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商品房預售作為國際通用而可行的商業(yè)銷售形式，因各國國情不同而存在較大差異。我國商品房預售制在房地產(chǎn)起步初期為擴大商品房供應規(guī)模、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動作用。但由于我國現(xiàn)行預售制度存在根本缺陷，由此引發(fā)的風險和糾紛也頻頻出現(xiàn)，削弱了政府對房地產(chǎn)的宏觀調控政策。因此，我們應立足國情，借鑒海外主要經(jīng)濟體管理預售制的成熟措施，對現(xiàn)有預售制進行改革、完善配套措施；同時設立取消預售制試點，以探索適合我國國情的商品房預售制度。
境外主要經(jīng)濟體管理預售房體制措施
世界上很多國家和地區(qū)存在房屋預售制度，新華社駐美國、日本、德國、法國、瑞典、巴西、新加坡和香港地區(qū)等分社記者對駐在國和地區(qū)商品房預售制措施管理情況的調研顯示，各國和地區(qū)市場發(fā)展狀況、信用水平、法律環(huán)境的不同導致房屋預售制度的具體內(nèi)容存在很大差異。
美國：第三方保管房屋預售款
美國房地產(chǎn)市場上的大部分都是現(xiàn)房銷售，而帶有預售性質的房屋與我國預售體系的根本差別在于，美國開發(fā)商在交房之前無法從購房者那里拿到資金。
購買預售房時，開發(fā)商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千至一萬美元，由第三方保管。
項目得到各方面批準可以動工后，開發(fā)商將提交通常稱為“公寓文件”的文檔，內(nèi)容包括工程預算、技術參數(shù)、銷售價格、公寓單元的詳細說明、交易手續(xù)、相關條例等各種有關的法律和技術信息，非常全面。該文檔得到批準后會送給顧客過目，如果顧客在反悔期限(通常為15天—30天)內(nèi)沒有提出解約，開發(fā)商就與顧客訂立正式的銷售合約，顧客支付首付款，比例通常為10%到20%。為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設項目，法律通常要求這部分資金也由第三方代管。工程完成并交付時，開發(fā)商才能獲得房款。
美國對預售房并沒有專門的管理規(guī)章和條例，不過為保證房屋的質量，規(guī)定一般新建的房屋要取得“入住證”后才能投入使用，否則是非法的。該證由地方政府部門對房屋的建筑質量、水路、電路、電梯等進行審查后發(fā)放。而在房產(chǎn)交易特別是房屋建造尚未完成的交易中，銀行為了保障貸款抵押品的有效性，在見到入住證之前通常也是不會放款的。因此，開發(fā)商在完成房屋建設之前無法拿到房款。
德國：訂立個性化購房合同分期支付房款
德國長期以來普遍實行預售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風險及糾紛。
在德國，一般房地產(chǎn)商在項目獲批后即可開始銷售房屋。但房主購買預售房并不是從銀行一次性貸款支付全部房價，而是按照工程進度在交房前分期支付。比如在簽訂購房合同時并不付款，在地基動工后支付10%，在主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再支付相應資金等。
如果建設進度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果確實無法在規(guī)定日期前交房，購房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。
此外，購房者還可與房地產(chǎn)商簽訂詳盡的、個性化的購房合同。
法國：嚴格管理預售款
根據(jù)法國法律規(guī)定，在購房合同簽署之前，開發(fā)商是不可以挪用、轉讓或扣押定金的。購買預售房是根據(jù)工程進度分期付款的。
定金的支付方法為：不超過一年的工程，付買賣價格的5%；工程為兩年付2%；超過兩年，不用支付定金。購買預售房的付款方式必須分期進行：房基建好交付35%；建房封頂交付70%；所有基本設施工程結束交付95%；剩下的5%交付房產(chǎn)時付清。這最后5%的款項主要是在移交房產(chǎn)發(fā)生糾紛時，用作抵押金以確保賣主按規(guī)定執(zhí)行合同。
賣方逾期未移交房產(chǎn)。在期房買賣合同里，必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣主，從房地產(chǎn)移交之日起一個月之內(nèi)，必須對售房后一切表面的瑕疵承擔責任。
建筑公司則在交付房產(chǎn)后一年之內(nèi)，保證所建房屋處于良好狀態(tài)。這方面的擔保涉及建筑缺陷或不合格等。按法國民法典規(guī)定，建筑公司對不涉及建筑主體的設施，如門、窗、管道、廚衛(wèi)設備等，在交房兩年之內(nèi)承擔責任。對于主體建筑，如不合格牽連到地質、建筑物本身、樓梯、天花板、下水道等，必須擔保10年。
瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程
在瑞典，所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬于住宅居住權協(xié)會，并由其統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司也只有在經(jīng)過該協(xié)會高標準的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協(xié)會的全權委托下開展商品房預售。
在瑞典，建造商品房項目所需的資金全部由開發(fā)商承擔，而購買居住權的瑞典人則需要成為住宅居住權協(xié)會會員，向協(xié)會提交購房申請和相關經(jīng)濟稅收證明等。獲得協(xié)會認證成為會員后，購房人可以向銀行遞交貸款申請和購買居住權商品房項目詳細情況等，而銀行則在房屋全部建好、購房人和開發(fā)公司簽署了正式購房協(xié)議后才會放款。
在所購居住權的商品房交房領取鑰匙的前14天內(nèi)，購房人需要把預購訂金以外的房款全部交付給開發(fā)商。隨后，開發(fā)商將房屋大產(chǎn)權和所有居住權都轉移到住宅居住權協(xié)會名下，協(xié)會會把獲得銀行貸款的購買人居住權轉移抵押給銀行。
日本：建立預售房市場風險分擔機制
日本的預售房市場比較穩(wěn)定，已經(jīng)形成了一套行之有效的風險分擔機制，大大地降低了預售房消費者的風險。
1952年頒布實施并經(jīng)過多次修改的《宅地建筑物交易法》是目前日本唯一一部規(guī)范預售房交易的法律。該法規(guī)定原則上禁止房地產(chǎn)交易業(yè)者出售預售房。但是，為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，在完成“預售房定金保全措施”的前提下，獲得政府部門建筑許可的預售房允許交易。這項規(guī)定旨在保護不熟悉房地產(chǎn)交易情況的普通小消費者的權益不受侵害，房地產(chǎn)公司之間的預售房交易則不受該項規(guī)定限制。
“預售房定金保全措施”具體內(nèi)容為，在買主和房地產(chǎn)商簽訂預售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機構申請買主定金的擔�；虮ｋU，金融機構須將擔�；虮ｋU的保證書提交給買主。此項制度是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉等造成消費者的財產(chǎn)損失，保證消費者的定金能夠返還。
不過該規(guī)定雖然有效分散了各方承擔的金融風險，但日本預售房市場同樣存在著住宅面積縮水、裝修、噪音、陽光和周邊環(huán)境等方面的糾紛。為此，日本國土交通省規(guī)定，房地產(chǎn)商在出售預售房時，有義務向消費者說明房屋交付使用時的詳細情況，同時著手制定了說明事項的詳細指標。
新加坡：購房者按施工進度分期支付房款
新加坡的房屋預售制度是一種預定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規(guī)定。
在新加坡，開發(fā)商只有在獲得政府批準的建房計劃和銷售許可后才能開始售賣期房；開發(fā)商在房屋買賣活動中也必須使用統(tǒng)一格式的買賣合同書；另外客戶支付的購房定金，以及所有建房貸款必須存入銀行的房屋項目賬戶，該賬戶的所有提款必須與房屋建設相關。
另外，新加坡詳細規(guī)定了購房者按照施工進度分期支付房款的比例。簽訂房屋購買合同后，購房者總共支付的預付款比例應達到20%；完成地基后再交10%；完成整體框架后交10%；磚墻，房頂，電線鋪設、水管、門窗安裝，車庫、道路和排水系統(tǒng)等完工時分別交5%；確定無他人占用該房后交25%；最后確認所有項目建成時交15%。
巴西：制定指導價格規(guī)范預售房銷售
巴西商品房銷售普遍采用預售房方式，但是由于政府和行業(yè)協(xié)會每年根據(jù)地產(chǎn)市場的變化情況制定指導價格，從而對地產(chǎn)商的預售房銷售起到了指導和規(guī)范作用。
巴西政府和行業(yè)協(xié)會代表每年舉行會議，確定第二年城市中各區(qū)域房地產(chǎn)價格的變化幅度。對于政府來說，這是征收地產(chǎn)稅的依據(jù)；對于行業(yè)協(xié)會來說，則是地產(chǎn)商從政府手中拿地乃至制訂銷售價格的根本。以巴西利亞為例，位于城郊的塔瓜亭加區(qū)的地皮價格約為每平方米900雷亞爾(1美元約合0.87雷亞爾)，銷售價格則不得高于每平方米4000雷亞爾。地產(chǎn)公司可以根據(jù)政府和行業(yè)協(xié)會的指導價格定價，不同樓盤的價格相差不大。
巴西蓋房工期長，通常從動工到最后交房需要5年以上時間。購房者在確定購買預售房時，與建筑商簽署房貸協(xié)議，每月按照國家制訂的標準向地產(chǎn)商交納月供，低至一個月僅需數(shù)十雷亞爾；而在交房時，則與銀行簽署新的貸款協(xié)議，將未償還的金額從地產(chǎn)商處轉移至銀行處。購房者在交房前反悔，需向地產(chǎn)商交納相當于房款10%—30%的罰金。此外，地產(chǎn)商對于所建商品房承擔5年質量保障義務。
我國商品房預售制主要弊端
我國商品房預售制度與海外各主要經(jīng)濟體相比，最大的差異有兩點，一是在房屋成交之前交付全部房款。在我國，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預售合同，交付訂金后，即申請銀行按揭交付全部房款，這離房屋正式交付一般還有幾年的時間。
二是預售資金不由第三方保管。在我國，預售房屋款項直接一次性交給了房地產(chǎn)開發(fā)商，沒有第三方對預售資金進行監(jiān)管，保證該資金專項用于房屋建設。
這種預售制的弊端逐漸暴露。
行業(yè)門檻降低致使產(chǎn)業(yè)惡性膨脹
商品房預售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商只要拿到預售許可證，便可以將融資和銷售融為一體，通過購房者的按揭貸款獲取大量資金，同時把風險轉嫁給消費者和銀行。巨額的行業(yè)利潤刺激了房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹，加上一些期房投機行為，容易造成資產(chǎn)泡沫，削弱了國家宏觀調控措施的有效性。
信息不對稱加大購房者風險
商品房預售市場，開發(fā)商和購房者掌握的信息嚴重不對稱，加大了購房者的風險。購房者的銀行按揭貸款一次性無條件地劃撥給開發(fā)商，缺乏第三方監(jiān)管，可能導致開發(fā)商出現(xiàn)攜款潛逃、挪作他用、降低建設質量等誠信問題，以及不能按期完工等經(jīng)營問題，而開發(fā)商在拿到預售款、提前回收大部分成本后，又可能捂盤惜售推動房價上漲，購房者面臨著較大的風險。
應從五方面著手對我國現(xiàn)行預售制進行改革與完善
商品房預售作為國際通用而可行的商業(yè)銷售形式，本身是沒有問題的。我國商品房預售制度是在房地產(chǎn)起步初期為解決開發(fā)商融資問題、刺激商品房供應而制定的，由于缺乏配套的監(jiān)管和懲罰機制，預售制度存在根本缺陷，已不能適應現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但退出預售制條件尚未成熟，城鎮(zhèn)化進程中的我國房地產(chǎn)市場整體仍處于供不應求的狀況，取消預售制度勢必提高開發(fā)商融資門檻，導致短期內(nèi)房地產(chǎn)供應量緊張，甚至將加劇房價上漲。
我們建議應以建設性的眼光看待預售管理，對現(xiàn)行預售制度進行全面改革。為避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，應堅持循序漸進的原則從五個方面對現(xiàn)行體制加以改革和完善。同時建議設立試點取消預售制，以考察市場反映。充分發(fā)揮市場機制的調節(jié)作用，讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場。
引入企業(yè)信用評級體系實施差異化按揭管理
我國房地產(chǎn)市場中，按揭放款標準基本上與企業(yè)信用程度無關。因此有必要引進企業(yè)信用評級體系，建立企業(yè)信用檔案。對不同信用程度的企業(yè)實行不同的按揭政策。對企業(yè)的違規(guī)行為，通過降低信用評級進行懲罰。對于信用等級不符合要求的企業(yè)，嚴格控制按揭貸款發(fā)放。
對于開發(fā)商和購房者信息不對稱而造成的風險，建議明確開發(fā)商的信息披露義務，從法律和制度規(guī)范上改變購房者信息劣勢的地位，避免開發(fā)商誤導消費者。還應建立配套的信用監(jiān)督和失信懲戒制度。
建立預售資金第三方托管制度
針對開發(fā)商挪用預售資金的現(xiàn)象，引入預售資金第三方托管制度，提高開發(fā)商獲取預售資金門檻，加強對預售款的管理。
也可借鑒歐美經(jīng)驗，驗收交房后再把全部購房款交給開發(fā)商。但要避免“一刀切”，為防止對開發(fā)資金鏈造成巨大沖擊，應堅持漸進原則�？芍鸩酵七t銀行發(fā)放個人房貸的時間，在過渡期內(nèi)每年推遲2個月，經(jīng)過5—6年，最終實現(xiàn)房屋完工后發(fā)放個人房貸的新制度。
明確預售制懲罰機制
商品房預售制存在的根本性缺陷在于立法僅僅設立了預售制度，卻對法律條款的規(guī)定沒有指定相應的制裁和監(jiān)管措施，導致制度無法得到貫徹。
預售制把開發(fā)商的投資風險不合理地轉嫁到消費者和銀行身上，制度設計側重于保護房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，而忽視了消費者的合法權益。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，應建立明確的處罰標準和處罰措施，對不守信用、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商進行處置。事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實力進行審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進行施工；交房時，要有相關機構監(jiān)督開發(fā)商公平、公正與購房者的房屋交接。
引入房地產(chǎn)工程擔保制度
針對“爛尾樓”和房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金鏈斷裂破產(chǎn)而導致購房者損失慘重的情況，建議引入房地產(chǎn)工程擔保機制。規(guī)定開發(fā)商啟動工程前必須取得銀行、專業(yè)擔保公司或政府相關部門的擔保，一旦出現(xiàn)開發(fā)商未按合同約定完工的情況，由擔保人負責。由此，形成優(yōu)勝劣汰的良性機制。
建立工程擔保制度，擔保機構將對開發(fā)商的資質等級、企業(yè)信譽、履約記錄和財務狀況等嚴格把關，以規(guī)范市場行為，強化開發(fā)商守信遵約。
推進房地產(chǎn)金融品種創(chuàng)新
預售制實施之初就是要解決開發(fā)商的融資難問題，增強資金利用率。由此暴露出我國房地產(chǎn)資本市場的制度缺陷是房地產(chǎn)開發(fā)依賴于銀行信貸，缺乏健全的房地產(chǎn)金融支撐，使商品房預售制成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的主要手段。
應積極推進我國房地產(chǎn)金融體系的建立和完善，支持房地產(chǎn)企業(yè)參與金融市場創(chuàng)新，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務及房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)證券化建設。積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的自主融資渠道，提供相應的政策支持，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結構，保持財務穩(wěn)健。
預售制許可制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程密切相關。預售制在房地產(chǎn)企業(yè)處于起步階段的特殊時期確實為刺激房地產(chǎn)發(fā)展、擴大商品房開發(fā)規(guī)模方面做出了巨大貢獻。但隨著房地產(chǎn)市場日漸發(fā)展，預售制存在的根本缺陷帶來了很多問題而備受詬病。
可嘗試進行取消預售制的試點，如果取得積極效果再逐步推廣。試點應先從供需關系較為平衡的二三線城市開始，根據(jù)不同區(qū)域市場的實際狀況循序漸進，給開發(fā)商一個短暫的過渡時期。
(執(zhí)筆：新華社經(jīng)濟信息編輯部徐蕊高攀參與調研人員：新華社駐北美總分社王艷紅新華社駐亞太總分社蘇曉新華社駐東京分社劉浩遠報道員趙新利新華社駐多倫多分社施蓉新華社駐柏林分社郇公弟新華社駐倫敦分社郭瑞新華社駐斯德哥爾摩分社和苗新華社駐新加坡分社新華社駐莫斯科分社趙志鵬新華社駐巴西利亞分社陳威華趙炎新華社駐巴黎分社馬環(huán)宇報道員孫寒光）
美中房價巨大差距
2010年2月8日，“華裔夫婦310萬購買杰克遜拉斯維加斯租住的豪宅”引發(fā)熱議，這棟面積達1400平方米的房屋折合成人民幣，每平方米大概只有1.5萬元，單價竟不及北京五環(huán)普通民宅，而哈佛大學周邊房價每平方米僅1.7萬人民幣，全美最繁華的商業(yè)中心之一的曼哈頓也只不過每平方米2.75萬人民幣。 |