|
近日,北京公布了3個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金,每平米從22元/月至30元/月不等。新華社記者上周六發(fā)表時(shí)評(píng),質(zhì)疑公租房成本租金偏高。市住建委昨天表示,此次公布的成本租金并非實(shí)際將收取的租金,北京目前尚未確定具體公租房項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn),將來(lái)的租金標(biāo)準(zhǔn)肯定會(huì)根據(jù)市場(chǎng)租金下浮計(jì)算,并且會(huì)綜合各方面意見(jiàn)。
市住建委相關(guān)人士表示,目前公布的成本租金,僅僅是按照公租房成本測(cè)算出的租金,并非最終的租金標(biāo)準(zhǔn)。按照《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》的規(guī)定,將來(lái)在公租房項(xiàng)目配租時(shí),會(huì)結(jié)合承租家庭的負(fù)擔(dān)能力,并根據(jù)同類地段類似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮,確定公租房項(xiàng)目的租金。不同地段和區(qū)域的公租房將確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)。
目前,北京公租房均處于建設(shè)期間,未正式投入使用,還未確定具體每個(gè)項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)了解,首批公租房項(xiàng)目有望在今年年底配租。
這位負(fù)責(zé)人還表示,北京的公租房和所有保障房一樣,都堅(jiān)持“陽(yáng)光工程”,在每一個(gè)階段都會(huì)聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)。將來(lái)租金標(biāo)準(zhǔn)的確定,同樣也會(huì)綜合各方面意見(jiàn),由相關(guān)部門核定后公布。對(duì)于是否采取舉行聽(tīng)證會(huì)的方式,這位負(fù)責(zé)人說(shuō),目前尚未確定。
焦點(diǎn)1
高價(jià)公租房有違初衷？
相關(guān)人士稱若定價(jià)過(guò)低,公租房退出將成難題
前日,相關(guān)人士稱“北京公租房的成本租金計(jì)算是合理的�！庇芯W(wǎng)友指出,“高價(jià)”公租房違背了建設(shè)公租房的初衷,建議公租房租金應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)的1/3左右。
一位參與制訂北京公租房相關(guān)政策的人士認(rèn)為,公租房與廉租房不一樣,廉租房面向的是低收入家庭,是城市中最困難的群體,政府有責(zé)任去保障這些人群。公租房面向的是夾心層人群,暫時(shí)買不起房,過(guò)渡性居住,這個(gè)范圍很寬,月收入七八千的家庭,也可以申請(qǐng)公租房。因此,公租房租金的定位應(yīng)該是低于市場(chǎng)租金,但不能過(guò)低。如果太低,誰(shuí)都不愿搬走,將來(lái)退出就成為難題。對(duì)于公租房,政府已免去了土地溢價(jià),并有稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。如果過(guò)低就意味著政府多補(bǔ)貼,而政府大量補(bǔ)貼夾心層,對(duì)納稅人也不公平。
數(shù)說(shuō):據(jù)報(bào)道,7月北京住房租賃均價(jià)為每套2797元/月。按照平均80平米的租房面積算,每平米每月租金超過(guò)34元。
焦點(diǎn)2
拆遷成本為何入建設(shè)成本？
政策房開(kāi)發(fā)商稱一級(jí)開(kāi)發(fā)“成本錢”必須要支付
針對(duì)相關(guān)人士“公租房的建設(shè)成本在每平米6000元到8000元”的說(shuō)法,有網(wǎng)友稱,拆遷成本不應(yīng)計(jì)入公租房的建設(shè)成本中,就算有拆遷成本,也不能算到公租房承租人頭上。
上述參與制訂公租房政策的人士稱,不同區(qū)域的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本不同,公租房大多位于軌道交通沿線,大約每平米在三四千元。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加,建設(shè)成本在每平米6000元到8000元。
一位政策房的開(kāi)發(fā)商表示,土地必須先經(jīng)過(guò)拆遷、場(chǎng)地平整等一級(jí)開(kāi)發(fā),成為能蓋房子的“熟地”后才能供應(yīng)。一級(jí)開(kāi)發(fā)就相當(dāng)于土地的成本。以四、五環(huán)一帶地鐵沿線土地為例,最高的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本接近每平米1萬(wàn)元,較少的也在每平米5000元左右。無(wú)論是劃撥的土地,還是招拍掛出讓的土地,一級(jí)開(kāi)發(fā)這個(gè)“成本錢”都是需要支付的。政府提供給公租房的土地是成本價(jià),無(wú)償放棄土地收益。如果一級(jí)開(kāi)發(fā)成本也不計(jì)算在內(nèi)的話,政府就要倒貼。
說(shuō)法:據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道,中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱,資金問(wèn)題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。如果不把地價(jià)計(jì)入,先從建安成本考慮,租金回報(bào)率還是會(huì)比較高。如果用租金回報(bào)作為抵押來(lái)發(fā)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金),就可以解決資金的問(wèn)題。
焦點(diǎn)3
公租房為何不“因人定價(jià)”？
相關(guān)人士稱解決貸款壓力后可按收入確定租金
鑒于外地公租房政策多為“因人定價(jià)”,有網(wǎng)友表示,北京公租房?jī)r(jià)格不應(yīng)該統(tǒng)一定價(jià),因?yàn)椴煌牡囟魏头孔幼饨鸩粦?yīng)該一樣。目前,各地的公租房方案多是“因人定價(jià)”,北京也應(yīng)該進(jìn)行嘗試。
上述參與制訂北京公租房相關(guān)政策的人士認(rèn)為,與經(jīng)適房、限價(jià)房等出售型政策房不同,公租房是租賃型的,這使得資金的回籠速度很慢。政府沒(méi)有能力投入巨大的資金建設(shè)公租房。目前公租房的成本投入主要依靠貸款。而貸款是要支付利息的,在公租房運(yùn)行的初期,如果租金收入連利息都支付不了的話,貸款就會(huì)“利滾利”、越來(lái)越多。公租房也無(wú)法持續(xù)循環(huán)下去�！氨窘疬�清后,公租房就完全屬于政府了,就幾乎沒(méi)有了成本租金,公租房的租金就可以靈活掌握了。政府可以根據(jù)不同收入的家庭收取不同租金的方式,來(lái)確定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)。收入越低的家庭可以收取越低的租金,收入較高的家庭則可以收取較高一些的租金。”
說(shuō)法:參與制訂的這位人士稱,在公租房使用租金償還利息的同時(shí),政府可以每年從財(cái)政中拿出一部分錢來(lái),逐步償還公租房的貸款本金。計(jì)算顯示,如果每年償還1%的話,需要39年就可以將本金還清。如果每年償還2%的話,需要27年�！�
- 前世今生
公租房“排外”曾遭媒體質(zhì)疑
擴(kuò)大房源籌集方式后向非京籍人士開(kāi)放,具體細(xì)則正在制訂
一場(chǎng)圍繞租金展開(kāi)的質(zhì)疑,把公租房這個(gè)北京最“年輕”的住房保障品種,推到了風(fēng)口浪尖上�；厮荼本┕夥康臍v史,雖然時(shí)間并不長(zhǎng),但從它“出生”開(kāi)始就備受社會(huì)關(guān)注。
出生 讓保障房變“租售并舉”
公租房的“前世”,要追溯到2008年。2008年年初,北京表示將推出一個(gè)新的政策性住房———政策性租賃房,供一些暫時(shí)買不起房的人過(guò)渡性居住。對(duì)于它的覆蓋人群,副市長(zhǎng)陳剛當(dāng)時(shí)表示,它的使用范圍較寬,包括畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)人口等。此后,相關(guān)政策的研究和制定隨之開(kāi)始。
2009年5月,按照住建部的統(tǒng)一要求,北京將“政策性租賃房”改名為“公共租賃住房”�！肮夥俊边@個(gè)新名詞首次見(jiàn)諸媒體。當(dāng)年8月,《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》出臺(tái),北京也成為了全國(guó)首個(gè)推出公租房的城市。
相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)解讀認(rèn)為,“公租房政策的出臺(tái),標(biāo)志著北京的住房保障由'以售為主’,開(kāi)始向'租售并舉’轉(zhuǎn)化。至此,北京的住房保障品種,從原來(lái)的廉租房和經(jīng)適房?jī)深?增加到廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和公租房四大類。對(duì)沒(méi)有購(gòu)房支付能力的低收入家庭實(shí)行廉租政策;對(duì)有一定支付能力的低收入住房困難家庭配售經(jīng)適房;針對(duì)中等收入家庭的自住需求提供限價(jià)房;針對(duì)夾心層和過(guò)渡期住房需求提供公租房。”
成長(zhǎng)
集體土地建房供“蟻?zhàn)濉弊?/FONT>
不過(guò),在這次出臺(tái)的管理辦法中,外來(lái)人口并沒(méi)有覆蓋到公租房的范圍內(nèi)。試行辦法明確,公租房的供應(yīng)對(duì)象是已通過(guò)政策房審核的家庭,限定為本市戶籍。這隨之引起了媒體的質(zhì)疑。
市住保辦相關(guān)人士說(shuō),并非沒(méi)有考慮到非京籍人士的需求。當(dāng)時(shí),廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房申請(qǐng)家庭的審核數(shù)量已達(dá)10多萬(wàn)戶�！斑@10多萬(wàn)戶中,有一大部分人還是處于輪候狀態(tài),或無(wú)力購(gòu)買。比如年齡偏大、申請(qǐng)貸款時(shí)有問(wèn)題。他們?cè)敢庾庹峁┑姆课��？紤]到輪候家庭的量比較大,剛開(kāi)始建設(shè)的公租房可能還滿足不了他們的需要。所以在辦法的試行階段,優(yōu)先考慮了這部分家庭。”
公租房推出的第一年,北京計(jì)劃新建和收購(gòu)房源50萬(wàn)平米。此時(shí),公租房的模式還僅限于政府組織建設(shè)和收購(gòu)這兩種方式。
隨著時(shí)間的推移,政策也發(fā)生了變化。2009年年底到2010年年初,市住建委和市規(guī)劃委均表示,除了政府組織建設(shè)和收購(gòu)的公租房外,還鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會(huì)單位利用自有土地建設(shè)公租房,解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求;鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織盤活集體建設(shè)用地,按照規(guī)劃建設(shè)公租房,提供給“蟻?zhàn)濉钡韧鈦?lái)人口居住。這意味著公租房的房源籌集方式擴(kuò)大,非京籍人士將重新納入到公租房的保障范圍內(nèi)。
雖然公租房已確定將向非京籍人士開(kāi)放,但哪些非京籍人士可以申請(qǐng)到公租房？需要哪些準(zhǔn)入條件？這些均尚未確定。據(jù)了解,北京公租房的管理細(xì)則正在制定中,細(xì)則出臺(tái)后會(huì)對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行明確。屆時(shí),非京籍人士就可以開(kāi)始申請(qǐng)公租房。
現(xiàn)狀 已超過(guò)1萬(wàn)戶登記公租房
今年年初,北京確定的新開(kāi)工政策房計(jì)劃中,公租房是8000套。今年3月,這個(gè)目標(biāo)被提高到1萬(wàn)套,上個(gè)月更是提高到2萬(wàn)套。至此,公租房成為今年北京臨時(shí)增加供應(yīng)計(jì)劃的唯一政策房品種。市住建委主任隋振江還表示,截至上月底,今年已落實(shí)公租房建設(shè)項(xiàng)目19個(gè),全市建設(shè)收購(gòu)房源數(shù)量將達(dá)到26067套。截至目前,已經(jīng)開(kāi)工11750套。
“目前,北京公租房的重心還主要是在建設(shè)這一塊,要加大建設(shè)力度,提高供應(yīng)量,讓老百姓看到希望�！笔凶”＾k相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天說(shuō)。根據(jù)統(tǒng)計(jì),目前北京已經(jīng)進(jìn)行公租房需求登記的家庭超過(guò)1萬(wàn)戶。
|