據(jù)相關(guān)媒體報(bào)導(dǎo)，市場(chǎng)中出現(xiàn)了個(gè)別樓盤大幅降價(jià)的現(xiàn)象。但是新房整體價(jià)格未見(jiàn)明顯下降。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，雖然目前新房?jī)r(jià)格沒(méi)有整體下降，但由于多重因素影響新房市場(chǎng)供需，未來(lái)開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)下降壓力大，主要有以下三個(gè)原因。
首先，新房二手房成交比擴(kuò)大，新房成交縮水更明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，至5月份，今年商品房與二手房成交比約為
1：1.8，去年4季度這一比值為1：1.5�！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在二手房成交大幅減少情況下，新房二手房成交比值擴(kuò)大，可見(jiàn)新房成交縮水更加嚴(yán)重。今年前5個(gè)月，新房成交量為34325套（5月成交為預(yù)估值），同比去年下降了27%。從目前市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，短期之內(nèi)新房成交量將持續(xù)走低。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，開(kāi)發(fā)商銷售難度增加。
其次，新房庫(kù)存超10萬(wàn)套，消化速度慢。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月22日北京市新房存量超過(guò)10萬(wàn)套。這是繼1月份以來(lái)，存量房首次突破10萬(wàn)套�！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，盡管此前新房也超過(guò)10萬(wàn)庫(kù)存，但在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商推盤速度已經(jīng)明顯變慢的情況下，庫(kù)存的上升所體現(xiàn)的銷售壓力更值得注意。今年4月份至5月份，新開(kāi)盤23個(gè)項(xiàng)目，而去年同期新開(kāi)盤項(xiàng)目41個(gè)，但是其庫(kù)存量?jī)H為9萬(wàn)套左右，可見(jiàn)當(dāng)前市場(chǎng)消化能力弱。開(kāi)發(fā)商若以高價(jià)開(kāi)盤，銷售有很大難度。若要較快回籠資金必須以價(jià)換量，降價(jià)壓力大。
第三，2011年保障性住房供應(yīng)10萬(wàn)套，沖擊商品房市場(chǎng)。北京市計(jì)劃今年力爭(zhēng)竣工各類保障性住房10萬(wàn)套，是近年來(lái)保障性住房竣工交用最大的規(guī)模，比去年竣工的5萬(wàn)套增加了1倍。此外，北京計(jì)劃供應(yīng)的住宅用地為2550公頃，其中保障房為1330公頃，占比約為52%，這已經(jīng)是連續(xù)兩年保障住房供地超過(guò)1300套，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)將會(huì)形成實(shí)質(zhì)的住房供給。未來(lái)北京市保障性住房供給將會(huì)明顯增加。在當(dāng)前限購(gòu)令情況下，主要購(gòu)房群體為北京當(dāng)?shù)刭?gòu)房人群，而保障性住房的積極入市將會(huì)使部分商品房需求轉(zhuǎn)移至保障性住房，商品房市場(chǎng)需求造成一定沖擊。
從上述因素來(lái)看，北京今年開(kāi)發(fā)商銷售壓力明顯增加。此外，與上海市新房市場(chǎng)相比，上海目前的存量房大約在5萬(wàn)套左右，僅為北京市存量房50%。
此外上海新房二手房成交比大約在1：1.3左右，差距小于北京市。今年上海預(yù)計(jì)住宅供地面積為1200公頃，供給不足北京市50%�！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，與供給增加相對(duì)有限的上海相比，北京市新房市場(chǎng)出現(xiàn)了供給增加需求縮小的趨勢(shì)，在當(dāng)前嚴(yán)格調(diào)控下，房?jī)r(jià)預(yù)期強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)未來(lái)北京市新房或?qū)⒙氏认陆怠?/P>