“10%是開發(fā)商的降價底限�！北局芤�，當上海再次出現(xiàn)排隊買房現(xiàn)象后，多位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士表達了相同的看法：在樓市總體不降價的情況下，樓盤小幅降價就足以帶來熱銷。中國指數(shù)研究院的一份調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示，1300多位房地產(chǎn)營銷經(jīng)理中，超八成認為房價不會下跌，認為降價會超過10%的不到5%。實際情況跟他們的看法一致：即便是10%以內(nèi)的折扣，很多開發(fā)商都不愿意給。
《每日經(jīng)濟新聞》記者近日針對京、滬、穗、深、杭、漢六城市營銷公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商或在5月大規(guī)模推貨，但多數(shù)仍沒有降價的打算。
北京 開發(fā)商少量推貨試探市場
北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京4月共有30個項目計劃入市。由于身陷調(diào)控，開發(fā)商推盤時面臨很大挑戰(zhàn)。30個項目中，目前只有11個確定了預(yù)售均價，另外的項目均價還停留在“待定”狀態(tài)。
在采訪中，多位北京樓盤營銷工作人員均承認，目前的營銷難度較大。為了盡可能多地積聚客戶，營銷策劃時，開發(fā)商基本考慮將開盤前的客戶蓄客時間拉長，同時傾向于少批量上市，以試探市場反映，而不是一次性大批量盲目推盤。
至于是否降價開盤，一些樓盤營銷人員的回答可能并不如人們所愿。
北京海淀區(qū)上地板塊的一個樓盤營銷總監(jiān)告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，推盤時，他們并不打算降價或打折。她認為，行業(yè)越是低谷，越要做到精細化。目前樓市處于觀望中，降價雖然會吸引眼球，但同樣可能遭遇前期業(yè)主的抵觸，且降價不一定能帶來好的銷售量。最重要的還是找準客戶，針對特定目標客戶群進行特色營銷。
她以自己的樓盤為例解釋說，該樓盤位于上地商圈，客戶群鎖定為在上地工作的中高級白領(lǐng)和公司管理人員。
位于北京CBD地塊的一位樓盤營銷人員也向記者表示，目前公司未有打折或降價開盤的打算。鑒于該地塊的稀缺性，公司的營銷以無可復(fù)制的位置為核心訴求點，打造高端形象。
她認為，對于中高端樓盤而言，特色營銷可以加分，而降價或打折營銷卻會對品牌形象帶來負面影響。
上海 營銷公司不建議大幅降價
“今年首次新盤大規(guī)模上市，可能會出現(xiàn)在5月份�！鄙现苋諔K淡落幕的上海之春房展會，讓上�；膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉有些吃驚，“許多大開發(fā)商臨時缺席，很大程度上說明了市場目前的趨勢。”
“以往，新盤集中供應(yīng)出現(xiàn)在3月份，在錯過3月份的春季房展后，開發(fā)商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨�！秉S欣偉說，“如果這個時間點開發(fā)商仍不準備推新盤，那只有兩種可能性，一是開發(fā)商打算一捂到底，另一種就是開發(fā)商資金撐不住，可能會選擇悄悄降價。”
同策房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)第一區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理趙剛說，從他們掌握的情況看，即使到了五六月份，開發(fā)商也不會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。去年這個時候，開發(fā)商的資金已足以維持半年，今年開發(fā)商的資金比去年同期更好，因此降價的可能性極小。
不過，趙剛也認為，4月下旬和5月初才是全年新盤上市的高潮期，這一批房源極有可能占今年推盤總量的30%以上。
大規(guī)模的供應(yīng)會不會導(dǎo)致開發(fā)商在5月份發(fā)動降價潮呢？
“開發(fā)商在降價問題上已沒那么糾結(jié)了�！壁w剛說，限購令推出后，很多高端樓盤客戶大面積流失，目前開發(fā)商糾結(jié)的問題是如何找到精準的客戶，并不會輕易降價，因為降價并不能幫助他們找到客戶。
黃偉欣也表示，即使是剛需住宅，營銷代理公司也不敢給開發(fā)商提過分的價格折扣，一是開發(fā)商會擔(dān)心這樣的價格能否將房子全部賣掉，二是如果賣得太好，開發(fā)商又會擔(dān)心價格是否降得太多。他認為，大多數(shù)營銷代理公司會給開發(fā)商建議將價格下調(diào)5%~10%。
廣州 新盤或在5月集中推出
3月14日~3月20日，廣州市場成交再度下滑，跌破千套，成為廣州頒布限購令后最慘烈的一周。而就在上周，房價經(jīng)歷暴漲的廣東佛山，正式對外表示將實施樓房限購令。
“目前我對市場不太樂觀，預(yù)期看跌�！敝性禺a(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，目前市場仍處于博弈、觀望階段，開發(fā)商沒有明顯的促銷活動，房價松動是一個假象。值得注意的是，當前高端樓盤銷售慘淡，一個星期都賣不出去一套。
據(jù)介紹，該中介代理的廣州海珠區(qū)某高端樓盤項目，本來計劃5月初開盤，但由于市場不明朗，開盤日已被推遲至五六月份�！斑@樣的市區(qū)高端盤，開盤推的量很少，可能就100套�！秉S韜表示，但開發(fā)商蓄客的時間都差不多要1~2個月，推貨節(jié)奏取決于開發(fā)商的資金需求情況。他指出，因為市區(qū)新盤少，上述新盤價格肯定不會往下走。
在行情低迷的情況下，瑞安在華南的首個市區(qū)住宅盤，之前報出了超3萬元/平方米的吹風(fēng)價，由于不少業(yè)內(nèi)人不太看好，其入市的時間也幾度延遲。
曾英杰認為，今年上半年廣州新推貨量總體會比較少，第一波集中推貨會出現(xiàn)在
“五一”期間，在這之前，大規(guī)模降價促銷的可能性較小。雖然廣州中心六區(qū)的供應(yīng)有所回升，但仍存在價格上漲的動力。
黃韜則表示，由于資金壓力，預(yù)計5月份開發(fā)商會出貨，個別會進行變相降價促銷。
杭州 5月房價“拐點”預(yù)期增強
受限購政策、信貸收緊等政策疊加效應(yīng)的影響，杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數(shù)據(jù)顯示，3月前半月，杭州商品房成交大幅下滑，成交僅647套；3月22日，杭州僅成交31套，低迷成交“雪上加霜”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察分析，杭州或?qū)⒃?月份迎來開盤高峰，房價開始出現(xiàn)較為明顯的松動，房價下跌的“拐點”預(yù)期逐步增強。
成交量的“萎縮”與供應(yīng)量相對減少有關(guān)。杭州雙贏營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，購房者處于觀望，開發(fā)商也是如此，推盤明顯放緩。
據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，“國八條”出臺后至3月23日12時，近3個月內(nèi)，杭州市區(qū)共有11個樓盤開盤，而一向占據(jù)大頭的住宅項目只有5個，3月份至今竟然沒有住宅樓盤申領(lǐng)預(yù)售證。
漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理梅杰認為，目前開盤的項目比較少，杭州5月份的房交會期間可能集中亮相，“目前開發(fā)商也出現(xiàn)分化，有些開發(fā)商想避開最冷的市場期�！�
“僵持”的市場行情下房價是否會出現(xiàn)“拐點”？在杰盟智庫執(zhí)行長蘭洪�？磥恚壳昂贾莘績r開始出現(xiàn)松動，一些老盤如城郊板塊的小西湖小鎮(zhèn)已經(jīng)推出較大幅度的折扣，但開發(fā)商現(xiàn)在大張旗鼓降價并不現(xiàn)實。
3月16日，位于杭州錢江新城的濱江·城市之星推出5號樓，開盤當日154套房源去化八成。至于原因，章惠芳認為，除了該項目屬于商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響外，價格也是優(yōu)勢，“之前賣46000元/平方米左右，這批新推的房源，均價只有33600元/平方米左右，還是精裝修�！�
合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理畢明輝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前杭州新開的樓盤定價都比較理性，比預(yù)期要低，在優(yōu)惠促銷方面，雖然都是常規(guī)手段，但幅度更大一些。
梅杰則表示，今年市場將以自住需求型為主，不管是首次置業(yè)，還是改善型購房，自住需求重視性價比。據(jù)他觀察，近期，新推的一些位于星橋、九堡等板塊的樓盤開盤價都比預(yù)想要低，再加上一些優(yōu)惠促銷活動，其實比所在區(qū)域均價已經(jīng)低了5%～10%。
據(jù)杭州百棠地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，不少樓盤將選擇4～5月份之間開盤，仍然踩在這個傳統(tǒng)銷售旺季的節(jié)點上。
杭州百棠地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理魏羽妡表示，推盤量的調(diào)整是目前許多開發(fā)商考慮的重點問題之一，為了確保在開盤時有不錯的銷售表現(xiàn)，機構(gòu)建議住宅類項目在本階段以小批量推盤的方式進行，不建議進行大力度的促銷或折扣；所有目前在服務(wù)項目所推出的折扣優(yōu)惠以暗折為主。
武漢 推盤放緩 開發(fā)商降價有限
進入3月份以來，承受著成交量直線下挫的壓力，武漢各大在售樓盤代理商競相緊急調(diào)整營銷方案，以期完成既定任務(wù)。上周末，記者在武漢走訪發(fā)現(xiàn)，超過七成樓盤已祭出“優(yōu)惠”大旗，其中不乏萬科、保利等較具實力的地產(chǎn)企業(yè)。
記者注意到，近期每逢周四、周五，鋪天蓋地的樓盤推廣短信便會集中“騷擾”手機用戶，而這類短信有個基本規(guī)律：小戶型告誡待售數(shù)量有限，大戶豪宅以優(yōu)惠促銷為主旋律，而寫字樓等投資類產(chǎn)品則會強調(diào)“非限購范圍”。
“在目前行情下，我們對樓盤的營銷策略肯定會做出相應(yīng)調(diào)整，在整個運作節(jié)奏上也會有所放緩。”武漢經(jīng)天緯地房地產(chǎn)營銷策劃有限公司副總經(jīng)理邢曉瑜表示。事實也正是如此，由于前期蓄客量嚴重不足，武漢市場眾多新盤上市節(jié)奏明顯被人為放緩，很多原本計劃三月初開盤的樓盤被臨時更改延后到3月底或4月初。
對此，被延期樓盤的工作人員表示，“只有將新盤認籌時間段延長，客戶積累到一定數(shù)量才能開盤，否則銷售的人力成本會很大�！睋�(jù)億房研究中心統(tǒng)計顯示，限購新政出臺后一月內(nèi)，武漢先后有接近40個新樓盤宣布進入認籌階段，但正式按計劃日期開盤的不到10個，且按時開盤的均為萬科、萬達、華潤、金地等大品牌開發(fā)商。
此外，具體營銷策略的“謀變”正成為武漢各家房產(chǎn)代理商們共同的選擇。武漢市信達行房地產(chǎn)顧問有限公司策劃經(jīng)理白帆告訴記者，公司會根據(jù)代理樓盤的特點選用最優(yōu)營銷策略，“主要還是要看項目自身的情況，市區(qū)和郊區(qū)的項目也會有一定的區(qū)別。在行情不好的情況下，新樓盤一般都會采取分批入市。”不過，他也表示，目前房地產(chǎn)代理企業(yè)遇到的最大問題不是策略調(diào)整，而是“市場實際購買力不足”。
代理萬科武漢旗下某在售樓盤的客戶經(jīng)理陳卓也對《每日經(jīng)濟新聞》透露，對于定位為首次置業(yè)的產(chǎn)品，一般不會有很大降價空間，因為開發(fā)商的開價已經(jīng)是比較接近利潤下限，“有較大降價空間的樓盤主要是針對二次置業(yè)和前期定價偏高的小戶型項目”。
關(guān)于未來樓市走向，大多數(shù)受訪營銷代理企業(yè)均表示，未來樓市肯定會有一個調(diào)整，具體時間點取決于國家下一步的政策安排和開發(fā)商的資金壓力大小。上周末，位于武漢核心區(qū)的一在售樓盤公開打出“95折”，這也是本輪樓市調(diào)控政策出臺后，武漢首個公開降價的樓盤。據(jù)了解，本周末即將開盤的部分新樓盤均價回調(diào)幅度為500元/平方米左右，按照目前武漢的房價水平，調(diào)價幅度不超過5%。
3月以來，雖然許多開發(fā)商做足優(yōu)惠促銷姿態(tài)，但根據(jù)搜房武漢中心網(wǎng)調(diào)顯示，有超過八成的購房者不認可現(xiàn)有促銷方案，認為“這些都是表面熱鬧，再怎么優(yōu)惠也不如降價來得實在，還不如降價”，有超過一半的購房者表示依然不會出手。
深圳 部分關(guān)外區(qū)域房價仍看漲
2011年被業(yè)界稱為
“調(diào)控之年”，在此大環(huán)境下，深圳未來房價運行態(tài)勢如何？房價未來是否還有上漲動力？
不少分析人士認為，由于福田、羅湖等區(qū)域已無新增土地供應(yīng)，關(guān)內(nèi)深圳房價已經(jīng)到頂。
對此，世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王海斌認為，深圳房價是否到頂，要參照周邊城市房價走勢，“如果參照香港（房價），深圳寫字樓、住宅價格并不高。”
王海斌認為，受政策落地不同的影響，不同區(qū)域內(nèi)房價也呈現(xiàn)不同的運行態(tài)勢。從長期來看，深圳樓市房價仍然有上漲空間。
王海斌分析稱，福田、羅湖中心城區(qū)由于已經(jīng)沒有可供開發(fā)的土地，幾乎再無新盤供應(yīng)量，房價已經(jīng)相對穩(wěn)定，缺乏足夠的上漲動力。另據(jù)記者調(diào)查得知，相比中心城區(qū)，寶安、龍崗等區(qū)域房價仍然還有上漲空間，而目前不少投資者也押寶深圳樓市上漲動力，后市還會進入該區(qū)域。
此外，前海地區(qū)將規(guī)劃為計劃單列市，受此影響未來前海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度會加大，而周邊配套也會不斷完善。對此，王海斌認為：“房價上漲動力很大�！�
寶安
“深港服務(wù)區(qū)”的政策利好，也被市場逐漸放大，深圳市政府日前也表示將投入大量資金加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)�！埃ㄔ搮^(qū)域）受政策影響，土地一旦升值，就會造成當?shù)胤績r上漲。”王海斌表示。
據(jù)中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智研判，深圳樓市今年波動較大，房價雖有所放松，但整體會呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。
事實上，2011年前3個月，深圳樓市成交量大幅萎縮�！邦A(yù)計深圳樓市成交量低迷的情況會持續(xù)3～6個月�！崩钜穷A(yù)估，在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商今年的開盤計劃會和整個營銷策略有所調(diào)整。
實際上，從前兩個月看，一些土地儲備少，沒有后續(xù)開發(fā)力量的開發(fā)商開盤的態(tài)度十分慎重�！敖衲攴康禺a(chǎn)后市并不明朗，為了追求保持成交量，不排除會降價讓利給顧客�！崩钜钦J為，但他并未給出深圳房價的時間節(jié)點。