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上海本地一個(gè)以保障房開發(fā)為主業(yè)的上市房企利潤(rùn)率達(dá)到23.42%,但政府要求保障房的利潤(rùn)率最高為3%,即使扣掉占總開發(fā)比例不到3成的商品房貢獻(xiàn)利潤(rùn),其保障房開發(fā)利潤(rùn)依然令人驚訝。
保障房的實(shí)際利潤(rùn)率難道大大高于政府規(guī)定的3%的利潤(rùn)指標(biāo)？近期,萬科、保利、中建、綠地、富力、遠(yuǎn)洋等一批一線房企先后高調(diào)進(jìn)軍保障房領(lǐng)域,開發(fā)商對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的熱情,使得人們對(duì)于一向被稱作“雞肋”的保障房利潤(rùn)不得不重新評(píng)估。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,保障房的利潤(rùn)“一定”高于3%的政府指標(biāo),其帶來的不僅僅是浮于賬面的“微利”,開發(fā)商高調(diào)進(jìn)軍保障房是“圖謀”其賬面以下的附加利潤(rùn)。雖然保障房開發(fā)的賬面利潤(rùn)有限,但資金周轉(zhuǎn)速度快,在資金緊張時(shí)還可以利用保障房土地進(jìn)行融資。實(shí)際上,承建保障房之后,開發(fā)商還可以從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠條件。
“薄利”存疑
何以近段時(shí)間眾多一線房企高調(diào)進(jìn)軍保障房市場(chǎng),一個(gè)以保障房開發(fā)為主業(yè)的上海本地上市房企的財(cái)報(bào),回答了記者的疑問。記者發(fā)現(xiàn),該企業(yè)保障房開發(fā)比重達(dá)到70%~80%,而2009年度的利潤(rùn)率為23.42%,即使扣掉占總開發(fā)比例不到3成的商品房項(xiàng)目貢獻(xiàn)的利潤(rùn),其開發(fā)利潤(rùn)仍然大大高于政府的限定。
對(duì)于上述矛盾現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為很“正常”。
佑威房地產(chǎn)研究所副主任陸麒麟告訴記者,保障房的利潤(rùn)率“肯定會(huì)超過政府公開的3%”。他表示,上海區(qū)域的保障房項(xiàng)目,一般涉及的資金超過10億元,開發(fā)商需要繳納25%的準(zhǔn)備金,如果利潤(rùn)率只有3%,開發(fā)商不會(huì)投入“幾個(gè)億”來做保障房。
近日,萬科集團(tuán)一高管也曾向媒體透露,萬科近幾年參與的保障房項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率可達(dá)6%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上述萬科高管所述的保障房項(xiàng)目利潤(rùn)率是保守?cái)?shù)字。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示,雖然保障房中的經(jīng)適房是按照成本定價(jià),但是建設(shè)成本實(shí)際上是由承建保障房的開發(fā)商自己申報(bào),政府很難精準(zhǔn)核查,例如人工成本、建筑成本等,實(shí)際上這個(gè)數(shù)字的彈性很大。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也表達(dá)了相似的觀點(diǎn),他認(rèn)為,一般的保障房利潤(rùn)“肯定超過3%”,大概能達(dá)到5%~10%,如果企業(yè)的操作能力較強(qiáng),利潤(rùn)率將會(huì)更高。
開發(fā)商另有圖謀
業(yè)內(nèi)人士表示,雖然賬面利潤(rùn)遜于商品房開發(fā)的“暴利”,但是保障房項(xiàng)目帶給開發(fā)商的附加利潤(rùn)卻相當(dāng)可觀。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為,雖然保障房的利潤(rùn)不高,但資金周轉(zhuǎn)速度快,而且,在資金緊張時(shí)還可利用保障房土地進(jìn)行融資。實(shí)際上,進(jìn)入保障房建設(shè)行列,還意味著增加了一項(xiàng)拿地的籌碼,開發(fā)商可以藉此從政府獲得信貸、土地、稅收等多種附加優(yōu)惠條件。
業(yè)內(nèi)人士分析,事實(shí)上,即便不主動(dòng)參與,保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。今年3月,國(guó)土資源部出臺(tái)的19條土地調(diào)控新政中,明確指出:保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地總量的70%,開發(fā)商“只要拿地開發(fā),就繞不開保障房的建設(shè)”。
一位接近上海市政府土地部門的人士透露,過去兩年,上海市已啟動(dòng)了幾十個(gè)大型居住社區(qū),并以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定了開發(fā)商,但這些居住社區(qū)的定位尚不明朗,其中到底多少比例是保障性住房,多少比例是普通商品房,均未有定論。
同時(shí),本輪調(diào)控下,商品房滯銷已成為現(xiàn)實(shí),而且調(diào)控時(shí)間預(yù)期長(zhǎng)達(dá)一年或者更久。這樣的背景下,保障房的諸多優(yōu)點(diǎn)開始凸顯出來。這些因素,都促使開發(fā)企業(yè)愿意通過保障房渠道走近政府,在承建保障房之后,覬覦獲取更多的附加利潤(rùn)。
薛建雄認(rèn)為,保障性住房不僅有政策優(yōu)勢(shì),建成后由政府回購也避免了銷售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),銀行在貸款方面給予的支持很大,部分項(xiàng)目甚至可以通過流動(dòng)性貸款來啟動(dòng),對(duì)于企業(yè)來說,其實(shí)際投入的資金已接近于零。在融資門檻高度提高的今天,對(duì)于銷售回款乏力下現(xiàn)金流趨向吃緊的開發(fā)企業(yè),這筆買賣可謂十分劃算。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓曾對(duì)此算了一筆賬,他認(rèn)為,保障房建安成本較低,同時(shí)宣傳和銷售費(fèi)用不高;需求穩(wěn)定、資金周轉(zhuǎn)速度快;另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來算回報(bào)率,保障房利潤(rùn)率可以放大到30%~50%”。
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