5月1日，旨在抑制房?jī)r(jià)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將執(zhí)行，各地開發(fā)商將實(shí)行商品房銷售一房一價(jià)的規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)后，可自行降價(jià)，但漲價(jià)必須重新申報(bào)。
但是，上述政策卻被部分開發(fā)商念了“歪經(jīng)”�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)已經(jīng)實(shí)施“明碼標(biāo)價(jià)”的樓盤通常是先報(bào)高房?jī)r(jià)，然后再大幅打折銷售，政策效果在營(yíng)銷的“變通”下失去了威力。
盡管對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)發(fā)改委“一房一價(jià)”新政并非什么難題，但在5月1日新政執(zhí)行前公開樓盤售價(jià)的并不多。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合愛房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了北京、上海、成都等11個(gè)城市“一房一價(jià)”的公開情況，截至4月6日，在總共638個(gè)被調(diào)查樓盤中，僅有347個(gè)明確表示會(huì)公開或者愿意公開每一套房源的價(jià)格。
在被調(diào)查的11個(gè)城市樓盤中，僅上海的樓盤100%會(huì)公開房?jī)r(jià)，其次是成都，達(dá)到84.31%；北京等城市的比例只有50%出頭；蘇州的比例僅為30%。
愛房網(wǎng)主編相國(guó)良說(shuō)，發(fā)改委“一房一價(jià)”政策沖擊的是開發(fā)商銷售最核心的內(nèi)容——樓盤銷控，在這樣的情況下，一些開發(fā)商會(huì)采用各種辦法回避直接公開房?jī)r(jià)。正因?yàn)槿绱�，發(fā)改委在制訂實(shí)施細(xì)則時(shí)，不僅要對(duì)不按要求公示價(jià)格的樓盤進(jìn)行處罰，還要制訂網(wǎng)站披露價(jià)格信息，同時(shí)要加大對(duì)購(gòu)房者的宣傳力度，讓他們都知道“一房一價(jià)”的政策，逼迫開發(fā)商不得不公開價(jià)格實(shí)情。
北京 54%新盤預(yù)售價(jià)高于成交價(jià)
自去年4月起，北京已開始實(shí)施“一房一價(jià)”政策，但開發(fā)商采取的“明碼高價(jià)”對(duì)策，致使該政策在操作中基本失效，如北京ONE就存在這種嫌疑。
去年10月24日，北京ONE以均價(jià)26000元/平方米開盤，并于今年1月27日將均價(jià)上調(diào)至33000元/平方米。4月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤共有2、3、4、5棟住宅樓正在預(yù)售，擬售價(jià)格分別為35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在銷控表上看到，每套房的銷售單價(jià)皆在2.9萬(wàn)元/平方米以上。但奇怪的是，在“期房簽約統(tǒng)計(jì)”一欄中，目前該樓盤住宅已簽約134套，成交均價(jià)僅為25874元/平方米，比擬售價(jià)格至少低了近5500元/平方米。
對(duì)于北京ONE的實(shí)際成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)間相差較大的情況，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京ONE存在先行高價(jià)申報(bào)，后期通過(guò)優(yōu)惠措施二次定價(jià)的嫌疑。
北京ONE的做法并非個(gè)案�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至4月5日，2011年北京共有24個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目入市，其中21個(gè)有成交記錄。在這21個(gè)樓盤中，13個(gè)樓盤的實(shí)際成交價(jià)低于預(yù)售價(jià)，占總?cè)胧许?xiàng)目的54%。
上述業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，出現(xiàn)這種情況主要有兩個(gè)原因，首先是“京15條”后，樓市陷入僵持，樓盤打折力度加大，可能導(dǎo)致成交價(jià)低于預(yù)售價(jià)；另一種可能就是開發(fā)商為了規(guī)避一房一價(jià)政策，在申請(qǐng)預(yù)售價(jià)時(shí)，有意以高于心理價(jià)申報(bào)，然后在銷售過(guò)程中通過(guò)折扣、送裝修、提升得房率、送物業(yè)費(fèi)等促銷手段二次調(diào)價(jià)，這樣可以讓自己在后期的銷售過(guò)程中掌握一定的定價(jià)空間。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說(shuō)，除了通過(guò)高報(bào)價(jià)來(lái)規(guī)避“一房一價(jià)”外，針對(duì)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中要求“商品房經(jīng)營(yíng)者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源”，開發(fā)商可以通過(guò)化整為散，少量、多批預(yù)售上市來(lái)降低該政策對(duì)定價(jià)的束縛。
地產(chǎn)評(píng)論人賈臥龍認(rèn)為，“明碼標(biāo)價(jià)”并不能擊中開發(fā)商的死穴。治末的“標(biāo)價(jià)”不如治根的“標(biāo)本”，即公布地產(chǎn)開發(fā)成本，并在此基礎(chǔ)上加上合理的利潤(rùn)率，一次來(lái)定價(jià)，這才是治理房?jī)r(jià)的良藥。
廣深 新盤售價(jià)“見機(jī)行事”
5月1日，各地開發(fā)商將實(shí)行商品房銷售一套一標(biāo)價(jià)的規(guī)定。事實(shí)上，一房一價(jià)的規(guī)定并不新鮮。早在去年3月，廣東省就在“粵四條”中出臺(tái)了“一套房一標(biāo)價(jià)”的明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。廣州、深圳等城市也早有商品房銷售定價(jià)備案機(jī)制。據(jù)了解，在國(guó)家發(fā)改委發(fā)文后，廣州、深圳目前并未出臺(tái)新的執(zhí)行措施，也并未對(duì)開發(fā)商定價(jià)備案后的調(diào)價(jià)幅度和期限作出明確的規(guī)定。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始，廣州不少新推的樓盤，開盤當(dāng)天在銷售中心會(huì)設(shè)置一個(gè)對(duì)外的項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷控表，明確標(biāo)示推出房屋的價(jià)格、面積等，但實(shí)際上，這一看似嚴(yán)密的政策似乎并沒有對(duì)開發(fā)商的銷售形成太大影響。
“上有政策，下有對(duì)策，對(duì)開發(fā)商來(lái)講，一房一價(jià)公示沒有太大的影響，他們可以根據(jù)情況調(diào)整銷售手段�！睆V州新城市投資控股集團(tuán)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)左家輝說(shuō)。
廣州市國(guó)土資源和房管管理局登記的成交信息顯示，近期成交量連續(xù)3天領(lǐng)跑市場(chǎng)的中海橡園國(guó)際項(xiàng)目，3月30日~4月5日期間的成交價(jià)格在2.1萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米之間，而此前該樓盤對(duì)外的市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)高于該項(xiàng)目附近的中海錦榕灣。記者從中海置業(yè)顧問(wèn)黃嘉銘處了解到，中海錦榕灣當(dāng)前最低折扣價(jià)的樓盤原始價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米，實(shí)際簽約均價(jià)約為2.4萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目附近的中介也表示，目前中海橡園國(guó)際項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)確實(shí)比之前低。
高開低走的樓盤不止中海一家。同樣在3月底開盤的瑞安旗下項(xiàng)目，此前吹風(fēng)價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，但該樓盤實(shí)際成交價(jià)格僅約3萬(wàn)元/平方米。
“一房一價(jià)的要求是不能漲，但開盤價(jià)報(bào)高一些，之后再給一些折扣，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)利潤(rùn)能保持穩(wěn)定�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示。
左家輝表示，既然政策有要求，那就只能在要求范圍內(nèi)調(diào)整自己的策略。他指出，除了采取打折促銷，還有送物管費(fèi)、送車位等優(yōu)惠，畢竟市場(chǎng)是變化的，銷售價(jià)格也必然會(huì)隨之變化。
滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉則表示，一房一價(jià)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)沒有太大的意義，畢竟開發(fā)商定價(jià)是市場(chǎng)行為，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行漲價(jià)降價(jià)很正常。他指出，一房一價(jià)政策的出臺(tái)估計(jì)與當(dāng)前各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)有關(guān)，信息公開透明化是必要的，這樣一來(lái)，政府才可以把握各個(gè)樓盤價(jià)格，控制整體市場(chǎng)的漲幅。
“新規(guī)定對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大，但在今年的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，開發(fā)商定價(jià)策略會(huì)變得更加謹(jǐn)慎�！敝性禺a(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智表示，“另外，政府在審批方面更加嚴(yán)格，開發(fā)商調(diào)價(jià)操作空間會(huì)減少�！�
佳兆業(yè)營(yíng)銷策劃管理部人士稱：“一房一價(jià)對(duì)二三線城市開發(fā)商影響可能會(huì)較大，對(duì)全國(guó)性開發(fā)商來(lái)說(shuō)，定價(jià)方式不會(huì)受到太大影響，但定價(jià)會(huì)偏向保守，這樣銷售業(yè)績(jī)更有保障。”
上海 49%項(xiàng)目3月成交均價(jià)低于報(bào)價(jià)
“很多售樓處的銷售員手上已有一份價(jià)目表，方便客戶查閱每一套房子的價(jià)格�！睈鄯烤W(wǎng)總編相國(guó)良昨日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。而在一兩周之前，他還抱怨，上海大多數(shù)樓盤不公開房?jī)r(jià)價(jià)目表，使得一房一價(jià)的規(guī)定沒有得到很好執(zhí)行。但是，這不等于消費(fèi)者能完全掌握樓盤的價(jià)格信息。相國(guó)良認(rèn)為，開發(fā)商向購(gòu)房者公開的信息永遠(yuǎn)是相對(duì)的。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)獲得預(yù)售證開盤銷售的新建商品住宅項(xiàng)目中，有49%的項(xiàng)目3月份的成交均價(jià)低于之前的預(yù)售證報(bào)價(jià)。
此前，曾有一些樓盤銷售經(jīng)理反映，發(fā)改委要求執(zhí)行“一房一價(jià)”后，他們很有可能無(wú)法像以前那樣通過(guò)不透明的房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者以較高的價(jià)格購(gòu)買那些位置差的房源。但是，這一銷售“難題”現(xiàn)在也已經(jīng)被上海開發(fā)商突破。
上海一家房地產(chǎn)代理公司的策劃經(jīng)理說(shuō)，開發(fā)商應(yīng)對(duì)的辦法，往往是先提高售價(jià)，而后給出一定的價(jià)格折扣。對(duì)于那些滯銷的房源，可以給出大幅度的優(yōu)惠，而對(duì)于那些比較好的房源，價(jià)格折扣則相對(duì)較低。由于價(jià)格折扣幅度掌握在開發(fā)商手上，而且上述信息并不在要求公開的范圍內(nèi)，開發(fā)商完全可以通過(guò)調(diào)節(jié)價(jià)格折扣比例，對(duì)樓盤的銷售進(jìn)行操控。
即使價(jià)格折扣相同，開發(fā)商也有辦法實(shí)施銷控。上述策劃經(jīng)理說(shuō)，對(duì)于位置好的房源，開發(fā)商可以定出一個(gè)讓絕大多數(shù)人都無(wú)法接受的價(jià)格，在大部分房子都賣完后，再將那些賣不出去的房子大幅打折處理。
相國(guó)良說(shuō)，“一房一價(jià)”政策能否真正抑制房?jī)r(jià)，很大程度在于具體執(zhí)行的細(xì)化，同時(shí)還需要指定各地住房保障局下屬的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站以及公眾網(wǎng)站公開披露房?jī)r(jià)詳情。不過(guò)，截至昨日，上海市發(fā)改委并沒有頒布
“一房一價(jià)”政策的實(shí)施細(xì)則。
上海至行投資咨詢有限公司總經(jīng)理趙春雷回憶說(shuō)，在2007年、2008年，上海開發(fā)商賣房也需要公開房?jī)r(jià)，但如今居然演變到要發(fā)改委強(qiáng)行下命令才愿意公開房?jī)r(jià)，說(shuō)明市場(chǎng)確有規(guī)范和調(diào)控的必要。
武漢 多個(gè)樓盤標(biāo)價(jià)“僅供參考”
早在去年12月，武漢市物價(jià)局就聯(lián)合房管局發(fā)布通知，要求自2011年1月1日起，商品房必須按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，房企應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T將商品房預(yù)售（或現(xiàn)售）方案進(jìn)行備案，備案后才能進(jìn)行銷售。但實(shí)際上，政策實(shí)施的情況卻不盡如人意。
上周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪武漢多家樓盤營(yíng)銷處了解到，開發(fā)商自行漲價(jià)應(yīng)對(duì)新政已成為行業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。
武昌雄楚大道一在售新盤，售樓部的顯眼處置放著所有在售房屋的標(biāo)價(jià)牌，每套房號(hào)下方都標(biāo)注有價(jià)格。對(duì)此，一位陳姓客戶經(jīng)理對(duì)記者坦言：“那只是標(biāo)價(jià)，具體成交價(jià)格還得雙方協(xié)議�！蓖瑫r(shí)，該經(jīng)理還表示，由于近期武漢市場(chǎng)的促銷節(jié)奏在不斷調(diào)整，“最終的成交價(jià)肯定和標(biāo)牌價(jià)有出入”。
在其他幾家樓盤營(yíng)銷處，記者了解到的情況大同小異。多位樓盤銷售經(jīng)理表示，都不會(huì)給出明確的成交價(jià)格，只會(huì)報(bào)出所謂的“預(yù)估價(jià)位”等模糊價(jià)。
除此之外，在一房一價(jià)政策正式實(shí)施前，推遲開盤也成為很多開發(fā)商的共同選擇�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，武漢市場(chǎng)上很多原本近期開盤或加推的樓盤都推遲到了到5月底、6月初，甚至有開發(fā)商索性延遲到今年下半年推出。億房中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，武漢3月份預(yù)計(jì)開盤或加推的樓盤有33個(gè)，但截至3月31日，僅20余樓盤已確定開盤，占預(yù)計(jì)開盤量的60%左右；4月份有意向準(zhǔn)時(shí)開盤的僅有39家，漢口、武昌、漢陽(yáng)等中心城區(qū)開盤的只有三五個(gè)，開盤量集中在三環(huán)外。
武漢市房管局市場(chǎng)處的負(fù)責(zé)人公開表示，按國(guó)家發(fā)改委的要求，漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。到目前為止，武漢尚未出現(xiàn)過(guò)真正的降價(jià)，只是漲幅放緩而已。據(jù)億房最新一周統(tǒng)計(jì)，目前武漢主城區(qū)在售樓盤有346個(gè)，成交均價(jià)為7348.13元/平方米，與去年同期相比上漲了16.24%。
杭州 報(bào)價(jià)成交價(jià)最高相差8000元
早在發(fā)改委發(fā)布規(guī)定前，杭州作為熱點(diǎn)城市，早就已經(jīng)實(shí)施“一房一價(jià)”政策。按規(guī)定，在杭州市區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建商品住房，除經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房、人才專項(xiàng)用房等享受政府優(yōu)惠政策的住房外，均列入申報(bào)備案管理范圍。
上述規(guī)定已于今年2月1日開始執(zhí)行。3月份，杭州市物價(jià)局首批對(duì)外公示了兩個(gè)新開盤樓盤所有在售商品房的價(jià)格。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至4月6日，杭州物價(jià)局已經(jīng)公示了6個(gè)新開樓盤的售價(jià)，內(nèi)容細(xì)化至層高、戶型、公攤面積等。
按照杭州市的規(guī)定，商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，漲價(jià)同樣必須重新申報(bào)備案。但事實(shí)證明，開發(fā)商往往采取拉高預(yù)售價(jià)格的伎倆，為樓盤的售價(jià)創(chuàng)造上浮空間。
杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，位于杭州市中心板塊的遠(yuǎn)洋·杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)3月26日開盤，預(yù)售價(jià)格定為37391元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)格只有34196元/平方米；位于下沙板塊的龍湖·滟瀾園預(yù)售定價(jià)為28475元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)格只有26220元/平方米；位于九堡板塊的天陽(yáng)·九筑預(yù)售定價(jià)為22258元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)格只有17797元/平方米；更值得一提的是，位于杭州下沙板塊的金隅·觀瀾時(shí)代國(guó)際花園天筑，預(yù)售定價(jià)為23000元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)格只有14844元/平方米，相差超過(guò)8000元/平方米。
其實(shí)，在杭州正式發(fā)文要求商品住房實(shí)施銷售價(jià)格備案管理制度之前，杭州透明售房網(wǎng)上的樓盤已被要求明碼標(biāo)價(jià)，不少項(xiàng)目就出現(xiàn)預(yù)售價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)大相徑庭。
杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，雅戈?duì)柶煜碌暮贾菸骱䥇^(qū)項(xiàng)目御西湖去年11月13日申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)申報(bào)的開盤均價(jià)為55110.5元/平方米，而實(shí)際成交均價(jià)只有43893元/平方米。
杭州當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，明碼標(biāo)價(jià)制度雖然在一定程度上規(guī)范了商品房市場(chǎng)，但對(duì)控制房?jī)r(jià)作用不大。為了創(chuàng)造售價(jià)上浮空間，開發(fā)商會(huì)想出了各種方法來(lái)規(guī)避政策，除拔高預(yù)售價(jià)外，在精裝修上也可以動(dòng)腦筋，比如，原本只值2000元/平方米的精裝修，實(shí)際銷售時(shí)可拉高至5000元/平方米。