自今年4月15日，北京首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目房山長陽國際城開盤銷售以來，熱度一直未減。今年1月出臺的“國八條”提出大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地，作為此種出讓模式下首個入市項目，長陽國際城的開發(fā)、銷售模式有一定的試點(diǎn)案例意義。
但是，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原規(guī)劃2394套限價商品房的長陽國際城項目，1594套房源售罄，還有800套房源“按兵不動”，施工進(jìn)度相同卻“暫不具備銷售條件”，疑“被雪藏”。
現(xiàn)場探訪：施工進(jìn)度相同 800套房未入市，首批房源售罄忙簽約
5月4日，距中鐵·長陽國際城開盤銷售已過去半個月。記者走訪其位于房山長陽鎮(zhèn)的售樓處，上午10點(diǎn)半，購房人、工作人員正在售樓處忙著完成簽約手續(xù)。
現(xiàn)場一層售樓處兩塊銷售控制板，分別記錄了已經(jīng)入市的該樓盤01地塊以及08地塊的銷售進(jìn)度。記者注意到，08地塊上顯示，此地塊包括入市的11-17號樓住宅項目，01地塊上顯示，此地塊包括1-5號樓住宅項目。
記者在項目戶型圖資料上發(fā)現(xiàn)，該樓盤所處地塊由三個小地塊組成，分別是已銷售完畢的01地塊、08地塊，還有此次未公布房源的02地塊。根據(jù)項目規(guī)劃，02地塊上應(yīng)有6-10號樓5棟住宅樓，共計800套房源。
記者走訪觀察該項目施工進(jìn)度，被長陽國際城廣告牌圍擋包圍的塔吊正在忙碌，而記者對比發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場3個地塊的施工進(jìn)度幾乎相同，主體結(jié)構(gòu)均已經(jīng)搭建到6層左右。
4月15日長陽國際城搖號銷售，未提及02地塊上的800套房源。實際上，該地塊總計2394套房源，目前只有1594套入市銷售完畢，另外800套中小套型限價商品房還未有銷售動向。
跟蹤追訪：“暫不具銷售條件”疑有隱情，800套房“暫不具備銷售條件”
對于800套房源，為何“捂盤不售”，長陽國際城開發(fā)商中國鐵建方面沒有正面回復(fù)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同時拿地開工的長陽國際城房源“分批入市”與預(yù)售方案公示施工進(jìn)度存在矛盾。
4月14日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的該項目預(yù)售方案顯示，長陽國際城項目共規(guī)劃了1-27號樓，其中限價商品房住宅集中在1-17號樓。
據(jù)市住建委施工許可查詢信息顯示，長陽國際城全部34萬平米在去年12月31日及今年1月4日均已取得施工許可證，并已一次性開工。除記者從項目施工現(xiàn)場了解到的三地塊施工進(jìn)度相同外，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的該項目“預(yù)售方案”也顯示，1-17號樓的開工以及竣工日期相同，開工日期均為2011年1月1日，竣工日期同為2012年12月31日。
根據(jù)《商品房預(yù)售許可程序性規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，具備“五證”可進(jìn)行預(yù)售。在項目擁有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等四證后，有開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25%以上證明文件等，可申請《商品房預(yù)售許可證》。而長陽國際城同一項目同時開工的房源以“暫不具備銷售條件”為由“分批入市”有違反相關(guān)規(guī)定之嫌。
對于為何02地塊800套房源暫不具備預(yù)售條件，中國鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人閃爍其詞，并未回應(yīng)。但記者從業(yè)內(nèi)渠道獲悉，剩余800套限價房遲遲不入市另有隱情，房山區(qū)有意回購房源，或分配給未來的招商引資企業(yè)。
相關(guān)回應(yīng)：未辦理預(yù)售許可證因“尚未申請”
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的長陽國際城項目的“預(yù)售方案”：02地塊的800套房源“暫不具備銷售條件”，但昨日市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該800套房源“暫不具備銷售條件”的原因是，未申請預(yù)售許可。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商尚未申請辦理預(yù)售許可，因此行政主管部門還無法辦理預(yù)售許可證。
對于將來這800套房源的銷售對象，市住建委表示，將嚴(yán)格按照“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目確定的購買條件來進(jìn)行審核，不符合購買資格的不可購買。
該項目的銷售對象是在目前的限購政策下符合北京購房資格的家庭都可以申購，首次購房的京籍家庭、連續(xù)5年繳納社保、納稅的首次購房外地家庭、保障房輪候家庭可以優(yōu)先購買。
業(yè)內(nèi)反饋：模式推廣應(yīng)鼓勵快銷
在今年長陽國際城獲得市場認(rèn)可后，北京市有意推廣此類模式。但記者從業(yè)內(nèi)了解到，若使得此種模式健康、可持續(xù)發(fā)展，保障開發(fā)商拿地、開發(fā)的積極性也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一位開發(fā)商表示，此類項目開發(fā)商并非無利可圖，但是需要快速銷售，最好在半年內(nèi)實現(xiàn)銷售，迅速回款。中國鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，拿地之初對項目回報有測算，利潤較低，甚至只有5%，類似于保障性住房。但如果半年內(nèi)實現(xiàn)銷售回款，仍可實現(xiàn)10%左右的資金回報率。這位開發(fā)商表示，保證開發(fā)商的積極性，不押款、不賠錢的前提是快速銷售回籠資金。從這個角度來看，長陽國際城開發(fā)商應(yīng)沒有捂盤惜售的動力。
另一位關(guān)注限價商品房的開發(fā)商對記者表示，參與此類項目建設(shè)，可以提升自身的品牌效應(yīng)，但是調(diào)控下，項目要實現(xiàn)快速回款，測算最佳資金回流時間也是半年。