上周，上海樓市新增供應(yīng)量較多，由于成交量滑坡，部分樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，二次調(diào)控初見(jiàn)成效。不過(guò)，受迪士尼概念支撐，浦東川沙板塊的房源租金開(kāi)始上漲。
供應(yīng)量加大
據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（11月1日-11月7日）上海市商品住宅成交面積為17.4萬(wàn)平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步下跌16%，與8月的周成交水平基本持平，商品住宅成交均價(jià)為21969元/平方米，環(huán)比前周下跌5%。上周成交榜前兩位的新城悠活城和港城滴水湖馨苑價(jià)位都在1.3萬(wàn)元左右，拉低均價(jià)。
而供應(yīng)面積卻大增。上周，上海市商品房新增供應(yīng)面積為30.3萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲31%；商品住宅新增供應(yīng)面積升至24萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲91%，在經(jīng)歷前周的低谷后迅速回升。新城悠活城、港城滴水湖馨苑和招商雍華苑三期等10月底領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目在上周占據(jù)成交榜前列。上周的商品住宅新增供應(yīng)量比成交量高出38%，10月以來(lái)供不應(yīng)求的局面在上周被扭轉(zhuǎn)。雖然較高的新增供應(yīng)量延緩了成交量的滑坡，但已難掩樓市頹勢(shì)。
為打壓開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)，上海樓市調(diào)控細(xì)則將土地增值稅的征管與商品房銷(xiāo)售價(jià)掛鉤，扼住開(kāi)發(fā)商資金動(dòng)脈；另外，主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦預(yù)售證，預(yù)防了開(kāi)發(fā)商“炒樓花”。有開(kāi)發(fā)商表示，第四季度的資金回籠會(huì)有壓力。根據(jù)預(yù)計(jì)，四季度大幅促銷(xiāo)的樓盤(pán)將出現(xiàn)在一些體量大的樓盤(pán)以及新增動(dòng)遷房供應(yīng)集中的區(qū)域板塊。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，在新政效應(yīng)逐步凸顯后，部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始了降價(jià)，排名成交榜首的新城悠活城均價(jià)為13625元/㎡，要比上半年均價(jià)低近10%。顓橋的招商雍華苑三期的均價(jià)也明顯低于10月末剛開(kāi)盤(pán)時(shí)的近2.5萬(wàn)元的報(bào)價(jià)。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到了本次調(diào)控的力度和持久性，為了緩解年底資金鏈的緊張，在上周紛紛推盤(pán)，新增供應(yīng)量超過(guò)3萬(wàn)平米的項(xiàng)目為數(shù)不少。
迪士尼刺激
世博剛剛結(jié)束，迪士尼又成了浦東市民最為熱議的話題。一些中介工作人員分析，迪士尼對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)推漲效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，在房產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有松動(dòng)的情況下，房東們卻借迪士尼概念漲價(jià)。
受迪士尼概念支撐，浦東川沙板塊的房源租金開(kāi)始上漲。中原地產(chǎn)川沙門(mén)店工作人員稱(chēng)，目前一套100余平方米的房源租金在3000-3200元/月，相比前一周已漲了50-100元，已接到多個(gè)房東要求漲租金的電話。不僅是一些住宅房源，一些商鋪也出現(xiàn)租金上漲的趨勢(shì)。
目前一些投資客看好后市，加上租金有上調(diào)空間，不愿意拋盤(pán)，迪士尼板塊價(jià)格堅(jiān)挺。但另一方面，迪士尼概念已被多次炒作，當(dāng)?shù)胤吭磫蝺r(jià)已接近2萬(wàn)元/平方米，因此愿意入市的也不多，這也導(dǎo)致短期內(nèi)成交僵持的現(xiàn)狀很難得到改變。