近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳達(dá)出的信息撲朔迷離，有的甚至相互頂牛。比如，發(fā)改委曾透露消息，擬將商品房列入反暴利項(xiàng)目，欲對(duì)獲得暴利的房企實(shí)施處罰。另一邊，地方政府委婉表達(dá)，房?jī)r(jià)并未“畸高”，調(diào)控已經(jīng)觸發(fā)地方財(cái)政壓力。部分地方政府甚至試圖給限購(gòu)令松綁。
在這種情況下，市場(chǎng)亟待理清的問(wèn)題是，部分樓盤(pán)熱銷是否代表樓市回暖？什么時(shí)候房?jī)r(jià)能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降？
根據(jù)筆者的調(diào)研，目前樓市熱銷僅屬個(gè)別狀況，且停留在降價(jià)者熱銷的階段，算不上樓市整體回暖。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降的可能性也很小。
上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，129家上市房企的2010年存貨總量達(dá)到9098億元，同比增長(zhǎng)40%。從表面上看，房企今年存貨量巨大，負(fù)債大幅增長(zhǎng)，這兩項(xiàng)指標(biāo)可能令房企選擇降價(jià)促銷以回籠資金。
然而，另一組數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)商面臨的情況可能沒(méi)那么糟。以上海為例，目前新建住宅的可售房源僅700余萬(wàn)平方米左右，處于近年來(lái)的供給低位。2009年底供給量最低至400多萬(wàn)平方米時(shí)，曾觸動(dòng)了恐慌式購(gòu)房。因此，要指望上海開(kāi)發(fā)商近期因存貨壓力巨大而降價(jià)促銷，基本是不可能的。和在沈陽(yáng)等地動(dòng)輒6、7個(gè)樓盤(pán)同時(shí)在售相比，萬(wàn)科、保利在上海的供給量屈指可數(shù)。去年在上海供給量最大的綠地，今年的可售房源也已經(jīng)大幅減少。
還有一個(gè)因素可能令開(kāi)發(fā)商大舉降價(jià)，那就是信貸壓力。在這樣一個(gè)資金驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)，沒(méi)錢可貸的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商確實(shí)會(huì)被迫降價(jià)。不過(guò)，有一點(diǎn)需要指出，由于2010年積累了大量的銷售回款及融資金額，大型房企尚無(wú)明顯資金鏈危機(jī)，中小房企可能面臨的壓力更大。然而，高利貸和信托等渠道仍會(huì)支撐其正常運(yùn)轉(zhuǎn)至少一年左右。道理很簡(jiǎn)單，以一個(gè)年銷售額10億元的房企來(lái)說(shuō)，如果降價(jià)10%，其直接損失為一億元。如果以這一個(gè)億元做融資成本，即便是借40%年利的高利貸，也可能借到近3億元，這足以令其度過(guò)一年的周轉(zhuǎn)周期。
有專家判斷，以這種方式估算，開(kāi)發(fā)商“硬扛”的極限周期還有一年左右。
因此，基本上可以這樣認(rèn)為，起碼一年之內(nèi)，由于剛性需求的大量存在，房企資金鏈尚屬安全，一線城市商品房?jī)r(jià)格大幅下降的可能性很小。
而要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下降，可能主要還得依賴保障房項(xiàng)目的跟進(jìn)。近日，上海公布了2011年住房供地計(jì)劃，計(jì)劃供地1200公頃，為近年來(lái)最高。從結(jié)構(gòu)上看，保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%。純粹商業(yè)住宅類型用地僅為360公頃，占總量30%。北京方面，2011年度計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2550公頃，其中保障性住房用地1330公頃，占比過(guò)半。再加上很多現(xiàn)有的半成品房源有可能被政府收購(gòu)，列入保障房之列，更多保障性住宅的成交將對(duì)樓市均價(jià)下降有所幫助。
總而言之，短期內(nèi)，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌的可能性很小，更多低收入群體解決住房問(wèn)題只能依賴保障房建設(shè)了。