樓市限購風(fēng)暴襲來，作為風(fēng)向標(biāo)的二手房市場似乎最先感受到了樓市降溫的寒冷。
各地“限購令”中，北京市的政策被認(rèn)為是最嚴(yán)厲的。“京十五條”開始執(zhí)行的首個周末，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式回應(yīng)了這一政策。盡管業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為北京樓市調(diào)控細(xì)則對于新開樓盤的影響遠(yuǎn)大于二手樓盤，但現(xiàn)實(shí)中二手房表現(xiàn)卻讓人看到調(diào)控政策強(qiáng)烈的后續(xù)效應(yīng)。
二手房市場呈現(xiàn)冰火兩重天
以“京十五條”開始執(zhí)行的17日為界，二手房市場表現(xiàn)出冰火兩重天的景象。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，2011年2月16日，北京市二手房住宅單日簽約2057套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于節(jié)后幾天的日均成交量616套。2月17日，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為248套，相比前一交易日大跌了87.9%。
盡管業(yè)內(nèi)對二手房成交量下降預(yù)期十分明確，但在同一周的周末兩天，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式收場，則是以極端數(shù)字零來回應(yīng)調(diào)控政策。
同樣，與16日晚京城各大小地產(chǎn)中介為客戶網(wǎng)簽的繁忙景象相比，“京十五條”執(zhí)行后的中介機(jī)構(gòu)則可以說是門庭冷落。為此，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者走訪了位于長椿街上的一家地產(chǎn)中介，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見幾名工作人員在門口抽煙閑談，在記者詢問相關(guān)政策過程中并未見一名購房者前來辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，甚至連咨詢的人都沒有。
事實(shí)上，在各地落實(shí)樓市“新國八條”細(xì)則陸續(xù)出臺之前，二手房市場受到的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。在福州，“新國八條”后，二手房成交量出現(xiàn)率先大幅下滑的現(xiàn)象，近一個月來福州二手房成交量比一個月前銳減五成左右。
中原地產(chǎn)22日發(fā)布的報告顯示，受房地產(chǎn)新政影響，1月份深圳二手房成交面積環(huán)比大幅下滑，跌幅逾30%。但價格環(huán)比略有上升。由于供應(yīng)有所減少，市場依舊呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，導(dǎo)致二手房成交價格環(huán)比小幅上漲，成交均價為21280元/平方米，環(huán)比12月份小幅度上升1.46%。
據(jù)了解，目前全國各大城市陸續(xù)出臺“限購令”，其中武漢、南昌等地首次將二手房列入限購范圍，而鄭州、濟(jì)南等地的“限購令”主要針對的是新房，二手房交易不在限購范圍之內(nèi)。
對于后一種情況，有分析認(rèn)為部分投資客或許會將資金轉(zhuǎn)向二手房市場，從而引發(fā)二手房市場的新一輪繁榮。不過，也有分析人士指出，二手房交易會不會因為新房限購而受到刺激，如果二手房價格還是非常高，將對轉(zhuǎn)投二手房市場的購房者產(chǎn)生限制。
1/3購房人群暫時無法買房
相較以往幾次調(diào)控政策，盡管二手房在首付比例、限貸、稅收等政策上日漸收緊，但此次北京將“新國八條”中“禁三禁二”(本地人不能購買第三套住房，外地人不能購買第二套住房)的政策推向更加嚴(yán)苛的程度。如果說以前二手房購房成本在逐漸提高，此次調(diào)控政策下二手房的“房門”正在逐漸關(guān)閉。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數(shù)量2月以來都大幅度下降，業(yè)主開始惜售，購房客戶開始觀望。該機(jī)構(gòu)研究人員預(yù)計，五大城市二手住宅2月市場的成交量可能僅達(dá)到1月的兩成水平�！�
偉業(yè)我愛我家研究報告顯示，“納稅證明不滿五年的非戶籍人口禁止購房”的限購細(xì)則將至少影響1/3的購房人群。目前北京二手房市場的購房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購房人群中，能夠提供五年納稅證明的不超過5成。而“京十五條”中明確規(guī)定對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
記者針對二手房購買者的采訪中，來自河北石家莊的王先生直接發(fā)起了牢騷：“在北京工作兩年半了，由于沒有戶口，現(xiàn)在一下子被剝奪了買房的權(quán)利。一手房價格太高，本想買個二手房，現(xiàn)在可好連二手房都不能買，干脆回石家莊發(fā)展算了�！�
在“京十五條”開始執(zhí)行的當(dāng)天，北京房協(xié)副秘書長陳志在接受媒體采訪時解釋說：“限定五年在京連續(xù)繳納社保、納稅并不是排外政策。限購政策主要限制的是投機(jī)性需求。如果有人沒有給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，他就是掙了錢就跑來北京炒房，北京房價炒高了他從房地產(chǎn)市場上獲利后再撤走，這對于一直在北京奮斗的人也不公平。”
偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)還顯示，在北京二手房市場購房的外地人中，占比較大的均來自北京周邊省份，河北6.2%，黑龍江4.3%，山東3.9%，遼寧3.7%，吉林2.7%，山西2.3%，天津2.2%，河南2.2%，外地購房者占比的較高，使得北京的供求矛盾更加嚴(yán)峻，限制外地人在京購房將有利于緩解目前市場供不應(yīng)求的嚴(yán)峻形勢。
購房需求受抑制，助推房租上漲
在嚴(yán)格的限購政策面前，很多人失去購房的資格。原先打算購買二手房的部分人群不得不轉(zhuǎn)向租房市場，增加了租房市場的需求量。租房需求量上升，加上高房價連帶效應(yīng)、通貨膨脹預(yù)期加重和外來務(wù)工人員返程，諸多因素使房租上漲的預(yù)期逐步加強(qiáng)。
由于喪失了購房資格，上述王先生在記者談到房租近期可能上漲的話題時慶幸自己和房東簽的是長期租住合同，租金并沒有因為市場的變化而上調(diào)。但同時據(jù)他反映，周圍的同事已經(jīng)接到房東房租漲價的通知了，其中有一些人打算另租他處。
盡管現(xiàn)在無法探究被抑制的二手房需求中有多少會轉(zhuǎn)化成租房需求，但可以肯定的是，不能買房只能租房的現(xiàn)實(shí)將成為繼續(xù)留京發(fā)展的大多數(shù)人的無奈選擇。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)研究顯示，限購細(xì)則，除了打擊了外地人在京投機(jī)炒房行為的同時，對真正在北京工作，切實(shí)需要買房，但納稅未滿五年的外地人也是提高了門檻。這部分購房人群只能延遲購房計劃，暫時轉(zhuǎn)向租賃市場，等待納稅滿五年后再出手買房，隨著租賃市場需求的增加，將給今年租金的上漲帶來一定壓力。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2011年北京的租賃市場可能呈現(xiàn)出租房需求大幅增長的局面，預(yù)計租金上漲幅度可能超過10%。