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年初以來，繼物業(yè)稅“實轉”無望后，包括重慶開征特別住房消費稅、上海開征住房保有稅等消息頻傳，將房產稅推到了風口浪尖。近日，國務院正式批準并公布了《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，首次從中央層面明確將“逐步推進房產稅改革”。記者在南昌等地采訪了解到，房產稅實際征收仍面臨實施細則不完善以及技術層面和操作層面的諸多難題，短期內全面開征的可能性不大。
由于房產稅征收客觀上確實存在房產登記系統(tǒng)尚未整合和交易數據信息尚未互聯互通的問題，包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺都沒有建立，房產、銀行、稅務、公安等系統(tǒng)的信息無法共享；同時，有關開征房產稅的制度規(guī)范如房產稅征收條例尚未出臺，征稅對象、范圍和稅率還沒有確定；此外，費用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關的制度環(huán)境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時間�；亟◤娬J為首先將由相關部門出臺指導性文件，隨后才會逐步公布實施細則。江西省住建廳房地產處邵繼濤認為，考慮到制度層面和操作層面的因素，短期內大規(guī)模開征房產稅的可能性較小。
總體來看，開征房產稅主要面臨以下三大問題：
一是房產登記信息不完整。針對已有的關于房產稅征收的不同“版本”，無論是對二套以上和別墅征收，還是將每戶家庭名下一定房產面積為起征點，還是對第三套房開始征收，都需要房管、銀行、稅務等相關部門在信息和數據互聯互通的基礎上，統(tǒng)一執(zhí)行標準，并相互監(jiān)督，避免“流于形式”開征房產稅。南昌市房管局信息中心副主任沈學農認為，房地產市場的信息化建設遠遠滯后于房地產市場自身的發(fā)展速度，大量基礎性工作沒有落實，全國聯網的房地產信息共享平臺沒有建立，地域性太強、信息割據嚴重影響了宏觀決策和政策調控的有效性。
以南昌市為例，南昌市房管局下屬的交易系統(tǒng)——房地產信息網只有南昌市五大城區(qū)的房屋交易信息，也即在南昌市所轄郊區(qū)縣南昌縣買了房子，然后到南昌市區(qū)買房，南昌市房屋交易系統(tǒng)只能查詢到此人在南昌市的房產情況，外地無法查詢，仍以首套房辦理相關手續(xù)；銀行實行的二套房認定標準是基于全國銀行征信系統(tǒng)，并沒有與房產系統(tǒng)聯網，購房人的房產信息銀行無從得知。若要以家庭為單位，弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購，則還涉及公安戶籍系統(tǒng)，但是目前三方數據和信息并沒有實現共享。
對此，沈學農建議加大資金和技術投入，由一個職能部門牽頭，多部門參與進來，將公安、房管、稅務以及銀行的信息打通，并且同步更新，出臺的具體措施實施起來有可操作性，才能把好的政策兌現。
二是實際征收時房產稅應納稅額如何確定。包括：納稅主體是個人還是家庭；不同年限、不同類型房屋的稅基、稅率如何確定，是“新老劃斷”僅對新增住房，還是“一刀切”對所有房產均征收房產稅；按面積征收還是房產總價征收，若按房產總價，是以房產原值還是市場評估價來定。
1986年頒布的《房產稅暫行條例》，將房產稅的征稅稅基定為，對于經營房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納；對租用房產，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
張東祥認為，考慮到調整后的房產稅涉及非經營性房產，作為持有環(huán)節(jié)的稅收，沿用過去按房產原值扣除一定比例征收，不能反映房屋價值的變化，還是應當按市場評估價作為征稅依據，而這又涉及房產價值評估。他建議政府不要單幢去評估房價或出租價，而應大面積地“批量”評估。同時，他建議，要恢復征收住宅房產稅可從北京、上海、深圳、杭州等部分房價漲幅過快、社會反響強烈的城市開始試點，畢竟這些城市的房地產信息化程度相對高、實行起來相對容易，下一步再在全國逐步展開。
三是稅收以何種方式征管。由于調整后的房產稅涉及的個人非經營性房產屬于私有財產，涉及范圍廣，實際征收起來難度較大。胡小林研究員認為，持有環(huán)節(jié)征稅環(huán)境還不成熟。在我國，個人所得稅是一個成熟稅種，年收入12萬元以上實行主動申報制，但是從目前來看，靠個人申報征收效果并不好�，F在開征持有環(huán)節(jié)的房產稅也同樣面臨這樣的問題。在相應的懲戒機制缺乏的情況下，實際征收情況很可能不盡如人意。事實上，我國《房產稅暫行條例》的實際情況是，地方政府對居民出租住房的征收仍十分少，另一方面，居民也很少主動申報和繳納。
目前來看，房產稅稅費繳納可采取以下幾種方式，一是由稅務部門直接向個人征繳，這在我國還沒有先例，加上需要付出巨大的行政成本，操作性不大；二是參照個人所得稅征收方式，由單位財務部門代扣代繳，但是這種方式下部分自由職業(yè)者和不在冊的人員擁有多套房產但不用征收房產稅；三是參照物業(yè)費、取暖費，由居委會、物業(yè)公司代收；四是個人主動向稅收部門申報并上繳。在我國現行的個人征信系統(tǒng)和稅收征管體制下，后三種方式存在大量漏繳漏征的可能。
此外，如果不以評估價而以市場交易價格作為納稅依據，同時簡化為在交易環(huán)節(jié)一次征收，操作起來可行性較強，但卻再次增加了交易環(huán)節(jié)的稅收，賣主也容易將稅收轉嫁給買方。 |