12月1日起，京版預(yù)售資金監(jiān)管政策開(kāi)始實(shí)施，不過(guò)，截至記者發(fā)稿，北京12月共有14個(gè)預(yù)售樓盤(pán)上市，但皆因于11月底提出預(yù)售申請(qǐng)，因此不受此政策限制，換句話(huà)說(shuō)，目前該政策還未有用武之地。
廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)對(duì)該政策的效果提出質(zhì)疑。他認(rèn)為，預(yù)售款監(jiān)管根本堵塞不了開(kāi)發(fā)商資金的源頭，況且，開(kāi)發(fā)商可以利用各種辦法來(lái)規(guī)避此政策，或難以遏制上漲得房?jī)r(jià)。
14個(gè)樓盤(pán)預(yù)售款暫未受限
10月北京出臺(tái)的
《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，自12月1日起，北京商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，實(shí)施“專(zhuān)款專(zhuān)用”。房企可在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)時(shí)點(diǎn)，向?qū)Ｓ觅~戶(hù)申請(qǐng)資金提取與使用。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8日，12月北京共有14個(gè)預(yù)售住宅樓盤(pán)入市，包括13個(gè)住宅期房與1個(gè)現(xiàn)房樓盤(pán)。
不過(guò)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，12月1日實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管政策執(zhí)行的時(shí)間點(diǎn)為房企向住建委申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的日期，而非網(wǎng)站公示的審核日期及預(yù)告日期。目前已入市的14個(gè)樓盤(pán)，其提交預(yù)售申請(qǐng)的時(shí)間皆在12月1日前，因此不受該新政影響。這位負(fù)責(zé)人同時(shí)透露，首個(gè)受預(yù)售資金監(jiān)管影響的項(xiàng)目上市時(shí)間目前尚無(wú)法確定。
不過(guò)鑒于對(duì)該政策的觀(guān)望情緒，12月受此新政影響的上市項(xiàng)目數(shù)將有所減少。此前，相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，12月北京住宅預(yù)售項(xiàng)目數(shù)在20個(gè)左右，除去已上市的14個(gè)，只剩余約6個(gè)項(xiàng)目，中間還可能包括提交預(yù)售申請(qǐng)日期在12月1日前的項(xiàng)目。
對(duì)此，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，這個(gè)情況是可以預(yù)料到的，而且已于11月反映出來(lái)了。他解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了避開(kāi)此政策的影響，不少項(xiàng)目已提前上市，造成11月北京入市住宅項(xiàng)目數(shù)暴漲到43個(gè)，相比10月的15個(gè)大幅增加。
預(yù)售款新政或難阻房?jī)r(jià)漲勢(shì)
在北京之前，浙江、廣州、南京、鄭州、石家莊等省市已出臺(tái)并實(shí)施了類(lèi)似的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。
對(duì)于該政策的操作效果，謝逸楓指出，預(yù)售資金監(jiān)管政策存在缺漏，開(kāi)發(fā)商依然可以通過(guò)以下方式在監(jiān)管部門(mén)的眼皮底下逃避監(jiān)管：一是開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方以集資、借款、會(huì)員費(fèi)等形式變相預(yù)售商品房，收取預(yù)售款，逃避資金監(jiān)管；二是開(kāi)發(fā)商利用與監(jiān)管銀行的利益合作關(guān)系，在銀行處開(kāi)多戶(hù)銀行戶(hù)頭，以逃避資金監(jiān)管；三是開(kāi)發(fā)商利用在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)節(jié)點(diǎn)處可以提取預(yù)售資金的規(guī)定，在某個(gè)節(jié)點(diǎn)處提供虛假資料，以騙取商品房預(yù)售款預(yù)支。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者補(bǔ)充說(shuō)，對(duì)于一次性付款客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商還可以與其只簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不做網(wǎng)簽合同，等到辦理房產(chǎn)證時(shí)再進(jìn)房管部門(mén)網(wǎng)簽，也可以避開(kāi)資金監(jiān)管。
謝逸楓認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管的監(jiān)管者是預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)所在的監(jiān)管銀行以及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)，而銀行、當(dāng)?shù)卣c開(kāi)發(fā)商間存在千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)系，因此銀行與地方政府能否扮演好裁判者的監(jiān)管角色，是該政策成敗的關(guān)鍵。基于目前開(kāi)發(fā)商是銀行的大客戶(hù)以及地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)的現(xiàn)實(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管或許無(wú)法遏制開(kāi)發(fā)商的資金鏈和房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)力。
不過(guò)，中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容則指出，時(shí)下中國(guó)房企的五大融資來(lái)源中，預(yù)售資金量最高時(shí)占資金來(lái)源的47％，是開(kāi)發(fā)企業(yè)中最主要的資金來(lái)源。因此，預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)加大房企資金壓力，尤其是一些資金使用極不規(guī)范，習(xí)慣拆東墻補(bǔ)西墻的開(kāi)發(fā)商，影響會(huì)較大，不排除一些項(xiàng)目為盡快回籠資金而降價(jià)促銷(xiāo)。