近年來經(jīng)過探索，我國“低端有保障，中端有支持”的住房保障制度框架已經(jīng)初步形成。與此同時，我國的住房保障制度框架，在保障性住房體系、立法、機(jī)構(gòu)建設(shè)等方面還存在一些不足，需要進(jìn)一步完善。
整合保障性住房產(chǎn)品實現(xiàn)內(nèi)部可流動
在不同的階段，根據(jù)不同的工作重點，我國推出了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、公共租賃住房等一批住房保障政策和相關(guān)產(chǎn)品。然而，這些保障政策規(guī)定和產(chǎn)品處于內(nèi)部相互割裂的狀態(tài)，互不隸屬。
比如租售安排上，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，廉租房以租為主。在騰退方式上，經(jīng)濟(jì)適用房五年之后還可以售賣，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房對應(yīng)保障對象相對于廉租房、公租房保障對象的收益會大很多。
武漢大學(xué)中國住房保障研究中心主任曾國安說，這種割裂的狀態(tài)造成保障體系之中存在一些覆蓋盲點，形成規(guī)模不小的空白區(qū)，有些保障對象因為自身的經(jīng)濟(jì)條件找不到適合的保障產(chǎn)品。
為此，建議整合已有的保障房政策、產(chǎn)品，根據(jù)困難群體收入變化在不同保障產(chǎn)品之間實現(xiàn)對接、流動，打破現(xiàn)行住房保障體系內(nèi)部割裂的狀態(tài)，實現(xiàn)政策并軌，建立高度統(tǒng)一、有彈性、可轉(zhuǎn)化的保障房產(chǎn)品體系。具體包括以下幾個方面：
實現(xiàn)住房保障政策的并軌，確定統(tǒng)一的保障條件、待遇標(biāo)準(zhǔn)等。
標(biāo)準(zhǔn)并軌，即按照收入條件、住房條件和凈資產(chǎn)價值等確定統(tǒng)一的保障標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)條件相同，享受的保障待遇相同，確保橫向公平。
管理并軌。改變保障性住房分塊管理的格局，將所有保障性住房(包括政府所有的住房、政府與非政府單位及個人共有的住房)納入統(tǒng)一的管理體系，按照統(tǒng)一的管理規(guī)則進(jìn)行管理。
騰退并軌。改變騰退規(guī)則和執(zhí)行不統(tǒng)一的格局，實現(xiàn)所有保障性住房騰退規(guī)則的統(tǒng)一，確保政府、投資者和住戶享受公平的騰退待遇。統(tǒng)一，而且這之間不能轉(zhuǎn)換。不同的體系相互分割，保障待遇、準(zhǔn)入條件以及補(bǔ)貼等方面、騰退都不一樣。
可租可售促進(jìn)住房保障體系內(nèi)資金良性循環(huán)
租與售都不能成為住房保障產(chǎn)品的唯一形式。對于地方政府和建設(shè)單位而言，租可以保證政府手里有足夠的保障房存量，售可以通過出讓產(chǎn)權(quán)快速回籠資金。對于中低收入家庭而言，不同的階段會有不同的產(chǎn)權(quán)要求，當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件獲得改善時，也會考慮到購買住房的產(chǎn)權(quán)。
曾國安教授說，“可租可售，租售并舉”的含義，是指保障性住房既可向保障對象出租，也可向保障對象出售。租售并舉也應(yīng)該是住房保障的常態(tài)。到底以出租為主，還是以出售為主，同樣要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房供求狀態(tài)確定。
江西省吉安市房管局局長張愛新、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市臨河區(qū)房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍基層干部說，保障房的“租售并舉”可以加快政府建設(shè)資金的回籠，減輕各地建設(shè)資金壓力，建議國家盡快總結(jié)各地的經(jīng)驗教訓(xùn)，在國家層面出臺有關(guān)“租售并舉”的規(guī)范文件和指導(dǎo)細(xì)則。
這些專家認(rèn)為，調(diào)整保障性住房租與售的關(guān)系，可以按以下三個階段，第一階段，在近期，租售并舉，以租為主。主要原因是住房供應(yīng)總量嚴(yán)重不足，政府擁有和政府所能支配的保障性住房房源太少。第二階段，在住房供求大體平衡，政府擁有較大規(guī)模的保障性住房之后，即可從“租售并舉，以租為主”向“租售并舉，租售并重”轉(zhuǎn)化，形成租售并舉、租售并重的住房保障體系。第三階段，在住房市場供過于求，市場租金合理、穩(wěn)定的條件下，實現(xiàn)“租售并舉，以售為主”。
出臺專門法規(guī)規(guī)范住房保障各個環(huán)節(jié)
按照國家統(tǒng)一部署，“十二五”我國保障性安居工程將進(jìn)入快速推進(jìn)期，但是我國住房保障制度仍缺乏立法保障，實施主要靠地方自發(fā)的摸索，保障房建設(shè)方式、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、退出機(jī)制等也以地方的土政策為主。
面對如此大的系統(tǒng)工程，國家應(yīng)盡快出臺《住房保障法》，以法律的形式保障住房保障安居工程順利推進(jìn)，既要明確各級政府在推進(jìn)住房保障工程中的責(zé)任，規(guī)范保障房投資、建設(shè)、分配、管理運(yùn)營、保障對象退出、流轉(zhuǎn)等各個環(huán)節(jié)。
在立法上，基層建議應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：
首先，需要有明確且務(wù)實的目標(biāo)。保障性住房建設(shè)既要有宏觀和長遠(yuǎn)目標(biāo)，也要有短期和現(xiàn)實目標(biāo)，這些目標(biāo)不僅可以量化政府責(zé)任，而且具有評價的可操作性。如，明確規(guī)定地方政府保障房建設(shè)數(shù)量，明晰各個地方“最基本住房”應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。
其次，明確分工。其它國家一般由中央政府制定政策，地方政府負(fù)責(zé)落實。我國不但要明確各級政府之間的責(zé)任分工，還要明確政府有關(guān)職能部門在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任。
同時，需要突出監(jiān)管。為了防止政府部門的承諾或目標(biāo)落空，應(yīng)明確有關(guān)部門不作為、慢作為和亂作為的法律責(zé)任，對于不履行責(zé)任者不僅要限期予以糾正，而且對于主要責(zé)任人應(yīng)給予行政處分直至撤職�！�
此外，今后還必須明確城市規(guī)劃的科學(xué)性，防止在保障性住房建設(shè)方面弄虛作假。我國現(xiàn)在城市規(guī)劃方案隨意性太大。為了最大限度地攫取土地財政收入，許多城市將保障性住房建在郊區(qū)，人為地增加了保障性住房使用者的生活成本。所以，住房保障法必須從城市規(guī)劃入手，在制定城市規(guī)劃時，優(yōu)先考慮保障性住房的建設(shè)需要，在城市中心部位保留足夠的空間，以供應(yīng)保障性住房。
住房保障管理機(jī)構(gòu)建設(shè)需要跟進(jìn)
盡管我國住房保障制度建設(shè)取得了很大進(jìn)展，但是，一些基層的住房保障機(jī)構(gòu)建設(shè)工作，依然非常滯后。
巴彥淖爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會住房保障科科長劉志文說，住房保障實施幾年來，切身的體會就是機(jī)構(gòu)建設(shè)滯后。比如巴彥淖爾市設(shè)了保障科，下屬旗縣區(qū)設(shè)立了保障中心或保障股，總體看算做得好的，但是這些機(jī)構(gòu)大多無專門的辦公場所，人員大部分也是兼職。目前，巴彥淖爾市的住房保障科專職人員只有4個，然而當(dāng)?shù)貎H棚戶區(qū)改造工程一項，就需要建設(shè)房屋8.78萬套，工作量太大。
臨河區(qū)房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍，同時還是臨河區(qū)的房地產(chǎn)管理辦公室、危舊房改造辦公室的主任，2010年上面分來一名大學(xué)生，之前這么多牌子，就他一個工作人員。他說，全區(qū)廉租住房租金補(bǔ)貼有3300多戶，配租有1744戶，棚戶區(qū)改造項目34個、18666戶，每天光看材料就夠受的。
高艷軍說，目前辦公沒有專項經(jīng)費(fèi)，加班沒有補(bǔ)貼。從項目申報，到工程實施、協(xié)調(diào)監(jiān)督和房屋申請、審核、分配，再到后續(xù)管理和服務(wù)，得全程參與。保障戶和項目工地分布很散，辦公室沒有配車輛，人員也沒有交通補(bǔ)貼，但是每天都在外邊跑。別的單位有假日，住房保障人員的加班是常態(tài)。
包頭市房產(chǎn)管理局廉租科科長黃國明說，機(jī)構(gòu)建設(shè)滯后，也會制約住房保障體系的建設(shè)。包頭市房產(chǎn)管理局廉租科連黃國明在內(nèi)，目前只有3個人，包頭市下屬的各旗區(qū)未設(shè)立專門的住房保障工作管理機(jī)構(gòu)，也沒有配備專職工作人員，現(xiàn)有工作主業(yè)依賴社區(qū)管理機(jī)構(gòu)開展，隨著配租規(guī)模的擴(kuò)大，估計工作人員們會“越來越累”。
在其他一些地區(qū)，也存在類似的情況。為了更好地推進(jìn)住房保障建設(shè)工作，建議至少在省、市、自治區(qū)層面上，應(yīng)該出臺一個統(tǒng)一的保障性住房體系建設(shè)制度，以讓各盟市有章可循，成立專職的住房保障體系管理機(jī)構(gòu)，也應(yīng)該有硬性規(guī)定，并保障經(jīng)費(fèi)、人員。