10月8日,北京周邊的河北省燕郊、固安等地區(qū)發(fā)布“限購令”:對于非本地居民在當(dāng)?shù)刭彿康?采取首套首付50%,二套住房首付60%-80%、利率1.1倍執(zhí)行的政策。
這意味著,“限購令”已不僅僅限于“房價(jià)上漲過快的重點(diǎn)城市”。
國務(wù)院多個(gè)部委于9月29日聯(lián)合發(fā)出樓市調(diào)控新政后,上海、深圳、廣州、福州、廈門等10多個(gè)城市主動(dòng)上報(bào)了“限購令”等地方的新政落實(shí)細(xì)則,要求本地和外地居民只能在本地新購一套商品住房。
雖然有關(guān)部委在新政中提出,房價(jià)上漲過快的城市要出臺(tái)“限購”措施,但記者了解到,幾乎所有的省會(huì)城市,甚至部分二三線城市都在出臺(tái)或醞釀“限購”政策。
限購令紛紛
“限購”,成了9月29日國務(wù)院多部委聯(lián)合發(fā)出樓市調(diào)控新政后的關(guān)鍵詞。
在“滬十二條”出臺(tái)后,上海市長韓正公開表示,過度投資已經(jīng)扭曲了樓市的居住功能,上海落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則應(yīng)當(dāng)先考慮本地居民的居住問題。
自此,上述10多個(gè)城市先后出臺(tái)“限購令”。
從上海、廈門、北京等地已經(jīng)出臺(tái)“限購令”政策的地方情況來看,限購政策如何執(zhí)行、認(rèn)定等細(xì)則也都已經(jīng)出臺(tái)。例如,上海對于不符合限購政策的購房需求,不予辦理房產(chǎn)證手續(xù)。
各地推出“限購令”后,對于地方樓市的交易量和房價(jià)調(diào)控均產(chǎn)生了立竿見影的效果。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),十一期間,多數(shù)一線城市樓市進(jìn)入冰凍期。以北京為例,10月1日至6日,北京新建商品房網(wǎng)簽總量為782套,環(huán)比國慶節(jié)前6天的3939套,跌幅超過了80%。
萬通董事局主席馮侖在搜狐企業(yè)家論壇“走進(jìn)清華講堂”上表示,“國十條”出臺(tái)以后,主要城市的房價(jià)沒有過快上漲,90平米以下的小戶型銷售量快速增長,說明調(diào)控起到了一定的作用。
而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示,住建部在9月份做了大量的調(diào)研之后,認(rèn)為必須進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)控,隨后才在9月29日出臺(tái)了“國五條”。
住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為,由于各地區(qū)對政策的落實(shí)不夠平衡,很多地方?jīng)]有出臺(tái)細(xì)則,執(zhí)行力度和程度差別較大,間接地成為投資者尋找新的投資空間的機(jī)會(huì),投資性需求開始向二三線城市轉(zhuǎn)移。
另一方面,已出臺(tái)細(xì)則的地方在落實(shí)增大供應(yīng)總量和保障性住房建設(shè)方面進(jìn)展還有差距,在信貸政策上有的地方也采取迂回性對策,比如對購買第三套住房不貸款,但通過消費(fèi)性貸款仍可以用于購房。
聶梅生表示,限購政策可抑制投資資金進(jìn)入房地產(chǎn),同時(shí)提高購房門檻,從整體上將大量減少各類購房需求。該項(xiàng)措施將使房地產(chǎn)市場在10月底達(dá)到供需平衡,從而實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)上漲的作用。
反彈之憂
記者了解到,由于大部分二三線城市沒有出臺(tái)限購政策,京滬等重點(diǎn)城市的限購政策出臺(tái)后,二三線城市的恐慌性購房需求迅速釋放,造成二三線城市房地產(chǎn)市場在國慶節(jié)期間交易火爆。
而行業(yè)人士表示,由于一戶家庭只能新購一套住房,從而導(dǎo)致高檔房屋熱銷,很多改善性需求家庭拒絕購買90平米及以下戶型的房屋。
隨著二三線城市也紛紛加入商品房限購政策的行列,亦引發(fā)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂。
中國社科院研究員易憲容對記者表示,限購政策是一種調(diào)控需求的極端政策。在嚴(yán)格的信貸政策和限購政策搭配執(zhí)行后,打壓投資性購房需求的同時(shí),部分自住性需求和改善性需求也一同被打壓了。
10月11日,全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心舉辦的“經(jīng)濟(jì)每月談”論壇上表示,本輪房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)用了太多的行政性政策,尤其是限購政策,由于是行政性的,多數(shù)地方政府推出的時(shí)候也都注明是短期的,這樣的政策不能從根本上解決房價(jià)上漲壓力問題。
賀鏗認(rèn)為,最終要依靠出臺(tái)物業(yè)稅的出臺(tái)來解決房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)的問題。
但隨著人民幣匯率進(jìn)入上升通道,以及8月份的CPI上升過快帶來的通脹預(yù)期,使房地產(chǎn)仍舊成為投資性避險(xiǎn)工具的首選。
上述宏觀問題不解決,僅采取行政性調(diào)控政策,就像對付洪水只采取堵而不采取疏的方法一樣,最終調(diào)控政策放開或似大壩潰堤,將帶來購房需求的大反彈,使房價(jià)進(jìn)入一個(gè)更高的水平,更難進(jìn)行調(diào)控。
聶梅生表示,限購政策主要打壓的還是二套房和三套房的購買,這些多數(shù)是投資性購房,但仍會(huì)在打壓后尋找其他投資渠道。因此,大幅反彈的主要擔(dān)憂還是在宏觀面的穩(wěn)定上。
雖然房產(chǎn)稅將試點(diǎn)的消息讓樓市看到了一絲降溫的希望,但聶梅生在與國家稅務(wù)部門溝通后發(fā)現(xiàn),目前擬定中的房產(chǎn)稅方案調(diào)控房價(jià)的能力將十分有限。由此,他主張出臺(tái)徹底的物業(yè)稅改革方案。