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記者在調(diào)研中了解到，近期全國不少地方房地產(chǎn)升溫趨勢依然明顯：虎年伊始，深圳華僑城集團以70.2億元刷新單價地王新紀錄；廣州亞運城地塊以創(chuàng)紀錄的255億元成交，成為“中國第一拍”；�？谝恍潜P一日一價，一天漲1000元：杭州2009年度的賣地收入全國第一，與公布的財政收入相當。
多位接受記者采訪的專家表示，在地方政府、銀行信貸、開發(fā)商、炒房團等多方支持下，房地產(chǎn)市場泡沫正在不斷加大，百姓怨言有所增加。專家建議，盡早出臺相關措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”，避免重走美國、日本的房地產(chǎn)泡沫之路，防止經(jīng)濟出現(xiàn)大起大落。
怪相：金融危機下“房價燒得不正常了”
受金融危機影響，眾多行業(yè)呈現(xiàn)不同程度下滑趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)逆勢上揚，不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場的活躍程度已經(jīng)超越了2007年的歷史高峰。
隨著亞運會臨近，廣州房地產(chǎn)市場開始領漲全國。2009年12月，廣州房價以19.9%的漲幅排名第一。同月，亞運城地塊以255億元成交，刷新全國地王新紀錄。在廣州海珠區(qū)一個樓盤，2010年1月二度開放的樣板房，通過半年的捂盤，昔日15000元/平方米的樓價已經(jīng)飆升到20000元/平方米。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點。新建住房銷售價格同比上漲的城市有69個，廣州、深圳、海口、北京房價漲幅均超過13%。
廣東省政府發(fā)展研究中心副主任汪一洋說，現(xiàn)在房價燒得不正常了。分析背后的原因，土地出讓金缺乏監(jiān)管，只要還有一寸土地，地方政府的“賣地經(jīng)濟”沖動就難以壓抑。2009年，杭州賣地收入超過1000億元，與財政收入相當。北京、上海、廣州、深圳這些大城市的賣地收入也非�？陀^。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場監(jiān)測報告，2009年，60個主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長超過100%，產(chǎn)生了一大批“地王”，市場活躍程度已經(jīng)超過2007年。地方政府土地供應由審慎到積極，住宅用地供應量同比增加近40%。
危機：“銀行已被綁上了推升房價的戰(zhàn)車”
在“適度寬松”貨幣政策下，配合一攬子計劃將信貸洪流注入經(jīng)濟體，中國經(jīng)濟率先回暖。專家認為，由于信貸增速快于實體經(jīng)濟增長需要，過剩的流動性轉(zhuǎn)而追逐有限的資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為貸款的主要流向之一，“銀行已被綁上了推升房價的戰(zhàn)車”。
根據(jù)人民銀行廣州分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年廣東省年度信貸投放總量創(chuàng)歷史新高，其中新增中長期貸款7515億元，占全部新增貸款的69.9%，同比多增4933億元。中長期貸款主要集中在項目貸款和房地產(chǎn)貸款，2009年廣東房地產(chǎn)貸款增加2961億元，同比多增2495億元。
陸磊等專家指出，“20世紀80年代日本的經(jīng)濟危機和美國次貸危機一再證明，一旦實體經(jīng)濟的主要收益來源從實業(yè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)市場，銀行就必然被綁上推升房價的戰(zhàn)車”。
“中長期貸款居高不下意味著信貸有相當大一部分沒有流入實體經(jīng)濟，而是流入了房地產(chǎn)市場�！亍c‘房’相關，但又不是同一概念，2009年全國房價上漲的邏輯是——企業(yè)得到超量信貸，信貸用于高價買地，地價推動房價上漲。”陸磊說。
近期來地王頻生，國企在土地拍賣中一擲千金，其手中的巨額信貸資金就是底氣所在，而這種依靠大量資本推高房價的做法是不可延續(xù)的，必然會產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。
汪一洋認為，地方政府、銀行、開發(fā)商以及炒房者、房奴都希望房價上漲，當前我國房地產(chǎn)市場的走勢與日本、美國房地產(chǎn)泡沫破滅前很相似。像美國，泡沫滋生前9經(jīng)濟高速增長，泡沫破滅后經(jīng)濟一下子回到20年前，出現(xiàn)大起大落。
高房價不僅使國民不堪重負，也透支了經(jīng)濟持續(xù)成長的未來。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2009年1-10月，北京地區(qū)房屋租售比達到1∶434，上海地區(qū)達1∶418，深圳、杭州均突破1∶360。而國際通行判斷樓市泡沫程度的標準是：租售比1∶200左右意味著房產(chǎn)運行良好，1∶300是警戒線，超過1∶300則意味著泡沫程度的增大。
對策：未雨綢繆實現(xiàn)中國房地產(chǎn)的“軟著陸”
陸磊認為，中長期貸款一般有3年的寬限期，到2013年，全社會還本付息的壓力將達到頂峰，“中長期貸款是火藥桶，加息是導火線”，一旦信貸成本上升，全民炒房熱情降溫，房價上漲預期消失，信貸違約風險加大，崩盤就不可避免。專家提醒，避免重蹈日本、美國、迪拜房價泡沫破滅的覆轍，盡早實現(xiàn)中國房地產(chǎn)的軟著陸。
一是貨幣政策須進行結構調(diào)整，財政政策宜轉(zhuǎn)向中性。陸磊認為，當前的關鍵問題是過多的信貸追逐資產(chǎn)，因此有必要在信貸額度上收緊；而利率調(diào)整則可能是災難性的，盡管美國提高了再貼現(xiàn)率，但基準利率仍然保持歷史低位，中國如果加息，在人民幣升值預期增加的同時增加了利息差，會導致熱錢進一步擁入，加大資產(chǎn)價格泡沫化風險；在財政政策上，對于醫(yī)療、教育等民生領域，應進一步加大財政投資；已經(jīng)批準上馬的項目需要繼續(xù)投入，新項目的開工要嚴格審批。
二是房價因素進入CPI，決策關注“百姓感受”。汪一洋說，在中國，房子是最大的消費品，不能動輒以國際慣例為理由，當前CPI并沒有準確反映通脹形勢，容易給決策帶來誤導。統(tǒng)計部門說2009年11月CPI才由負轉(zhuǎn)正，當時百姓的感受是不少生活必需品早已開始漲價了；統(tǒng)計部門認為CPI才一點幾的時候，老百姓已經(jīng)感覺負擔沉重了。
三是保民生領域補位，完善公屋和廉租房政策。暨南大學經(jīng)濟學院教授杜金岷認為，房地產(chǎn)已不僅僅是經(jīng)濟問題，更是民生問題。當前地方政府通建設廉價房、廉租房的積極性并不高。陸磊說，房地產(chǎn)是個帶壟斷性質(zhì)的市場，開發(fā)商不管多高的價格拿地，都可用成本加成的定價方法把房子賣掉，房價只會不斷推高。建議成立國字號公司，專門建設廉價房和廉租房，以平準市場。
四是將土地出讓金納入預算管理，積極關注輿論走向。暨南大學經(jīng)濟學院教授杜金岷等建議，政府不能與房地產(chǎn)商利益聯(lián)合在一起，要考慮從稅制上進行改革。目前地方政府賣地收入的去向應向公眾交代�！耙e極關注輿論走向，絕不能一邊調(diào)控一邊任由房價繼續(xù)高漲，導致政策信號紊亂，政府信用受損，政府的調(diào)控措施必須到位、有效、持續(xù)�！标懤谡f。 |