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京版樓市新政日前發(fā)布，頒布了“以房產(chǎn)套數(shù)為標準，以家庭為認定單位”的審核標準，并從政策層面上更加傾向于改善性購房人群。
4月30日，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十一條措施，落實國務(wù)院堅決遏制房價過快上漲通知精神。
京版樓市新政兩大亮點
二套房查詢可通過房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)。
北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)早在2004年就已組建，經(jīng)過多年不斷完善與補給，北京市建委的這一系統(tǒng)一旦和銀行聯(lián)網(wǎng)后，將會形成一個便于查詢個人住房信息系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)，對于實現(xiàn)“以房產(chǎn)套數(shù)為標準，以家庭為認定單位”審核購房人買房、貸款情況將會更有幫助。
同一購房家庭只能新購買一套房，政策杠桿傾向改善性購房人群。
新政限定購房家庭只能新購買一套商品住房，從政策層面上來看更加傾向于改善性購房人群。
如果購房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話，只有賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)再買房才能算做是首套貸款享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產(chǎn)市場失調(diào)的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴控投機購房人群，從首付、利率以及實際貸款情況來看，這部分人群貸款購買二套、三套甚至以上房產(chǎn)將會難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價格，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。
房貸利率差別化
目前從各家銀行的實際執(zhí)行情況來看，基本上對借款人三套房貸款已暫停發(fā)放。不過從以往貸款購買第三套房的人群來看，這部分不足總貸款人群的10%，即便多數(shù)銀行停止發(fā)放第三套房貸款，對房貸市場也將不會造成太大的影響。
首套房的首付比例方面，各銀行執(zhí)行的標準較為一致，均對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；套型建筑面積在90平米以下的家庭，貸款首付比例不得低于20%。
在優(yōu)惠利率方面，各銀行執(zhí)行的標準并不一致，個別銀行也暫未調(diào)整首套住房七折優(yōu)惠利率，而是根據(jù)首付比例不同從利率優(yōu)惠上差別化對待，比如以客戶對該行貢獻度為參考，如客戶為該行的VIP、白金卡、貴賓卡客戶等，這部分客戶可享受到低于普通客戶的優(yōu)惠利率折扣，例如中國建設(shè)銀行，若首付為30%-40%，利率下浮25%；首付40%以上，下浮30%；VIP客戶還可在原基礎(chǔ)上再下浮5%，但最低只能下浮30%。
差別化信貸政策較有利
現(xiàn)各家銀行均嚴格執(zhí)行“國十條”政策執(zhí)行，北京版樓市新政落地后從執(zhí)行層面將會更到位。
目前各銀行對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。新政明確金融機構(gòu)以本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸將會對區(qū)分首次置業(yè)、二次置業(yè)和改善型住房人群更為有利。這將比之前政策影響面更廣。
以總價為150萬、評估價為120萬的房產(chǎn)為例：90平米以下二套房與首套房相比，借款人要多支付首付36萬元，每月月供可節(jié)省1878.08元，總利息可節(jié)省90838.97元；90平米以上二套房和首套房相比，借款人要多支付首付24萬元，每月月供可節(jié)省1082.82元，總利息可節(jié)省19875.34元。（見下圖）
外地人在京如何貸款置業(yè)？
近日，北京市地方版樓市細則出臺，規(guī)定暫停對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。外地人購房限貸令出臺后，外地人在京如何實現(xiàn)貸款置業(yè)呢？
典型案例：鄭先生，是一家小廣告公司的銷售人員，屬于北漂一族，在北京工作已滿四年，與女友感情穩(wěn)定，并打算日后定居北京。從2010年年初，鄭先生周末就忙著在各大中介四處看房子，因為鄭先生沒有全款購房的能力，所以只能通過銀行貸款來實現(xiàn)購房愿望�？墒蔷驮卩嵪壬蜚y行咨詢時，銀行相關(guān)人員要求鄭先生提供“一籮筐”的資料，其中包括身份證、暫住證、學歷證、穩(wěn)定收入流水以及在京一年以上的納稅證明或社保證明等才予以辦理，鄭先生聽得是“一頭霧水”。
解析：根據(jù)4月30日北京地方版樓市細則，外地人在京購房需提供一年以上的納稅證明或社保繳納證明，銀行才會為其發(fā)放貸款。但是鄭先生所在的公司為員工發(fā)放的是現(xiàn)金工資，并無納稅證明可提供。不過公司為鄭先生繳納了社會保險，所以他只要開具社保繳納證明后，再向銀行遞交貸款，銀行也能通過審批。
現(xiàn)階段銀行對外地人貸款如何操作？
從公司實際業(yè)務(wù)操作來看，多數(shù)借款人還是可以提供相關(guān)證明的。建議像鄭先生這樣的外地購房人現(xiàn)在不必過度著急，因為從目前銀行實際操作情況看，新政下發(fā)后，各家銀行已陸續(xù)開始要求在京居住的外地購房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會保險繳納證明，兩者條件滿足其一，即能申請住房貸款。
外地人在京購房需提供哪些材料？
新政前：借款人身份證、戶口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學歷證明、收入證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等。
新政后：借款人身份證、戶口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學歷證明、收入證明、在京一年以上的納稅證明或社保證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等。
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