盡管2010年各大房企業(yè)績(jī)大好，但春節(jié)前夕中央一記調(diào)控加速，或許又要讓這幫大佬們顫抖一會(huì)，因?yàn)樽蛱焱黹g新華社公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署：要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提至60%。
而首套房利率也正在加緊向7折、85折優(yōu)惠告別。近日，包括北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京等城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，紛紛傳來(lái)商業(yè)銀行提高首套房利率的消息。
連續(xù)的加息和提高存款準(zhǔn)備金率，收緊了商業(yè)銀行的信貸額度，中長(zhǎng)期放貸利潤(rùn)也變薄。商業(yè)銀行機(jī)遇利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的考量，選擇提高利率成為自主之選。
這種市場(chǎng)化的行為，將極大影響購(gòu)房者的成本。從8.5折提高至基準(zhǔn)利率，相當(dāng)于加息四次，購(gòu)房人成本急劇上升。
這一不利的消息，連同房產(chǎn)稅試點(diǎn)、數(shù)個(gè)二、三線城市加入限購(gòu)行列，以及2011年商品房供應(yīng)量大增，新建1000萬(wàn)套保障房等因素，構(gòu)成了2011年樓市的復(fù)雜圖景。一些地產(chǎn)公司出于對(duì)后市的擔(dān)憂，選擇在春節(jié)前加緊開(kāi)盤(pán)，盡早出貨。然而，二套房首付比例增加一成，或許又讓一眾剛性需求者卻步了。
首套房利率優(yōu)惠漸取消
浦發(fā)銀行北京分行近日表示，去年12月就接到了總行取消優(yōu)惠的通知，首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率。光大銀行、民生銀行北京管理部也稱，其首套房貸恢復(fù)至不低于基準(zhǔn)利率。
北京并不是最先取消首套房貸利率8.5折的城市。本報(bào)記者調(diào)查顯示，元旦過(guò)后，深圳的銀行陸續(xù)將首套房貸利率提高至基準(zhǔn)利率了，甚至有部分銀行將首套房利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
在南京，已有民生銀行、深發(fā)展等六家銀行取消首套房貸8.5折利率優(yōu)惠，現(xiàn)按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
首套房利率8.5折已是被收緊的結(jié)果。深圳一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示，與此前不同的是，本次銀行體系的調(diào)整并沒(méi)有得到政策面的指示，而是自發(fā)的行動(dòng)。
中房信克而瑞分析師楊晨青認(rèn)為，商業(yè)銀行完全有權(quán)利根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況和風(fēng)險(xiǎn)水平調(diào)整貸款利率水平，在本輪貨幣政策轉(zhuǎn)向過(guò)程中，銀行利潤(rùn)空間正不斷受到擠壓，本次商業(yè)銀行自發(fā)上調(diào)房貸利率是為了保證自身利益。
首先，從去年至今央行已連續(xù)7次動(dòng)用了存準(zhǔn)金工具，使得大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)金比例達(dá)到了史無(wú)前例的19%，極大壓縮了商業(yè)銀行可供放貸資金的規(guī)模。
其次，去年12月央行為緩和國(guó)內(nèi)實(shí)際利率為負(fù)的矛盾而采取不對(duì)稱加息策略，使得商業(yè)銀行中長(zhǎng)期存貸利率差縮小，放貸利潤(rùn)變薄。
上述商業(yè)銀行人士表示，預(yù)計(jì)春節(jié)后央行會(huì)依照慣例回收流動(dòng)性，銀行體系流動(dòng)性緊張局面會(huì)在一季度持續(xù)。
“如果本次各家銀行的調(diào)整最終得到監(jiān)管層的認(rèn)可，則首套房貸款利率很可能將進(jìn)入無(wú)優(yōu)惠的狀態(tài)，”楊晨青預(yù)計(jì)，未來(lái)信貸仍將繼續(xù)收緊，比如二套房首付從5成提到6成或者更高，二套房貸款利率從1.1倍提到1.2倍、1.3倍或者更高都完全有可能。
受傷的剛需
中房信的研究顯示，從本次銀行調(diào)整利率的影響來(lái)看，由于首套房買(mǎi)家對(duì)銀行貸款的依賴程度較高，其購(gòu)房預(yù)算通常也非常緊張，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買(mǎi)家或?qū)⒈黄韧七t購(gòu)房計(jì)劃，近期低端市場(chǎng)的成交量將再次遭受打擊。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，按照首套房貸款100萬(wàn)計(jì)算，如果恢復(fù)基準(zhǔn)利率，貸款20年的月供將高達(dá)7396元每月，相比8.5折利率，月供提高551.95元，貸款期內(nèi)將增加利息額高達(dá)13萬(wàn)余元。
從85折升至基準(zhǔn)利率即加息0.96%，相當(dāng)于加息4次，將對(duì)首套房購(gòu)房者帶來(lái)非常大的影響。而二套房也有可能從1.1倍利率上漲為1.3倍利率。
張大偉認(rèn)為，購(gòu)房人應(yīng)該重新評(píng)估購(gòu)房成本，銀行系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)入了加息通道，如果在加息的基礎(chǔ)上再取消利率優(yōu)惠，無(wú)疑會(huì)從整體上提升實(shí)際房貸經(jīng)濟(jì)成本。有投資意向的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)注意，房產(chǎn)稅試點(diǎn)、加息和利率優(yōu)惠政策取消等，已使房?jī)r(jià)上漲的空間在縮小。
作為國(guó)內(nèi)金融體系發(fā)達(dá)的城市，上述利率調(diào)整的影響正在深圳樓市產(chǎn)生。去年底至今想在深圳買(mǎi)房的李小姐一直關(guān)注房貸政策，她對(duì)記者表示，從元旦過(guò)后就發(fā)現(xiàn)已經(jīng)很難有8.5折利率了，她暫時(shí)放棄了買(mǎi)房的計(jì)劃。
新年伊始商業(yè)銀行房貸如此緊張，許多開(kāi)發(fā)商未有預(yù)料。萬(wàn)科、保利、恒大、佳兆業(yè)等公司的產(chǎn)品有很大一部分是面向首次置業(yè)人群，以中小戶型普通住宅為主。，如萬(wàn)科2010年銷(xiāo)售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。
有開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士表示，由于銀行信貸利率提高時(shí)間尚短，且還是小范圍事件，目前還難以看出其影響。深圳一家大型房企銷(xiāo)售總監(jiān)對(duì)本報(bào)記者表示，公司正在對(duì)首套房利率影響進(jìn)行評(píng)估，以便決定未來(lái)的銷(xiāo)售策略。目前要求各地可售項(xiàng)目盡快出貨。
或促房?jī)r(jià)下跌
上調(diào)個(gè)貸利率，商業(yè)銀行這一場(chǎng)自發(fā)的救贖行為，為2011年樓市走向再添迷霧，或?qū)⒊蔀橥苿?dòng)房?jī)r(jià)下降的利器。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，2010年國(guó)十條祭出了差別化的個(gè)貸政策，但由于沒(méi)有首套房貸款利率做量上的規(guī)定，而且未涉及存量房，導(dǎo)致政策在執(zhí)行上有彈性空間，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
此次央行差別化存款準(zhǔn)備金率政策的執(zhí)行，以及銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求，已經(jīng)改變了商業(yè)銀行的行為，促使商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸實(shí)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，個(gè)貸利率將全面上升，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整不可避免。
加息對(duì)行業(yè)的影響更不可低估。深圳中原地產(chǎn)近期發(fā)布報(bào)告稱，2011年深圳樓市受到較多不利因素的影響，成交壓力將明顯增大。2011年持續(xù)加息的可能性較大。一旦利率水平再度上升，購(gòu)房者尤其是首次置業(yè)者不得不更多考慮月供因素，進(jìn)而影響其購(gòu)房意愿。
而易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年商品房市場(chǎng)的竣工量和供應(yīng)量同比將有大幅增加。“除非房?jī)r(jià)下降比較明顯，才能對(duì)沖掉利率上升帶來(lái)的成本，”深交所一研究人士對(duì)本報(bào)記者表示。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，房貸利率提高、首付比例提高算得上是樓市“核武器”，足以在短期內(nèi)令房?jī)r(jià)下降�！伴_(kāi)發(fā)商在9、10月份降價(jià)促銷(xiāo)的可能性較大。”潘石屹認(rèn)為。