就在房地產(chǎn)市場陷入膠著與糾結(jié)的5月，釣魚臺7號院以每平米30萬元的售價“橫空出世”，成為全國乃至亞洲最貴的樓盤。在“一房一價”的背景下，在發(fā)改委醞釀反暴利規(guī)定的過程中，在樓市走向不明的觀望期，釣魚臺7號院此時的高調(diào)，引起的已經(jīng)不是爭論，而是驚異，以及驚異之后猜疑。5月28日，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場研究室主任曹建海接受記者采訪時指出，這一事件折射出來的是，開發(fā)商在獲得超額利潤方面的“力”以及調(diào)控政策的“不力”。
調(diào)控都是浮云？每平米預售價格高達30萬元的釣魚臺7號院的橫空出世，讓市場見證了開發(fā)商面對“史上最嚴厲”的調(diào)控是如何淡定的。
這個宣稱“天生就是豪宅”的院落，在不到2年的時間里，最高售價從7.2萬元/㎡暴漲至30萬元/㎡。而綜合央視以及相關(guān)媒體的報道，釣魚臺7號院每平米的成本，或許不會超過4萬元。
天生就是豪宅？
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的資料，釣魚臺7號院此次推出的22套住宅，總價約為23.28億元以總建筑面積10335.38平米計算，折合每平米平均售價為22.53萬元。其中，3號樓每平米30萬元的售價據(jù)說是刷新全國最貴住宅記錄，乃至成為亞洲最高價位樓盤。
“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”，據(jù)央視報道、釣魚臺7號院的客戶經(jīng)理如此介紹，而106套住宅絕大部分已經(jīng)售出，僅余11套對外出售。除去地段以及因稀缺而導致的價值外，釣魚臺7號院的“樓王”還具有可定制性的獨特之處。
總而言之，釣魚臺7號院因能看到大面積自然生態(tài)環(huán)境景觀、緊靠釣魚臺國賓館、西通中央政務(wù)區(qū)，而被譽為“天生的豪宅”。
而以此次推出樓盤每平米22.53萬元的均價計算的話，該樓盤的利潤率在400%以上。
是否頂風作案？
4月底，發(fā)改委對外表示正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，從而使得商品房價格能夠保持在合理水平；5月中旬，釣魚臺7號院就帶著30萬元/平米的天價走向前臺，一時間風頭無二。
只是，高調(diào)的是釣魚臺7號院，尷尬的恐怕是發(fā)改委。不久前，發(fā)改委先是約談聯(lián)合利華，之后又對其處于200萬元的罰單。但是，這顯然沒能阻擋得了聯(lián)合利華調(diào)高部分日化產(chǎn)品的價格。
事后，發(fā)改委對外表示，聯(lián)合利華的漲價是正常的市場行為，政府其實不能干預。
或許，從聯(lián)合利華處學了“乖”，釣魚臺7號院著實上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼：并未有任何征兆，但是此次推出的樓盤平均售價和2009年的推盤均價相比，暴漲了2-3倍。
一個值得借鑒的案例，在山東濰坊這個小城市，因陽光一百新推出的住宅平均售價定在11000元/㎡，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應(yīng)，每平米的平均售價至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。
一個值得注意的細節(jié)則在于，釣魚臺7號院的客戶經(jīng)理在進行樓盤介紹時，一再利用該地塊的稀缺性來進行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”以及北京城區(qū)內(nèi)“這么大的水域面積應(yīng)該是沒有了”等語句。
天價樓王是否暴利？
5月28日，北京市問天律師事務(wù)所律師李雪森接受《證券日報》記者咨詢時，對30萬元/㎡的價格是否構(gòu)成“暴利”給出了法律解釋：根據(jù)《價格法》第七、八條，經(jīng)營者應(yīng)當遵循公平、合法和誠實信用的原則，并將生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況作為定價的基本依據(jù)。
同時，經(jīng)營者如果違法《價格法》的相關(guān)規(guī)定，在成本沒有發(fā)生明顯變化，以牟取暴利為目的，大幅度提高價格的或是囤積居奇、導致商品供不應(yīng)求從而出現(xiàn)價格大幅上漲的，政府價格主管部門將依據(jù)相關(guān)規(guī)定對其給予行政處罰。
針對于釣魚臺7號院作為“天價”樓王而出現(xiàn)，李雪森認為這是一個“不正常的社會現(xiàn)象”，是法律規(guī)范尚不完善，或是雖有法律規(guī)范但是政府機關(guān)執(zhí)行不力的情形下才得以產(chǎn)生的現(xiàn)象。而在他看來，天價樓王顯然會對地價的飛漲起到推波助瀾的作用。
不過，對于“暴利”的定義，也存在著不同的觀點。知名維權(quán)律師楊兆全表示，雖然《價格法》中提及，經(jīng)營者制定價格時還應(yīng)以成本為基本依據(jù)，但是他也指出，在成本固定不變的前提下，價格也有隨著供求關(guān)系的變化而波動的自由。同時，法律并不能對價格波動的范圍做出明確界定。
在楊兆全律師看來，“暴利”本身就是一個具有貶義色彩的定義。同時，在市場經(jīng)濟的條件下，開發(fā)商在制定價格時只會考慮到自身的利潤以及能否成功出售，而一旦有人自愿購買，那么就意味著該住宅的價值被肯定。對于開發(fā)商來說，這個利潤就是正當?shù)摹＜词�，此時正處于樓市調(diào)控期。
曹建海：不能任由市場供求關(guān)系來決定房價
5月28日，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場研究室主任曹建海接受了《證券日報》記者的采訪。
在曹建海看來，之所以不能任由市場供求關(guān)系來決定房價，原因之一就在于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售乃至定價過程當中，可能存在的公平性的問題。為此，曹建海提出兩個疑問：同為開發(fā)商，在爭取同一地塊的過程當中，是否公平；第二個公平性則在于，天價樓盤出售所獲得的超額利潤，應(yīng)如何分配？
換句話說，中赫置地為何可以擊敗其他開發(fā)商，獲得釣魚臺7號院的土地？從而擁有了比其它開發(fā)商獲得超額利潤的能力？而中赫置地為何會一再提高售價？甚至在調(diào)控期間報出亞洲范圍內(nèi)的“樓王”價格？
作為供給方，釣魚臺7號院上報出30萬元/平米的價格，這凸顯“一房一價”政策對樓市而言，并不具備實質(zhì)的政策效力，曹建海如是認為。
其次，曹建海指出，釣魚臺7號院天價樓王的出現(xiàn)，還將會“助長”投機性需求，一方面會促進購房者追漲購買的心理，另一方面還會致使資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)�！帮@然的，釣魚臺7號院不能稱之為自住型需求”，在其看來，此類住宅如果用來抵押套現(xiàn)，還會將風險擴散至銀行。
還有一個重要的因素，曹建海在接受《證券日報》記者采訪時表示，中赫置地之所以在不到兩年的時間里將均價提升3倍左右，很可能在于土地增值稅的執(zhí)行不力。因此，他呼吁稅務(wù)部門能夠及時介入，及早進行清算，從而使得開發(fā)商在制定價格時，能夠考慮到因大幅抬高價格而帶來的巨額稅收成本，從而避免天價房的出現(xiàn)。