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我國實行嚴格的土地保護政策，不得非法轉(zhuǎn)讓土地，但多年以來，土地違法行為卻愈演愈烈，各種規(guī)避法律以達到土地使用權轉(zhuǎn)讓的行為十分普遍。徐州市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱房地產(chǎn)公司)四年多前與他人簽訂了一項土地使用權投資轉(zhuǎn)讓約定，如今釀成紛爭，就從一個側(cè)面暴露了土地使用權轉(zhuǎn)讓中的一個突出問題。
2005年，房地產(chǎn)公司與當?shù)鼐用耜惸澈炗啚槠?5年的“房屋租賃協(xié)議”，租賃期限自2005年10月1日至2020年12月31日。其中約定，乙方陳某在租賃期前四年內(nèi)購買資金籌集到位，甲方房地產(chǎn)公司同意以1160萬元將該房產(chǎn)范圍內(nèi)的產(chǎn)權、土地使用權及附屬設施以投資形式使乙方獲得產(chǎn)權，并配合辦理過戶手續(xù)。如超過四年，將不再按此條件賣給乙方。
2009年9月27日，亦即上述協(xié)議約定的爭議標的物以投資形式“賣給乙方”倒計時第四天，陳某的一紙訴狀遞到了徐州市中級法院，稱在四年的租賃期限內(nèi)，他籌集到了購買資金，但房地產(chǎn)公司以種種理由拒絕履行雙方之約定，請求法院判令房地產(chǎn)公司在10日內(nèi)將雙方爭議的相關房屋使用權、相應土地使用權轉(zhuǎn)讓給他。
房地產(chǎn)公司答辯，違約的恰恰是陳某，在此之前，公司多次通知陳某協(xié)商投資事宜，但陳某不置可否，其既無履約誠意，也無履約能力，完全屬于惡意訴訟。
撇開雙方誰違反了約定不談，雙方這種試圖規(guī)避法律、規(guī)避行政審批的行為是不應受法律保護的。
本案爭議的標的主要是停車場項目土地使用權，由于項目屬于公用事業(yè)，涉及公眾利益，又屬于微利項目，它享受部分優(yōu)惠政策。2003年3月，徐州市國土資源局下文給房地產(chǎn)公司，正式批準同意為房地產(chǎn)公司新建停車場撥用這塊國有土地三畝七厘。2004年8月，徐州市國土資源局又兩次下文給房地產(chǎn)公司，同意以每平方米364
.5元的價格協(xié)議出讓給房地產(chǎn)公司國有土地共二畝多，并要求“嚴格按照批準用途進行建設，未經(jīng)市國土資源局批準，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。
但是，房地產(chǎn)公司卻用出租的方式試圖獲得投資資金進而開發(fā)項目。他們在答辯狀中供述：從項目成立的原因、使用宗旨可以看出，該項目雖然可以進行市場化經(jīng)營運作，但是經(jīng)營范圍不能脫離原審批的使用功能。如果違反原審批功能，改作他用，即視為侵害了公眾利益。一旦此種行為發(fā)生，建設單位就會受到市政府相關職能部門的嚴厲制裁和處罰。正因為如此，我們才在合同第四條約定為投資而非轉(zhuǎn)讓。因為一旦以投資形式進行，雙方就必須限定對方的行為，在簽訂投資協(xié)議并成立有限公司時，被告就可以用政府審批使用功能來約定原告獲得產(chǎn)權時的使用性質(zhì)。
有關專家指出，這實際上是近年來頻繁出現(xiàn)的以公司股權轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權模式。他們通常以低價取得國有土地使用權，再成立項目公司，在土地未開發(fā)的情況下，將公司股權100%進行轉(zhuǎn)讓，通過投資、股權轉(zhuǎn)讓的方式，回避實質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓行為，從而以合法形式規(guī)避法律的強制性規(guī)定。
由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投資大等特點，開發(fā)過程中因后續(xù)資金不足或因其他市場因素，導致房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權謀求出路的市場現(xiàn)象頻頻發(fā)生。投資者發(fā)現(xiàn)，通過對房地產(chǎn)項目公司在股權層面上流轉(zhuǎn)，可以合理地規(guī)避市場及法律上的某些風險、節(jié)省稅費。
這種轉(zhuǎn)讓不應獲得法律支持，但司法實踐中卻往往能得到一些法院的支持。這些法院往往單純地基于誠實信用原則和為了懲罰失信的轉(zhuǎn)讓方而促使合同生效。 |