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“樓市回暖了嗎？”成為當(dāng)前令購(gòu)房人糾結(jié)的問(wèn)題。據(jù)報(bào)道，溫州炒房團(tuán)沉寂4個(gè)月后已再度出手，因?yàn)椤俺醇覀冾A(yù)期房?jī)r(jià)近期能有10%左右的上漲”。而北京樓市近期不僅成交數(shù)據(jù)接連上漲，“日光盤”、排號(hào)搶房等現(xiàn)象再次出現(xiàn)。不過(guò)多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策調(diào)控并未松懈，樓市處于“個(gè)別熱銷、普遍低迷”的狀態(tài)，現(xiàn)在稱“回暖”言之過(guò)早。
二手房成交套均減少近4平方米
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月全月北京成交二手房為13957套，雖然相比7月份的12160套有明顯上漲，但是相比去年同期的24748套，依然下調(diào)了43.6%。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉留意到成交面積發(fā)生的變化�！�8月，單套面積超過(guò)140平方米的大戶型掛牌量明顯增加，與7月相比上升了20%，同時(shí)預(yù)售套總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的房源掛牌量環(huán)比也增加了18%。盡管待售的大戶型二手房套數(shù)大幅增加，但購(gòu)房者需求仍然以中小面積為主。”
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全月成交二手房合計(jì)為13957套，套均面積為93.6平方米，與上月相比減少了3.9平方米。其中超過(guò)140平方米以上的二手房總成交為1942套，占比為13.9%。創(chuàng)造了新政以后的新低。而100平方米以下的中小戶型占比則明顯上漲，8月全月占比接近7成。8月總成交為9367套，占比高達(dá)67.1%。相比占比最低的5月份上漲了8個(gè)百分點(diǎn)。
張大偉認(rèn)為，大戶型住宅對(duì)政策敏感度較高，可以看做市場(chǎng)行情的一個(gè)指標(biāo)。如果大戶型占比下降，證明投資者并不看好市場(chǎng)，而這樣未來(lái)下行的趨勢(shì)比較大，所以目前的市場(chǎng)很難說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始反彈。
二手住宅銷售情況
6月 7月 8月
簽約套數(shù) 10369 10367 12813
平均面積(m2) 98.6 97.5 93.6
均價(jià)(元) 18350 18130 18120
日均(套) 346 334 413
新政后簽約率僅為44.7%
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至9月6日，北京新政后取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)為84個(gè)，供應(yīng)房源合計(jì)為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7%。相比較8月底簽約的11956套，9月首周中新政后開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)H簽約1295套。8成項(xiàng)目依然簽約率不足5成，銷售壓力大漲。
與新政前開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、動(dòng)輒提價(jià)相比，開(kāi)發(fā)商的境遇普遍慘淡。除了8個(gè)依然為0簽約的項(xiàng)目外。實(shí)際售價(jià)高于開(kāi)發(fā)商預(yù)期的僅有3個(gè)項(xiàng)目占比僅為3.6%。而高達(dá)近9成的項(xiàng)目都有不同的低于預(yù)期現(xiàn)象。特別是新政以后的一些項(xiàng)目甚至低于預(yù)期近4成。房山一個(gè)在4月份預(yù)售的項(xiàng)目，預(yù)期價(jià)格高達(dá)23800元每平方米，而到目前的銷售均價(jià)僅為14665元，低于預(yù)期價(jià)格近四成。
“成交數(shù)據(jù)的確是逐月上升，但很明顯是因?yàn)榻紖^(qū)中低價(jià)項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致，不能就此推斷市場(chǎng)普遍回暖�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。
2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%。但是相比去年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。
亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)表明，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項(xiàng)目總成交套數(shù)為2541套，是市場(chǎng)總量的56.6%，超過(guò)五成，而其他同期在售的400余個(gè)項(xiàng)目中僅有256個(gè)項(xiàng)目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場(chǎng)份額，平均每個(gè)項(xiàng)目?jī)H售出了7.6套，競(jìng)爭(zhēng)之慘烈、銷售之艱澀可見(jiàn)一斑。由此可以看出，8月樓市大環(huán)境仍以樓盤滯銷為主，僅有少數(shù)房企迅速下調(diào)價(jià)格，迅速搶占市場(chǎng)。
上市房企高負(fù)債 降價(jià)壓力大
9月2日，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科、H股房企世茂房地產(chǎn)及碧桂園發(fā)布今年8月份的銷售數(shù)據(jù)，其中顯示，萬(wàn)科8月實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元，較7月環(huán)比增長(zhǎng)35%；碧桂園8月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長(zhǎng)近兩倍，為197%。
至此，萬(wàn)科今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額572.1億元，同比增長(zhǎng)40.6%，完成全年銷售目標(biāo)的72%。而萬(wàn)科下半年供應(yīng)量要大于上半年，下半年單月銷售有可能超過(guò)百億元。
不過(guò)同時(shí)也有數(shù)據(jù)顯示：135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負(fù)債率水平已達(dá)67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個(gè)百分點(diǎn)，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。
從“萬(wàn)保招金”四大上市房企的情況來(lái)看，其資產(chǎn)負(fù)債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)相對(duì)較低，也達(dá)61.30%，而保利地產(chǎn)則高達(dá)76.77%，萬(wàn)科A和金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也均接近了70%的水平。
張大偉認(rèn)為，金九銀十是市場(chǎng)的關(guān)鍵期，也是調(diào)控政策和效果的關(guān)鍵期，“近期北京住宅庫(kù)存量都在10萬(wàn)套左右高位，今年4季度將迎來(lái)大量新增供應(yīng)，以目前的銷售速度，年底庫(kù)存很可能達(dá)到20萬(wàn)套�！贝罅繋�(kù)存、現(xiàn)金流緊縮以及樓盤供應(yīng)量增大，都將逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)換銷量，“這方面，上市房企可能會(huì)成為降價(jià)先鋒�！�
協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁表示，隨著樓市成交量的放大，市場(chǎng)呈現(xiàn)出回升的跡象，然而，8月末中央政府頻頻釋放調(diào)控的信號(hào)，部分地方政府也在著手出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控措施，都表明政策性的拐點(diǎn)并沒(méi)有到來(lái)。開(kāi)發(fā)商一些“不合時(shí)宜”的表現(xiàn)，只能堅(jiān)定政府進(jìn)一步調(diào)控的決心，增大使用“核措施”的可能性，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的處境將更為艱難。
三個(gè)家庭買一套房
樓市新政實(shí)施4個(gè)多月，多數(shù)市民的感受是“量低價(jià)不變”，事實(shí)上一二手房?jī)r(jià)同比去年還都漲了不少。四環(huán)五環(huán)的房子單價(jià)都在兩三萬(wàn)元，工薪族的收入與之相比“簡(jiǎn)直像個(gè)笑話”。但房?jī)r(jià)始終相當(dāng)堅(jiān)挺，到底什么人在支撐北京的高房?jī)r(jià)呢？
記者從某經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲悉，前幾日，38歲的王女士，在昆玉河邊有一套150平方米，價(jià)值530多萬(wàn)元的房子要出售。最終接手的買房人竟是一位只有28歲的小伙子，小伙子父母拿出了80萬(wàn)元的積蓄，并把原來(lái)的大三居賣掉，換成一套小兩居，套現(xiàn)200萬(wàn)，女友的父母拿出50萬(wàn)元積蓄，工作沒(méi)幾年的小兩口又湊出30萬(wàn)元，也就有了360萬(wàn)的首付款，余下170萬(wàn)元向銀行申請(qǐng)貸款，日后1萬(wàn)多元的月供將由三個(gè)家庭6口人共同還款。
日前，多家媒體披露北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達(dá)國(guó)家要快一代人的時(shí)間。我愛(ài)我家進(jìn)一步的深入調(diào)查顯示，80后購(gòu)買婚房的人群中，男方家庭提供資金資助的占83%，女方家庭提供資金資助的占67%。購(gòu)房低齡化，其實(shí)很多是小兩口及雙方父母三個(gè)家庭6口人在共同買一套房。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒年輕購(gòu)房人，買房前最好量力而行，不要為購(gòu)房透支父輩晚年的生活質(zhì)量。
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