“重慶要開征的房產(chǎn)稅，或許更應(yīng)該叫做特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。”一位接近國家稅務(wù)總局的人士1月13日向記者表示。
上述人士稱，重慶試點(diǎn)開征的房產(chǎn)稅，并不是完全意義上的財(cái)產(chǎn)稅，更像一種消費(fèi)稅。而從上海版本最新透露出來的內(nèi)容來看，亦或如此。
事實(shí)上，去年重慶在其中一個(gè)方案中正是將新稅種直接命名為“高端住房特別消費(fèi)稅”，顧名思義是對(duì)在重慶購買并持有高端住房的產(chǎn)權(quán)人征收的一個(gè)新稅種。
而此前上海房管局在答復(fù)包括本報(bào)在內(nèi)的采訪函時(shí)表示，在房產(chǎn)保有階段征稅，早在黨的十六屆三中全會(huì)（2003年）就提出，此后部分城市也空轉(zhuǎn)過多年。本報(bào)了解，2004-2005年為房產(chǎn)稅研究的起步期，期間，北京、南京等六大試點(diǎn)城市進(jìn)行了物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。
中國從2003年到現(xiàn)在，對(duì)房地產(chǎn)稅制改革一系列技術(shù)性的準(zhǔn)備工作已經(jīng)得到了實(shí)質(zhì)性的突破，對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)大面積用新稅制開征房地產(chǎn)稅的條件基本成熟。而目前亦有業(yè)內(nèi)人士提出，應(yīng)盡早實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅與物業(yè)稅的對(duì)接。
北京華稅律師事務(wù)所主任劉天勇律師對(duì)記者表示，在立法程序和法理上，房產(chǎn)稅還有不少需要商榷的地方。
尋找合法性“接口”
重慶開征房產(chǎn)稅與現(xiàn)行的稅收政策有兩個(gè)“接口”。
重慶試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的消息，已在法律和學(xué)術(shù)界引起了多輪爭(zhēng)議。
“這可能是建國以來，第一次以地方政府名義出臺(tái)的稅種�！眲⑻煊卤硎荆凑铡岸愑煞ǘā钡脑瓌t，只有全國人大才能決定新開征一個(gè)稅種。
按照中國的立法程序，國務(wù)院也只能以“條例”的形式，修改或?qū)δ骋粋�(gè)稅種做擴(kuò)大范圍的說明。而重慶房產(chǎn)稅，僅報(bào)財(cái)政部同意，就可以從地方政府的角度，出臺(tái)一個(gè)新的稅種，這在法律界被認(rèn)為是“特例”。
劉天勇表示，重慶所提出的房產(chǎn)稅征收方法，已經(jīng)是一種新稅種：房產(chǎn)消費(fèi)特別稅的概念。因此它不是一個(gè)立足于原來房產(chǎn)稅條例基礎(chǔ)上的修改，而是新開征一個(gè)稅種，是應(yīng)該得到全國人大召開會(huì)議同意的。
1月14日，《法制日?qǐng)?bào)》即以“房產(chǎn)稅開征繞不開"稅收法定"原則”為題，發(fā)表了評(píng)論文章，文中稱房產(chǎn)稅立法應(yīng)該按照公開、公平、公正的原則進(jìn)行，不能地方政府和幾個(gè)部委“私下密議”一番，就可以推出所謂的試點(diǎn)。
萬通集團(tuán)董事局主席馮侖1月13日在某論壇上表示，很多人都說國外有物業(yè)稅，我們要仿效，但是國外的土地是私有的，而中國的土地只有使用權(quán)，土地本身是歸屬國有的。
馮侖對(duì)記者表示，如果按照持有稅的定義去征收房產(chǎn)稅，那么房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)可以分為兩部分：一部分是土地的財(cái)產(chǎn)；二是土地上建設(shè)房屋的財(cái)產(chǎn)。實(shí)際上，現(xiàn)在房產(chǎn)升值，都是土地價(jià)值的升值，房屋本身是隨著年限增加而折舊的，其本身是不升值的。
而房產(chǎn)所依附的土地是國有的，個(gè)人業(yè)主只是使用者，其已經(jīng)一次性向政府繳納了70年或50年的土地出讓金，換取使用權(quán)。如果對(duì)這塊土地上所建設(shè)的房屋進(jìn)行征收持有稅，按照《物權(quán)法》的精神，應(yīng)該找土地的所有方，也就是政府來征收，而不是房屋的業(yè)主。
對(duì)于開征房產(chǎn)稅是否合法的問題，重慶國稅局1月12日在其官方網(wǎng)站上轉(zhuǎn)載了一篇標(biāo)題為《重慶房產(chǎn)稅新政與現(xiàn)行政策可對(duì)接》的文章。文中引用財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希的觀點(diǎn)，提出重慶開征房產(chǎn)稅與現(xiàn)行的稅收政策有兩個(gè)“接口”：
其一，房產(chǎn)稅屬于地方稅，根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市政府制定，也就是說，地方政府可以根據(jù)本地的實(shí)際情況，對(duì)房產(chǎn)稅的稅率等具體內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定。
其二，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是由國務(wù)院制定并頒布實(shí)施的，目前尚未上升為法律，在這種情況下，如國務(wù)院給予相應(yīng)授權(quán)，則地方政府可以對(duì)條例中沒有規(guī)定為地方自主權(quán)限的一些內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，如房產(chǎn)稅的征收范圍等。
此次重慶市明確的房產(chǎn)稅新政，就是將過去免征房產(chǎn)稅的個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)的一部分，即高檔商品房部分納入房產(chǎn)稅的征收范圍之中。
“根據(jù)這兩方面的政策"接口"，重慶市向高檔商品房征收房產(chǎn)稅的做法是有可操作空間的，就目前而言暫時(shí)不需要對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例進(jìn)行修訂�！眲⑸邢Ｕf。
而2004-2005年為房產(chǎn)稅研究的起步期，期間，北京、南京等六大試點(diǎn)城市進(jìn)行了物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。因此目前亦有業(yè)內(nèi)人士提出，應(yīng)盡早實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅與物業(yè)稅的對(duì)接。
征稅群體定位再爭(zhēng)議
上房產(chǎn)稅改革前，應(yīng)先改革掉復(fù)雜的房地產(chǎn)稅種，不增加納稅人負(fù)擔(dān)。
從2010年初開始，重慶和上海就開始向國務(wù)院遞交房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案，兩個(gè)城市先后遞交了多次方案。
記者了解到，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，第一版本遞交財(cái)政部以后，被認(rèn)為“過于溫柔”，打回重新修改。此后，上海又遞交了三個(gè)版本的方案，提出了按人均面積、按新購房時(shí)間和按套數(shù)等不同的征收方式。
上述人士向記者表示，重慶亦從2010年初就開始申報(bào)房產(chǎn)稅改革，2010年3月，重慶就以“房產(chǎn)特別消費(fèi)稅”的名義向財(cái)政部申報(bào)，但并沒有被通過。
住建部房產(chǎn)政策專家組成員、北京師范大學(xué)教授董藩1月13日表示，如果房產(chǎn)稅僅是以抑制房價(jià)為目的，則就并不是理順房地產(chǎn)行業(yè)稅收問題、建立財(cái)產(chǎn)稅的改革。
董藩表示，開征房產(chǎn)稅，不可避免要確定征收范圍的問題。那么公務(wù)員福利房、小產(chǎn)權(quán)房、央產(chǎn)房等這些房屋怎么辦，怎么估值計(jì)價(jià)，要不要征收房產(chǎn)稅？
“如果將房產(chǎn)稅確定為200平米以上、均價(jià)高于城市中心城區(qū)幾倍，這樣的房屋可能不多�！倍硎�，高檔房，尤其是200平米以上的房屋，多數(shù)是別墅，別墅一般位于郊區(qū)，其單價(jià)不會(huì)高于市中心的房屋，更不可能高3-4倍以上。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志向記者表示，如果房產(chǎn)稅開征，其征稅對(duì)象高收入人群約占社會(huì)人群的1-2%，其所擁有資本性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述兩個(gè)人群，1%左右的稅率還是偏低的。
以重慶市為例，其郊區(qū)一套別墅價(jià)值一般在200-500萬元左右，即使按照全額1%進(jìn)行征收，每年繳納稅錢不過是幾萬元，而居住這樣房子的人，一般為企業(yè)家等社會(huì)高收入人群，對(duì)其個(gè)人生活沒有任何影響。
按照房產(chǎn)稅將對(duì)所有房屋進(jìn)行征稅的原理來看，房產(chǎn)稅最終起到的作用或是：對(duì)低收入人群免稅，對(duì)高收入人群沒有影響，對(duì)中產(chǎn)階級(jí)卻打擊甚大。
2010年，全國稅收收入達(dá)到7.7萬億元，同比增長22.64%，稅收2倍速度于GDP的增長。與此同時(shí)，2010年全國土地出讓金收入達(dá)到2.7萬億元，同比增長70%以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)緩解稅負(fù)偏多、偏重，應(yīng)該先改革掉這些復(fù)雜的稅種，按照不增加納稅人負(fù)擔(dān)的原則，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。
一位財(cái)稅領(lǐng)域的專家向記者表示，無論是房產(chǎn)稅，還是其他的稅種改革，都應(yīng)該放在“先減后征”的原則下去考慮�，F(xiàn)在需要考慮的是中央應(yīng)該減少多少財(cái)政收入給地方政府，而不是在不減少和不調(diào)整稅收規(guī)模和結(jié)構(gòu)的情況下，再度向所謂的中產(chǎn)階級(jí)“開刀”。
征稅成本高：賣地還是收稅？
如果將房產(chǎn)稅開征跟抑制房價(jià)聯(lián)系在一起，那是“頭疼醫(yī)腳”。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位專家對(duì)記者表示，房產(chǎn)稅如果能成為地方政府的一個(gè)新稅種，地方政府當(dāng)然樂意為之，但是如果僅從控制房價(jià)的角度出發(fā)，給地方政府帶來的可能是短期內(nèi)城市房價(jià)下降，幾年內(nèi)土地出讓金大幅度減少。
例如，以上海為例，2010年全市商品房銷售額約為3000億元，其中扣除免征房產(chǎn)稅的房屋，以稅基2000億元計(jì)算，按照稅率1%進(jìn)行簡(jiǎn)單的乘法，可以得出每年房產(chǎn)稅開征只能獲得200億元左右。
而2010年上海土地出讓金約為1500億元，這或遠(yuǎn)不及房產(chǎn)稅開征后可能得到的新增稅收。
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，地方政府對(duì)土地出讓金的依賴短期內(nèi)難以改變。地方政府在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)問題上，絕大多數(shù)城市都是抱著“讓別人先試”的想法。記者獲悉，目前僅有重慶和上海兩市試點(diǎn)，北京、深圳等城市暫不會(huì)參與房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
上述專家表示，如果將抑制房價(jià)作為房產(chǎn)稅改革推出的由頭，那么更應(yīng)該推出“資本利得稅”，也就是說，所有投資投機(jī)性購房者的獲利關(guān)鍵就在交易環(huán)節(jié)上，如果對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅收征收重稅，而不是目前不痛不癢的3-5%，那么投資和投機(jī)性購房問題就迎刃而解，房產(chǎn)稅也沒必要出臺(tái)了。
“問題是，交易環(huán)節(jié)的稅是所得稅，中央和地方差不多平分的，房產(chǎn)稅是地方稅種，歸地方所有�！鄙鲜鰧＜艺f，現(xiàn)在如果將房產(chǎn)稅開征跟抑制房價(jià)聯(lián)系在一起，那是“頭疼醫(yī)腳”的邏輯。