樓市二次調(diào)控的“靴子”終于落地
9月29日,多個(gè)部委出臺(tái)的“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”,明確要求各地“立即”制定細(xì)則,已發(fā)細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善。
其措施包括,三套房停貸以及首套房首付上調(diào),限制購(gòu)房套數(shù)等;稍早的9月26日,國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)文稱,閑置土地一年以上的房企禁拿地。
據(jù)悉,這是繼4月份針對(duì)樓市的史上最嚴(yán)厲政策出臺(tái)后的第二波調(diào)控。之前樓市在經(jīng)歷了幾個(gè)月的僵持之后,再現(xiàn)瘋狂苗頭,多個(gè)一線城市樓市到9月份已是量?jī)r(jià)齊升。
有專家判斷,為落實(shí)二次調(diào)控措施,或?qū)⒂懈嗟某鞘胁扇 跋拶?gòu)令”。但也有人士接受記者采訪時(shí)表示擔(dān)心在利益博弈下,恐在地方執(zhí)行中變形,“新政大多仍是對(duì)'新國(guó)十條’的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)�！�
上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波向本報(bào)記者表示,只有在樓市調(diào)控政策堅(jiān)持不懈地實(shí)施數(shù)年后,樓市才有可能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn),否則,“一旦調(diào)控政策放松,房?jī)r(jià)還會(huì)大漲�！�
“時(shí)至今日,多個(gè)地方尚未出臺(tái)地方調(diào)控的細(xì)則�！�10月7日下午,上海易居研究中心研究員劉衛(wèi)衛(wèi)告訴記者,高房?jī)r(jià)問(wèn)題有望在本月15日召開(kāi)的十七屆五中全會(huì)時(shí)給出“一個(gè)說(shuō)法”。
樓市急調(diào)頭
事實(shí)上,“新國(guó)十條”從4月17日出臺(tái)至今,調(diào)控效果并不明顯。如北京8月房?jī)r(jià)與去年同期相比增長(zhǎng)9.3%,上海則環(huán)比上漲6%。
形勢(shì)緊迫之下,國(guó)慶前夕,樓市調(diào)控再出五記重拳。據(jù)悉,在此次新政中,限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)、三套房貸款暫停發(fā)放及加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),被認(rèn)為是影響市場(chǎng)最大的三個(gè)亮點(diǎn)。
“首付提高至三成,是殺傷力最大的一項(xiàng)�！眲⑿l(wèi)衛(wèi)說(shuō),限定購(gòu)房套數(shù),對(duì)異地購(gòu)房者的影響不大。
國(guó)慶長(zhǎng)假期間,記者在北京實(shí)地采訪看到,房地產(chǎn)中介幾乎一致選擇在假期加班。有中介工作人員告訴記者,這本已經(jīng)是早定好的,因?yàn)榻鹁陪y十市場(chǎng)會(huì)熱誰(shuí)都不會(huì)放松,即便是在節(jié)前二次調(diào)控新政出臺(tái)后也沒(méi)有改變安排。
“仍抱著一線希望,希望購(gòu)房者不要受到太大影響�！鄙鲜龉ぷ魅藛T稱。但往往是事與愿違,記者多天來(lái)走訪的中介公司生意幾乎清一色地冷清。因?yàn)闆](méi)生意,中介里加班的人員顯得情緒相當(dāng)?shù)吐洹?BR> 10月7日,記者多方獲悉,在北京,受到十一前新政的影響,市場(chǎng)交易量慘淡。截至10月5日,北京樓市商品住宅日成交量?jī)H在100套上下徘徊。相比之下,同一時(shí)間北京新推的17個(gè)樓盤卻有多達(dá)7000余套入市。
廣州的樓市成交量也出現(xiàn)縮水。10月1-6日,廣州每日簽約量約在300套,比9月底的每日動(dòng)輒六七百套的簽約規(guī)模下降五成。國(guó)慶假期,濟(jì)南樓市尤為遇冷,兩天成交僅30余套住宅。
在西部城市重慶,記者獲悉,10月1日,重慶主城區(qū)成交商品房525套,10月2日成交292套,與新政前的9月28日成交1754套相比,成交量急跌。
博弈升級(jí)
面對(duì)樓市的緊急調(diào)頭,多方接受記者采訪的人士還表達(dá)了對(duì)嚴(yán)厲政策執(zhí)行中問(wèn)題的擔(dān)憂。
“盡管成交縮水、房?jī)r(jià)微降,但是,此次樓市調(diào)控新政的力度仍有限�！眲⑿l(wèi)衛(wèi)直言。顧海波也認(rèn)為,在供需結(jié)構(gòu)沒(méi)有得到有效改變的情況下,即使“銀十”遭遇“滑鐵盧”,要讓房?jī)r(jià)真正理性還需要做更多的工作。
“倘若地方擔(dān)心GDP增速減緩,執(zhí)行不力,新政無(wú)疑將再次陷入尷尬處境�！鳖櫤２ǚ治�,國(guó)慶樓市成交縮水,只是樓市對(duì)二次調(diào)控新政做出的正常反應(yīng)。但隨著利空出盡就是利好的說(shuō)法盛行,市場(chǎng)走向還需要繼續(xù)觀察。就在節(jié)前的最后一個(gè)交易日,房地產(chǎn)板塊的集體強(qiáng)勢(shì)就是佐證。
事實(shí)上,記者采訪發(fā)現(xiàn),盡管深圳已在第一時(shí)間出臺(tái)了“限購(gòu)令細(xì)則”,但接下來(lái)的數(shù)據(jù)卻頗為尷尬:10月1日至4日,深圳一手房市場(chǎng)成交量高達(dá)近2000套;其中,1日、4日兩天內(nèi),新房成交量均超過(guò)了600套大關(guān),創(chuàng)下今年以來(lái)新房成交量的最高紀(jì)錄。
“這并不奇怪。”多位專家分析,此次新政,主要宗旨在于9月份成交帶來(lái)的樓市回暖可能導(dǎo)致的價(jià)格隨之增長(zhǎng),明顯感覺(jué)到了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。
在此之前,個(gè)別省市曾經(jīng)執(zhí)行過(guò)類似限定購(gòu)房套數(shù)的政策,并沒(méi)有產(chǎn)生很大的效果,北京便是如此。
易居中國(guó)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,此次調(diào)控政策總體上還是進(jìn)一步落實(shí)“國(guó)十條”,相對(duì)而言,超出“國(guó)十條”范疇的政策只有“信貸和稅收”。
“此次新政旨在問(wèn)責(zé)地方政府執(zhí)行力�！�6日,國(guó)土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者坦言,一些地方認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲并不快的原因是,擔(dān)心調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入。
變數(shù)增多
博弈中,地方細(xì)則還是要出。但是出歸出,對(duì)于如何執(zhí)行則很難說(shuō)。
9月30日晚上,深圳緊急出臺(tái)“限購(gòu)令”,規(guī)定從10月1日起,在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策:其中深圳市戶籍居民家庭,限購(gòu)兩套住房;能夠提供在深圳市一年以上納稅證明的家庭,限購(gòu)一套住房。
但有意思的一個(gè)細(xì)節(jié)是,有網(wǎng)友立即針對(duì)新政提出了“變相”的對(duì)策。該網(wǎng)友寫道:已購(gòu)房的夫妻,房產(chǎn)全部在夫妻一方名下的,可以先辦理假離婚,另一方可以再買兩套,買房后可以再?gòu)?fù)婚。
“政策出臺(tái)后,關(guān)鍵是操作環(huán)節(jié)如何落實(shí)。”多位專家認(rèn)為,政府需要認(rèn)真考慮堵住政策的“漏洞”。
而國(guó)慶長(zhǎng)假的最后一天,10月7日晚間,上海公布房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則:每個(gè)家庭限購(gòu)一套房。
“盡管被稱之為'精準(zhǔn)出擊’抑制炒房風(fēng),但問(wèn)題并未切中要害�！鳖櫤２ǜ嬖V本報(bào)記者,此前,在多個(gè)城市均公布限購(gòu)令,但上海遲遲未出地方細(xì)則。直至9月份,上海才有“滬五條”、收緊首套房契稅優(yōu)惠、房地產(chǎn)中介整治工作等一系列動(dòng)作出臺(tái)。
“面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策,上海的開(kāi)發(fā)商選擇推遲了新盤上市的時(shí)間。原定于8、9月份開(kāi)盤的上海星河灣、遠(yuǎn)中風(fēng)華園等多個(gè)高檔項(xiàng)目,政府不允許頂風(fēng)作案,因此遲遲未能上市,而協(xié)和城、遠(yuǎn)中風(fēng)華園更是推遲到10月開(kāi)售�！眲⑿l(wèi)衛(wèi)稱。
“受到'二次調(diào)控’和'限購(gòu)令’等地方新政的影響,10月上海擬開(kāi)盤的高端項(xiàng)目肯定比9月少。”顧海波說(shuō)。而在此次上海出臺(tái)的幾條細(xì)則中,最為關(guān)注的條款就是,“一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”和“發(fā)揮稅收在調(diào)控中的作用”。其中,暫定上海及外省市居民家庭只能在上海市新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）。
但在劉衛(wèi)衛(wèi)看來(lái),“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。”這需要地方政府的配合,而恰恰地方往往反其道而行之。
多位人士向記者分析,地方的博弈源于GDP,這也是一些地方調(diào)控的細(xì)則遲遲不出臺(tái)的主因。但多位專家分析,“下一步,對(duì)于高房?jī)r(jià),看看十七屆五中全會(huì)能否給出新說(shuō)法。”
對(duì)此,記者多方求證,在國(guó)家層面已對(duì)抑制投機(jī)和控制房?jī)r(jià)提上日程的背景下,很有必要選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)給“高房?jī)r(jià)”一個(gè)權(quán)威的定論,提綱挈領(lǐng)之后新政才能發(fā)揮威力。而這個(gè)時(shí)機(jī)正恰逢即將召開(kāi)的十七屆五中全會(huì)。