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通過今年3月到7月進行的房地產(chǎn)專項整治，全國清理出閑置土地2815宗，共16.95萬畝。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林19日說，按照國務(wù)院要求，國土資源管理部門今年加大對房地產(chǎn)專項整治和清理力度，從今年3月至7月，在全國范圍內(nèi)集中開展了房地產(chǎn)用地專項整治工作，截至5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，約18.84萬畝。其中，閑置土地2815宗，16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。
國土資源部當日公布的數(shù)據(jù)還顯示，截至目前，全國已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計2208宗，總面積約13.25萬畝。其中，閑置土地2044宗，面積12.35萬畝；別墅用地74宗，面積7836畝；保障性住房用地改變性質(zhì)83宗，面積943畝；違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓7宗，面積290.04畝。國土資源部要求，各級國土資源管理部門加快清理查處工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。
從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。專家認為，打擊囤地有利于增加市場供應(yīng)量，緩解供需矛盾進而打壓高房價。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，盤活閑置土地可能會成為一個著力點。
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這是位于上海市徐匯區(qū)烏魯木齊路衡山路路口的閑置土地。新華社記者
裴鑫 攝 | 質(zhì)疑 閑置土地數(shù)據(jù)只是“冰山一角”
“目前公示的這部分閑置土地恐怕只是冰山一角�！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，閑置土地現(xiàn)象普遍存在是毋庸置疑的，因為囤地可能比及時開發(fā)的利潤都大，加之部分地方對閑置土地打擊力度不夠，又變相鼓勵了開發(fā)商的囤地行為。
業(yè)內(nèi)一位不愿透露姓名的資深人士表示，雖然我們無法估計全國目前到底有多少閑置土地，但實際數(shù)量應(yīng)該比國土部門公布的數(shù)字大得多。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，從公布的數(shù)據(jù)來看，全國閑置土地不可能這么少，已公布的閑置土地可能是具有代表性或者情形較為惡劣的，閑置土地的實際數(shù)量絕對不止公布的這些。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年至2009年10年間，全國房企土地購置面積共32.87億平方米，但完成開發(fā)的土地面積只有20.6億平方米。2009年全年，開發(fā)商完成開發(fā)的土地面積只有2.3億平方米。有評論人士認為，按照這一開發(fā)速度，即使全國停止出讓土地，閑置的土地也足夠開發(fā)好幾年的。
也有專家指出，由于此次閑置土地的數(shù)據(jù)由各地上報匯總而成，不排除地方政府出于種種利益考慮做出一些瞞報行為。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示，政府有關(guān)部門應(yīng)該公布所有閑置土地的情況，并對閑置土地行為徹查到底，“但實際中能不能做到是另外一回事”。
他認為，國土資源部此次公布閑置土地的情況對各級地方政府是一種督促，此后需形成嚴格的機制保證對閑置土地情況的公開。
預(yù)期 打擊囤地有利降低房價上漲動力
業(yè)內(nèi)人士認為，打擊囤地有利于增加市場供應(yīng)量，緩解供需矛盾從而減弱房價上漲的動力。
在清查土地的同時，各地土地市場則出現(xiàn)放量供應(yīng)的跡象。據(jù)中原監(jiān)測的12個重點城市數(shù)據(jù)顯示，京、穗、渝、漢、沈5個城市供應(yīng)住宅用地面積達151公頃。比較新政前雖然下降28%，但在近5周中，有4周供應(yīng)水平維持在150公頃上下，表明土地供應(yīng)已處于放量狀態(tài)。
中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，從國土部打擊行業(yè)“囤地融資”的運行模式和力度看，此次高層行動的決心、力度以及中央到地方的執(zhí)行度都十分堅決。如果持續(xù)開展下去的話，開發(fā)商“資金鏈”日趨繃緊，不排除繼續(xù)實行大規(guī)模市場降價促銷之舉。
21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾也認為，如果囤地問題能解決好，將會極大地增加未來的供應(yīng)量�！霸诮o開發(fā)商施加政治和資金壓力的同時，還能緩解未來的供需矛盾和房價預(yù)期�！�
據(jù)中原監(jiān)測九城市數(shù)據(jù)顯示，上周各地新房成交量環(huán)比上升的城市有滬、穗、蓉、漢4個；下降的有京、深、津、渝、杭5個。從近2周各地成交情況看出，新房成交已普遍較5月低谷有所回升。其中上海、深圳升幅8成，尤其是上海已連續(xù)3周成交量在30萬平方米以上，恢復(fù)至新政前3至4月份時的水平；重慶、廣州升幅3至4成。中原地產(chǎn)認為，上述成交量上升的城市主要原因是開發(fā)商降價促銷所致，似有筑底回升趨勢。
8月以來上海銷售居前的項目有保利、華僑城、綠地等知名開發(fā)商的樓盤，隨著眾多大型跨區(qū)域發(fā)展商降價促銷并取得不錯的市場效果之后，各地正在引發(fā)更多的中小開發(fā)商跟進。中原地產(chǎn)預(yù)計，隨著市場促銷范圍的持續(xù)擴大，各地新房成交量將穩(wěn)定回升。
雖然打擊囤地有利減緩房價上漲，但也有業(yè)內(nèi)人士指出解決囤地問題并不容易。林蕾擔心，土地問題一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)的“老大難”問題，想解決囤地問題遠非易事。
“從此次國土部公布的違法違規(guī)囤地情況看，大多涉及政府、拆遷等因素，想在短期內(nèi)妥善解決這些土地問題，難度較大�！绷掷僬f。
另外還要考慮到開發(fā)商方面的配合程度。“市場好的時候，房企出于對未來利潤的預(yù)期，紛紛囤地待漲；而當市場不好的時候，房企則出于對未來市場的悲觀預(yù)判和資金壓力，往往停工緩建。”林蕾說。
而對于許多上市公司而言，土地儲備是其重要的資產(chǎn)組成部分。按照慣例，一般的上市房企都會儲備足夠企業(yè)自身3至5年開發(fā)的土地存量。林蕾認為，如果開發(fā)商真能夠?qū)⑦@些囤積的土地投入開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，將大大增加市場的供應(yīng)量。而一旦供應(yīng)量增加，自然會形成市場競爭，從而給房價帶來下降壓力。
方向 盤活閑置土地或成著力點
對于下一步的調(diào)控走向，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，目前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，市場形勢不斷向好，但不穩(wěn)定、不確定因素仍然較多。房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的現(xiàn)象依然時有發(fā)生，已清理出的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處任務(wù)仍然很重，土地管理和調(diào)控工作還面臨很大壓力�！跋乱徊剑瑖临Y源部將督促各地加快查處進度，維持對違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢，形成強大的聲勢與壓力，確保專項整治行動取得預(yù)期效果�！�
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測，下一步，盤活閑置土地很可能成為一個著力點。國土資源部此番大力整治房地產(chǎn)用地違法違規(guī)行為，會使開發(fā)商為了避免受處罰而按時開工，繼而有利于增加市場供應(yīng)量。
牛鳳瑞也認為，加大對閑置土地的整治力度，對開發(fā)商的行為有一定的約束，有利于增加房地產(chǎn)用地的有效供給，盤活閑置土地是規(guī)范土地市場的重要舉措，所以應(yīng)長期堅持下去。
廖永林強調(diào)，各地要研究探索建立解決房地產(chǎn)用地違法違規(guī)問題的長效機制，進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場和土地市場秩序，積極營造依法用地、依法管地的良好氛圍，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
陸騎麟認為，建立長效機制的內(nèi)容之一便是信息公開，“讓大眾監(jiān)督，這樣機制才能得到保障�！贝饲皩ν恋亻_工狀況、開發(fā)商土地出讓金繳納情況、出讓金用途等信息的公示就值得肯定。
此外，針對各地上報的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上的現(xiàn)象，有專家提出建立長效機制還應(yīng)在加強監(jiān)管上下功夫。
中國人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任、公共管理學(xué)院副院長嚴金明此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，閑置一般有兩種情況，一種是開發(fā)商的原因，另一種情況是由政府管理部門造成的，比如規(guī)劃調(diào)整問題，“如果開發(fā)商提出調(diào)整規(guī)劃申請，政府有關(guān)部門只有出于公共利益需要的前提下才做考慮。而土地出讓之后應(yīng)盡量減少修改規(guī)劃。土地出讓是依據(jù)特定的用途、特定的容積率、特定的建筑密度、綠地率等因素確定地價，而一旦調(diào)整了規(guī)劃，涉及到用途、容積率等方面的改變，地價就可能完全是兩回事，同時這還給最初參與拿地的其他企業(yè)帶來了極大的不公平�！�
嚴金明主張，政府管理部門要從重審批輕監(jiān)管向嚴格監(jiān)管轉(zhuǎn)變，在審批之后還要經(jīng)常進行監(jiān)督和評價，監(jiān)管與審批之間要進行有效銜接。他還建議，相關(guān)部門還應(yīng)出臺更加嚴格、更加規(guī)范、更加科學(xué)關(guān)于土地出讓以后規(guī)劃調(diào)整的程序。 |