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作為某地區(qū)物價水平的一個重要組成部分和表現(xiàn)形式，房屋租金價格的長期上漲是必然的。但是，人們發(fā)現(xiàn)，近年來上海房屋租賃價格的漲幅遠遠趕不上房價本身的上漲，在租金回報率逐年下降的同時，“以房養(yǎng)房”的房產(chǎn)投資策略實則越來越?jīng)]有可操作性。
房價越漲顯得出租回報率越低
多年前，當人們還沉醉于炒股的興奮中時，在某銀行上班的陸小姐，便開始經(jīng)營她的房產(chǎn)了。不過，精明的陸小姐這些年來卻在為租金回報率的走低而有了“富人的煩惱”。
2003年時，陸小姐在嘉定區(qū)一套二室一廳的裝修房，月租金收1500元，全年18000元。當時，該房子的市價約45萬元，算下來租金回報率達4%，相當于銀行一年期定期利率1.98%的兩倍。七年后，同樣那套房子，月租金上升到了2500元，漲幅達66.67%，全年30000元，但由于房價漲到了130萬元，租金回報率猛降至2.3%，基本與現(xiàn)在的銀行一年期定期利率2.25%持平。
李先生也遇到了同樣的問題。他在奉賢的一套二室一廳毛坯房，2007年的月租金為500元，2010年的月租金漲到了800元。但是，2007年時，李先生擁有的房屋售價在4000元/平方米；2010年時，房價已經(jīng)上漲到了12000元/平方米。租金漲60%的同時，房價卻漲了200%，導致租金回報率從三年前的1.61%進一步滑落至0.86%，差不多僅相當于一天通知存款的利率水平。
不付租金買下房子更劃算
租金回報率偏低是既成事實，越來越多的房東在當初投資買房時寄望于房價的上漲。因為如果不是那樣，還不如把錢存入銀行。今年自從4月17日國務院發(fā)布房產(chǎn)新政和5月初上海房價見頂回落以來，無論是一手房還是二手房的實際價格，降幅在有的地方已達20%，租金的漲幅在10%左右，遠非外界謠傳的30%以上。
然而，從長遠來看，即便將來房價不漲了，房屋租金的上漲也是肯定的。因為租金總是會跟著物價走，跟著通貨膨脹走，跟著人們口袋里的鈔票走。對于擔心將來付不起房租的人來說，最好的辦法是盡早買下屬于自己的房子。
上海房屋租賃指數(shù)四年漲了22.70%
上海房屋租賃指數(shù)更從全方位的角度，向人們展示了這些年來上海房屋租賃市場的變化。該指數(shù)系統(tǒng)將上海市房屋租賃市場分為售后公房租賃市場、一般商品房租賃市場和高端商品房租賃市場三類，共選取了67個控制點、100個有代表性的樣本樓盤。
其中，高端商品房11個控制點、11個樣本樓盤；一般商品房26個控制點、38個樣本樓盤；售后公房30個控制點、51個樣本樓盤。以此作為監(jiān)測研究對象，反映的是上海整個租賃市場的即時動態(tài)。
該指數(shù)以2006年5月為基期，基點為1000點。最新一期的上海房屋租賃指數(shù)報告（2010年6月）顯示，這一指數(shù)已攀升至1227點，累計漲幅達22.70%。不過同期的上海二手房指數(shù)，更是從1625點上漲到了2565點，漲幅為57.85%，遙遙領先于房屋租賃指數(shù)。
租金回報率是一種計算投資回報率的計算方法，主要是針對地產(chǎn)方面的投資收益的計算�？梢酝ㄟ^租金回報率來衡量投資收益情況。
通常的租金回報率分析法：
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊�。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
租金回報率法：
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊�。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應。
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