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目前，樓市調(diào)控加劇，房屋買賣糾紛激增。筆者最近代理的一個房屋買賣糾紛案件具有典型意義。王某將房屋出售給葛某，簽訂合同后買方付款，但沒有辦理過戶手續(xù)。此后幾天房價上漲，王某表示房子不賣了，雙方協(xié)商未果，葛某起訴到法院，要求王某退還房款并賠償購買同等地段同等房屋的差價。
類似糾紛究其原因，一方面是由于房屋價格波動引起的誠信危機，另一方面是由于糾紛雙方對于可得利益損失的認定難以達成共識。任何房屋買賣合同簽訂后隨著時間的推移，情境發(fā)生了變化，當事雙方的初衷也會有所變化，為了維護自己的經(jīng)濟利益，有人選擇違約，有人選擇尋找合同瑕疵主張合同無效或撤銷，無論怎樣，都與另一方意愿相悖，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。在處理房屋買賣糾紛的過程中，勢必要對損失的范圍進行確定，對于是否要求可得利益損失，在司法實踐中，大致有以下幾種情況。
一是房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應(yīng)當予以賠償。在認定可得利益損失時應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、違約方簽訂合同時能夠預(yù)見或應(yīng)當預(yù)見到其違約可能給守約方造成的因房屋價值變動而產(chǎn)生的損失以及守約方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
可得利益損失主要是房屋差價損失，是指合同約定價格與房屋現(xiàn)在市場價之間的差額。實踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當事人事后能夠協(xié)商確定的除外。認定房屋差價損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等予以合理確定。
二是出賣人的違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔違約責任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償，守約方如果此時提出要求賠償房屋差價等可得利益損失的，超出了合同約定的范圍，不應(yīng)得到法律的支持。
三是房屋買賣合同被確認無效或被撤銷，當事人有損失的，按當事人的過錯程度予以分擔。我國合同法第五十六條規(guī)定：無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。在房屋買賣合同被確認無效或者撤銷的情況下，當事人一方主張賠償合同履行的房屋差價等可得利益損失的，筆者認為此時可得利益不存在，當事人沒有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的，另一方要求賠償房屋差價等實際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買賣合同是否實際履行、買受人支付購房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實際履行時的可得利益額為限。
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