時隔4年，中國重提樓市限外政策。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家外匯管理局近日印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房的通知》（下稱《通知》），境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
包括此前已出臺的限購和限貸政策，加上近期被多次傳出的商品房預(yù)售機制改革、房產(chǎn)稅等，業(yè)內(nèi)人士分析，樓市的儲備政策層出不窮。
“大量熱錢流入內(nèi)地樓市”
關(guān)于境外人士和機構(gòu)在境內(nèi)購房的限制，早在2006年已有相關(guān)規(guī)定。當(dāng)年7月，建設(shè)部等六部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。
而最新《通知》直接禁止境外機構(gòu)購買住宅物業(yè)。
據(jù)報道，《通知》要求各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時，除應(yīng)當(dāng)查驗《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設(shè)了查驗資質(zhì)環(huán)節(jié)。其中包括：有關(guān)部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明；境外個人名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。
在境外機構(gòu)方面，文件也同樣增設(shè)了查驗資質(zhì)環(huán)節(jié)。包括有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明；境外機構(gòu)所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。
報道援引接近外管局人士的話稱，該文件主要針對目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市，擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內(nèi)地的利益訴求。
“開發(fā)環(huán)節(jié)熱錢更需關(guān)注”
業(yè)內(nèi)人士分析，由于跨國資金流動受限，境外人士在內(nèi)地大量購房的現(xiàn)象并不十分普遍，倒是一些外資機構(gòu)短期內(nèi)購入大批住宅樓作為投資的現(xiàn)象比較普遍。此次《通知》關(guān)于“境外機構(gòu)不能購買住宅房屋”的規(guī)定，顯然是針對性舉措，將直接對北京、上海、深圳等地的房價形成沖擊，尤其是對珠三角地區(qū)的影響最大，“部分香港人以注冊公司名義，往往一買就是三四十套，深圳的房價在一定程度上是被上述資金所推高的。”
關(guān)于熱錢對當(dāng)?shù)貥鞘械睦_，香港在10月中也發(fā)布過一項“限外”新規(guī)，矛頭直指內(nèi)地投資客。按照規(guī)定，香港政府暫時將房地產(chǎn)從投資移民計劃的投資資產(chǎn)類別中剔除，并將投資金額上限由650萬港元大幅提升到1000萬港元。中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，樓市“限外令”是限購政策的一個延伸。
同策研究咨詢部主任夏宇表示，熱錢流入并不僅限于持有環(huán)節(jié)，事實上購買住宅樓的做法對于外資機構(gòu)而言，租售回報率低、決策時間過長，購買整棟樓對其吸引力并不大。相反，不少外資機構(gòu)熱衷于對開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，比如貸款、收購項目股份等等，如果熱錢真要選擇流入，這些方式才是其更熱衷的。
“儲備政策還有不少”
除了“限外令”，樓市調(diào)控的儲備政策還有不少，比如商品房預(yù)售機制改革。
此前，全國人大曾有議案提出，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》存在一些缺陷，如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導(dǎo)致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果，影響社會穩(wěn)定。住建部對此已用“修法”回應(yīng)。
地方也已有所行動。不久前，北京出臺關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，購房款應(yīng)直接存入專用賬戶。有專家稱，商品房預(yù)售機制存在一定的不公平性。在一些二三線城市，購房者交付的預(yù)收款被挪為他用，甚至出現(xiàn)開發(fā)商攜款出逃的現(xiàn)象。
對預(yù)收款資金的監(jiān)管，只是其中一個部分，預(yù)售機制的風(fēng)險依然很多。有不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱，現(xiàn)行環(huán)境下，取消預(yù)售機制不太現(xiàn)實，很多開發(fā)商通過預(yù)售款來繳付銀行貸款，釋放一定被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消預(yù)售機制，將嚴重收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈，會導(dǎo)致一大部分企業(yè)面臨困境。
房產(chǎn)稅改革是另外一只未落地的靴子�！�9·29”調(diào)控細則明確，房產(chǎn)稅改革試點將加快推進，并逐步擴大到全國。后有消息傳出，上海、重慶、深圳將成為首批試點城市。
近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人員也透露，房產(chǎn)稅出臺是必然的，但是具體什么時候出，方案如何制定，他們還不清楚。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，如果房地產(chǎn)市場走穩(wěn)，近日出臺房產(chǎn)稅的可能性會降低。從某種程度上而言，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為政府不愿出，而又不能不出的一記調(diào)控殺手锏。
另有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，后續(xù)政策還將出臺多少，關(guān)鍵看市場的變化。從政策基調(diào)來看，房價快速上漲將引發(fā)更多儲備政策的出臺。