)蒙古等地調(diào)研了解到，高房?jī)r(jià)已成為這批“城鎮(zhèn)化主力軍”融入社會(huì)的最大障礙。
日照保障房并軌改革給“夾心層”帶來(lái)曙光
繼2003年在全國(guó)率先停建經(jīng)適房而代之以貨幣化直補(bǔ)后，2008年，山東省日照市開(kāi)始探索“貨幣直補(bǔ)、購(gòu)租并舉”的經(jīng)適房、廉租房并軌改革，以填補(bǔ)兩項(xiàng)保障房制度分離留下的空隙。改革使得日照市對(duì)城市低收入住房困難家庭的住房保障工作大大提速，2009年，日照市在山東省率先實(shí)現(xiàn)對(duì)城市低收入住房困難家庭“應(yīng)保盡�！�。日照保障房并軌改革的探索，給“住房夾心層”帶來(lái)一抹曙光，也為當(dāng)前頻頻遭遇困境的保障房改革以有益啟示。
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二次房改
2009年10月，一個(gè)以住建部副部長(zhǎng)齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，開(kāi)始調(diào)研十年房改的得與失，重新審視城鎮(zhèn)居民住房體制，考慮啟動(dòng)“二次房改”。
專(zhuān)家劉慧勇認(rèn)為，“中國(guó)目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進(jìn)行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進(jìn)行越好�！笔紫�，貨幣化補(bǔ)貼政策與市場(chǎng)房租房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)。切實(shí)可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個(gè)條件：一是住房實(shí)物供給充分，二是貨幣化住房補(bǔ)貼的數(shù)額能夠跟上房?jī)r(jià)和房租的實(shí)際漲幅。在1998年決定實(shí)行貨幣化改革時(shí)，中國(guó)并不具備上述兩個(gè)條件。
其次，保障性住房建設(shè)與供給缺乏制度保障。中國(guó)現(xiàn)行住房保障制度，目標(biāo)和供給對(duì)象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說(shuō)，城鎮(zhèn)居民住房保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進(jìn)入城鎮(zhèn)長(zhǎng)期務(wù)工人員。在實(shí)施過(guò)程中，許多城市都面臨無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象的尷尬局面，政府很難有效地核實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者的實(shí)際收入水平。
再次，禁止單位提供住房實(shí)物保障也存在弊端：一是無(wú)法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展；三是職工上下班時(shí)間長(zhǎng)，增加疲勞，降低效率，對(duì)單位也不利；四是削弱保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動(dòng)性與分配使用合理性；五是保障性住房建設(shè)與供給的責(zé)任全由政府擔(dān)負(fù)，難免漏洞百出。
二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。概括起來(lái)，就是“三種住房制度，三類(lèi)供地方式，三支隊(duì)伍參與”(三三制)。
三種住房制度指的是，針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對(duì)高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類(lèi)供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實(shí)行定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案的四定兩競(jìng)方式，是二次房改實(shí)現(xiàn)的一個(gè)必要條件，根本目的是為了解決夾心層問(wèn)題。 |