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中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需要“正循環(huán)”
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2010-09-10 作者：吳蔚 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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前幾天，任志強(qiáng)和潘石屹又打起了口水仗。小潘說(shuō)，房?jī)r(jià)將跌至2009年年初水平，而經(jīng)常扮演“全民公敵”形象的任志強(qiáng)說(shuō)，大家別聽(tīng)小潘瞎忽悠，房?jī)r(jià)會(huì)跌但不會(huì)大跌。
2009年初的房?jī)r(jià)水平是多少？據(jù)筆者印象，北京海淀最搶手的中關(guān)村一小、三小的學(xué)區(qū)房，普通的也就每平方米1.4萬(wàn)元左右，高檔小區(qū)帶精裝能拎包入住的撐死了1.8萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在相同地段的房子3.5萬(wàn)元/平方米都算是便宜的。
若按著潘石屹的說(shuō)法，北京的房?jī)r(jià)差不多得“腰斬”，這自然是人民群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的，然而現(xiàn)實(shí)并非總能朝著人們理想的方向發(fā)展。相較而言，任志強(qiáng)的話雖然不中聽(tīng)，但他這些年放的“大炮”最后往往都被事實(shí)所驗(yàn)證。
“任大炮”這次是否又不幸而言中？國(guó)家宏觀調(diào)控政策下一步怎么走很關(guān)鍵�；叵�2008年那次調(diào)控，政策輪番出臺(tái)，成交量大跌，開發(fā)商資金鏈瀕臨斷裂，開發(fā)商眼看著要“從了”，房?jī)r(jià)好容易有了調(diào)頭向下的勢(shì)頭，然而，恰在此時(shí)，金融海嘯來(lái)襲，政府出手救市，政策轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)瘋狂地報(bào)復(fù)性上漲。而這一漲就翻了跟頭，讓廣大人民群眾只有望樓興嘆的份兒。
今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，很像2008年。1月至今，幾乎每個(gè)月都有地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，樓市觀望氣氛濃厚，成交量下降，開發(fā)商的資金鏈又開始繃緊�！叭未笈凇闭l繁勸開發(fā)商們趕緊“從了”，以降價(jià)換政策安全，然而眼下正趕上“金九銀十”，樓市又開始出現(xiàn)“日光盤”、連夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象，似乎部分購(gòu)房者先于開發(fā)商“從了”，于是房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。從近年樓市看，中國(guó)樓市是開發(fā)商、購(gòu)房者和政府政策的博弈場(chǎng)。如若購(gòu)房者先妥協(xié)，開發(fā)商肯定不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，這時(shí)政府的態(tài)度變得對(duì)市場(chǎng)更為重要，政府是希望價(jià)平量穩(wěn)，還是價(jià)跌量增？市場(chǎng)里沒(méi)人說(shuō)得清楚，而對(duì)此每個(gè)人又有每個(gè)人的判斷。
房?jī)r(jià)到底降不降，并非誰(shuí)能說(shuō)了算，最終還得看市場(chǎng)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的法則就是供求關(guān)系。供大于求，價(jià)格自然就會(huì)降下來(lái)。李克強(qiáng)副總理最近強(qiáng)調(diào)的“要切實(shí)增加住房有效供給”很耐人尋味。何為有效供給？與需求錯(cuò)位的供給絕不是有效供給。比如現(xiàn)在很多城市把保障性住房建在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，這樣住房成本雖然下來(lái)了，但生活成本卻大大增加了，人們還是希望在城里住著，于是等于又增加了新的需求。再比如，有的年輕人為結(jié)婚買房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力不夠買了遠(yuǎn)郊的房，沒(méi)過(guò)幾年發(fā)現(xiàn)孩子的教育、老人的贍養(yǎng)，還有交通醫(yī)療等等問(wèn)題接踵而至，還得再買房。所以說(shuō)，住房供求是個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單地查查空置率、搞搞民意調(diào)查能弄清楚的。對(duì)于決策層來(lái)說(shuō)，建什么房、在哪建很重要，建配套也很重要，需要全盤長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不能只滿足于增加供應(yīng)量，而是要加大“有效供給”，不然建再多的房也沒(méi)用。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)自己的需求也要有清醒的認(rèn)識(shí)，買房不能只滿足一時(shí)之需，畢竟這是人生的一件大事，舉幾代人之力買套房，貸款還沒(méi)還清又要考慮再買房，實(shí)在不是明智之舉。如果眼下實(shí)力不夠，不妨先租房，等需求明確了再買也不遲。而真正的剛需們也用不著糾結(jié)，該出手時(shí)就出手，房?jī)r(jià)降不降和你沒(méi)什么關(guān)系，你買房是為了住又不是為了賣。
最后還想奉勸開發(fā)商一句，別老指望一口吃個(gè)胖子，不如“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”，低價(jià)、少賺、換量、多造房，早日促成中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“正循環(huán)”。
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