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4月14日出臺的“新國四條”和4月17日出臺的“新國十條”房地產(chǎn)調(diào)控新政，以其精準(zhǔn)的政策定位和震撼的執(zhí)行決心力挽狂瀾，成功地扭轉(zhuǎn)了市場預(yù)期，取得重大階段性調(diào)控成果。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)要義來看，中國樓市并非完全市場，“市場失靈”現(xiàn)象在所難免，政府加強(qiáng)調(diào)控，擠掉樓市泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，避免泡沫破裂給中國經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難是必要的，這也正是“新國十條”的政策內(nèi)涵。但利用行政行為以及貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)“市場失靈”，畢竟只是治理中國房地產(chǎn)“問題市場”的短時(shí)與權(quán)宜之計(jì)。
相比之下，在進(jìn)行土地政策改革的基礎(chǔ)之上，利用財(cái)稅政策引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益可能成為中國房地產(chǎn)市場回歸“正常市場”的中期之計(jì)。
從財(cái)稅政策要義來看，個(gè)人住房稅收政策目標(biāo)應(yīng)該有三：一是保民生。在此，筆者要再次強(qiáng)調(diào)，住房的本質(zhì)屬性是民生消費(fèi)品，而不是投資品，更不是投機(jī)品。地方政府常常沉迷于房價(jià)高漲帶來的GDP增長和財(cái)政收入超速增加，這種“經(jīng)營城市”的行政理念只會掠奪百姓的財(cái)富和全體國民的幸福。其實(shí)，幸福、尊嚴(yán)、公正、和諧，才是衡量個(gè)人住房稅收政策好壞的首要尺度。二是調(diào)收入。稅收政策本來就是政府用來調(diào)節(jié)二次收入分配的重要工具。因此，房地產(chǎn)稅收上的“劫富濟(jì)貧”對控制我國不斷升高的基尼系數(shù)應(yīng)該有所作為。三是促發(fā)展。人口眾多、土地緊張是我國的基本國情，而由于房地產(chǎn)投資或投機(jī)引起的居高不下的房地產(chǎn)空置是一種土地資源和國民財(cái)富的極大浪費(fèi)。中國經(jīng)濟(jì)需要的是鼓勵(lì)實(shí)體投資和創(chuàng)新發(fā)展，避免資源扭曲配置，全民投資炒房，以求坐享暴利的不正�！澳嫦蜻x擇”行為必須依靠房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行及時(shí)糾正。
從個(gè)人住房消費(fèi)的環(huán)節(jié)來看，稅收政策的著力點(diǎn)應(yīng)該重點(diǎn)放在三個(gè)環(huán)節(jié)：購買住房或租房消費(fèi)、住房持有、住房轉(zhuǎn)讓。
在個(gè)人購買住房環(huán)節(jié)，要著重強(qiáng)調(diào)差別性稅收調(diào)控政策。對購買首套普通住房和改善性住房的，適用契稅優(yōu)惠稅率；而對購買多套住房，或別墅、大面積等非普通住宅的，除取消優(yōu)惠稅率外，還可以考慮征收特別消費(fèi)稅。對無自有住房而租房住的，每月租金可以在個(gè)人所得稅中進(jìn)行適當(dāng)?shù)挚�。這種差別性稅收政策既有利于引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)理念，也有利于調(diào)節(jié)收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。政府一貫倡導(dǎo)的“青年人應(yīng)該先租房后買房”不能僅停留在口號上，對住房租金實(shí)行個(gè)人所得稅抵扣應(yīng)該成為我們需要邁出的第一步。
在住房持有環(huán)節(jié)，物業(yè)稅的推出應(yīng)該是改革根本。1%至2%的物業(yè)稅稅負(fù)對短期炒房者可能影響有限，但如果實(shí)行累進(jìn)的差別性稅率，則對持有多套住房的投資者，會大大增加他們的持有成本，降低他們的收益預(yù)期。國外的成熟經(jīng)驗(yàn)也反復(fù)證明物業(yè)稅的征收是抑制房產(chǎn)投機(jī)的有效手段。但物業(yè)稅的推出既面臨立法程序問題，也面臨房產(chǎn)清查、評估等技術(shù)細(xì)節(jié)問題，一時(shí)半刻不易推出。作為過渡之計(jì)，房地產(chǎn)保有稅的開征不失為可選之策。
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，我們曾呼吁，應(yīng)盡快取消二手房交易的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。經(jīng)測算，目前二手房交易實(shí)際征收稅收不到總房價(jià)的2%，如果取消優(yōu)惠稅率，從嚴(yán)征收土地增值稅和個(gè)人所得稅，則炒房者收益的50%以上需要繳稅�！爸孛x稅負(fù)、輕實(shí)際稅負(fù)”，這種“雷聲大、雨點(diǎn)小”的稅收政策執(zhí)行力度會逐步吞噬我們政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心和信心。從長期來看，對投資性尤其是投機(jī)性住房轉(zhuǎn)讓課以重稅是保證住房的民生特性，抑制不正常性住房需求的最有效手段。
“更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”已經(jīng)刮起了房貸政策的“超級風(fēng)暴”，相信“以差別化為基本特點(diǎn)，以民生為最終目標(biāo)”的個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策的腳步將很快到來！
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