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記者日前從長沙市建委獲悉，2010年上半年長沙房地產(chǎn)成交面積同比增長103%。據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年長沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬平方米，新開工面積1322萬平方米，竣工面積399萬平方米。上半年長沙市(含郊縣)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1102萬平方米(其中新建商品房累計(jì)簽約80972套)，銷售金額462億元。圖為長沙市湘江沿岸新建的商品房小區(qū)。新華社記者 龍弘濤/攝 |
日光盤是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)日房源開盤當(dāng)日即售罄的形象化描述。盡管觀望之中的北京樓市有望又一次迎來“日光盤”的經(jīng)歷，但是，個(gè)別項(xiàng)目銷售向好所提振的，卻不是北京樓市整體價(jià)格反彈的可能。
記者獲悉，曾在北京率先降價(jià)的“中糧萬科長陽半島”將于8月28日再次開盤，綜合中糧萬科等方面關(guān)于戶型、產(chǎn)品位置、認(rèn)購情況的信息分析，這一可能重演第一次開盤“當(dāng)日售罄”的項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)價(jià)格，尚基本與一期持平。
北京萬科營銷總監(jiān)肖勁向本報(bào)記者表示，對(duì)于市場的判斷，萬科總體仍未改變：“我們?cè)诙▋r(jià)策略上，仍然堅(jiān)持順勢(shì)而為的策略，我也不認(rèn)為下半年的北京樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈，調(diào)整仍然是主基調(diào)，因?yàn)槲覀兣袛嗾{(diào)控不會(huì)放松�！�
二期開盤與第一次持平
“這一期推出的房源，總數(shù)應(yīng)該是377套�！�8月26日上午，在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)，肖勁表示，就在不到一個(gè)月前，面對(duì)第一次開盤的長陽半島項(xiàng)目當(dāng)日售罄，肖勁還多少有些“意料之外”。
記者了解到，本次開盤的377套房源，為2#、3#、4#三棟，相比于第一次開盤的房源的所處位置，為更靠近社區(qū)內(nèi)部，相比一期也更遠(yuǎn)離城鐵，較為安靜。相比第一次開盤，其產(chǎn)品戶型也更為豐富，共計(jì)有5種戶型。
在當(dāng)前市場環(huán)境下，中糧萬科的定價(jià)策略亦十分受到各方關(guān)注，中糧萬科內(nèi)部亦對(duì)此十分謹(jǐn)慎對(duì)待，記者綜合各方消息后確知，三居戶型均價(jià)16500元/平方米，首次開盤的三居戶型均價(jià)為16300元/平方米，相比微調(diào)200元/平方米；而本次開盤的2號(hào)樓二居戶型均價(jià)14100元/平方米，首次開盤的1號(hào)樓二居戶型均價(jià)為13600元/平方米，相比微調(diào)500元/平方米。
“實(shí)質(zhì)上，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)上看，這樣的定價(jià)策略是與第一次開盤定價(jià)是持平的�！毙疟硎�，他的邏輯在于，相比于一期開盤時(shí)鄰近城鐵以及塔樓的產(chǎn)品，第二次開盤的房源全部都位于社區(qū)內(nèi)部，而且是板樓產(chǎn)品，按照業(yè)內(nèi)的通行標(biāo)準(zhǔn)判斷，加權(quán)計(jì)算兩次開盤時(shí)不同的位置與產(chǎn)品，萬科長陽半島項(xiàng)目的第二次開盤，實(shí)質(zhì)上是以持平的價(jià)格策略開盤。
此前，在長陽半島項(xiàng)目第一次開盤時(shí)，其幾乎逼近周邊限價(jià)房的定價(jià)策略，一度在北京樓市引發(fā)“樓市調(diào)整實(shí)質(zhì)開始”的討論，而其當(dāng)日售罄的銷售業(yè)績，也從側(cè)面佐證了這種定價(jià)策略的成功所在，而在更早時(shí)，業(yè)績一度預(yù)期該項(xiàng)目的開盤價(jià)格，至少要達(dá)到16000元/平方米。
主動(dòng)順應(yīng)市場調(diào)整價(jià)格策略
在業(yè)內(nèi)，通常把開盤當(dāng)日銷售告罄的樓盤，冠以“日光盤”的稱謂，這一舶來于南國樓市的稱謂，在2010年進(jìn)入調(diào)整期的中國樓市，已經(jīng)十分罕見。
肖勁告訴記者，從長陽半島項(xiàng)目目前的辦卡客戶來看，辦卡客戶已達(dá)到4500多組，其中近60%的客戶更多關(guān)注兩居產(chǎn)品。對(duì)比377套的可售房源，再現(xiàn)首次開盤時(shí)日光盤的可能性極大，不過對(duì)此，肖勁表示不便預(yù)測開盤時(shí)的銷售情況。
萬科內(nèi)部一位不愿具名的人士告訴記者，萬科總體對(duì)客戶積累情況較為樂觀，但是，萬科也考慮到，這4500多組的認(rèn)購客戶當(dāng)中，有一定比例的重復(fù)認(rèn)購，不過，這一情況與1期情況類似，不會(huì)造成太大影響。
自4月樓市進(jìn)入宏觀調(diào)控周期以來，北京樓市成交量一直環(huán)比走低，房價(jià)漲幅亦跟隨下降，其間，僅有個(gè)別項(xiàng)目能夠熱銷，基本屬于以區(qū)域平均價(jià)格開盤或低于區(qū)域平均價(jià)格開盤銷售的項(xiàng)目，如綠地的西斯萊公館項(xiàng)目、萬科中糧紫苑項(xiàng)目以及第一次開盤的中糧萬科長陽半島項(xiàng)目。
“從我們目前代理的客戶情況來看，市場仍然是觀望的氣氛很嚴(yán)重，成交量不容樂觀�！币晃徊辉妇呙慕�(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他表示，目前北京樓市新盤的供應(yīng)高峰還沒有出現(xiàn)，因此很大一部分市場需求還在等待更為寬泛的選擇余地，所以，市場總體的趨勢(shì)，仍然是持幣待購。
在這樣的背景下，中糧萬科長陽半島項(xiàng)目的“日光盤”可能性，就顯得十分寶貴。對(duì)此，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶只是表示，“按照集團(tuán)的統(tǒng)一部署，萬科在北京施行的也是順勢(shì)而為的定價(jià)策略，不會(huì)逆市漲價(jià)，也不會(huì)對(duì)價(jià)格‘硬扛’，依照市場定價(jià)，是萬科一貫堅(jiān)持的原則。
房價(jià)反彈時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到
8月21日，王石在杭州放言，10%-15%是中國樓市調(diào)整的“幅度底線”，不過他仍然承認(rèn)，中國的房地產(chǎn)價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國消費(fèi)者的承受力，而萬科自4月開始，就主動(dòng)跟隨市場，調(diào)整價(jià)格策略，順應(yīng)市場變化。
在此之前，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩次表示，樓市調(diào)控決不放松，并兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)打擊和遏制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)和投資資本，這讓一度被認(rèn)定可能因調(diào)控放松而有望復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場，再度預(yù)期利空。
在不確定的預(yù)期下，開發(fā)商正將原定的開盤計(jì)劃一推再推。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京計(jì)劃開盤31個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際開盤僅為19個(gè)。7月北京計(jì)劃開盤28個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際開盤也只是19個(gè)。至8月，北京計(jì)劃開盤36個(gè)項(xiàng)目，但至目前，僅開盤5個(gè)項(xiàng)目。
記者了解到，北京目前嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)的預(yù)售審批制度，如果建委認(rèn)為項(xiàng)目定價(jià)過高，則不發(fā)放預(yù)售許可證，另一方面，由于市場成交量不高，而開發(fā)商在資金鏈并不太緊張的情況下，又不愿意以低價(jià)入市，便暫緩取得預(yù)售許可證，或一再推遲開盤時(shí)間。
而除萬科之外的大多數(shù)上市公司，今年下半年，銷售壓力巨大。主要房企今年上半年均未完成計(jì)劃銷售任務(wù)一半。另一方面，在信貸不斷收緊的情況下，房企資金鏈也不斷收緊——目前，農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)停發(fā)房地產(chǎn)信貸直到本月月底，而民生銀行等也提出要求，新增房地產(chǎn)貸款不得超過上個(gè)月的額度。
這一切，顯然讓人看到，樓市價(jià)格盡管下跌調(diào)整的空間仍然難以判斷，但有一條是明確的，即中小戶型且價(jià)格平抑的首次置業(yè)和首次改善型需求產(chǎn)品，仍然深受主流消費(fèi)群體的青睞。然而對(duì)于房價(jià)反彈的時(shí)機(jī)，卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。
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