今年，穩(wěn)健的貨幣政策和不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的疊加效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。
種種跡象表明，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正變得十分緊張。
有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金可能步入預(yù)警區(qū)間，資金鏈趨向脆弱狀態(tài)，特別是中小企業(yè)資金狀況更加不容樂觀。房價下降正在成為一種由幾乎不可能逐步演變成了大概率事件。
數(shù)據(jù)顯示：96家房企2010年的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到了9553億元，接近1萬億元，較去年同期的6588億元同比增長45%，其中超過30家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率為70%。
同時，已公布年報(bào)的44家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為－511.66億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了305.4%。
更加糟糕的消息是，在國內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞，房地產(chǎn)商的資金頻頻告急�？墒俏萋┢赀B夜雨，不少開發(fā)商在“限購”、“限貸”、“限價”、“限外”等一系列的“限”制令下，銷售不暢，回款面臨問題。一向不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)商感受到了陣陣寒意。賣地、賣股、賣項(xiàng)目，以解資金的巨額缺口。
最為典型的代表是：2011年，綠城的樓盤去化率普遍低于50%。2010年，綠城的負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到187%，今年這種狀況將更加嚴(yán)重。
盛高置地的狀況也并不樂觀，前4個月，該公司的銷售額只有10億元，只完成了全年計(jì)劃的15%。
而在此時，央行緊縮市場流動性的意圖依然十分明顯。因而，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生預(yù)言，今年年內(nèi)，限購范圍內(nèi)的城市房價回調(diào)幅度可達(dá)10%。中國社科院金融研究所研究員易憲容也聲稱，房價要降了。
此前，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了一輪又一輪。每次調(diào)控時，不少人也會像聶梅生和易憲容一樣，都認(rèn)為房價會有所調(diào)整。然而，人們美好的愿望往往被殘酷的現(xiàn)實(shí)擊得粉碎。住房價格越調(diào)越高，利益沖突越來越大。十幾年來，中國的房地產(chǎn)市場從沒有出現(xiàn)過周期性的調(diào)整，更沒有出現(xiàn)價格真正下跌。導(dǎo)致市場普遍認(rèn)為，房價只是會上漲，而不會下跌。
就連年初，各個地方政府為今年的房價制定控制目標(biāo)時，大多制定的房價調(diào)控目標(biāo)為房價上漲10%-15%。只有北京制定的目標(biāo)為新房價格同比穩(wěn)中有降。地方政府的房價控制目標(biāo)更加加重了市場對于今年房價還將上漲的預(yù)期。國家也在高喊著控制房價的口號，甚至采取措施，可效果甚微。然而不少開發(fā)商對于政府控制房價的決心和信心有著較為清醒的認(rèn)識。SOHO中國董事長潘石屹就認(rèn)為，政策調(diào)控還會有一些，如果房價漲幅依然無法控制，政府很有可能打出底牌：不再提供按揭貸款。
所幸的是，越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策，正使得市場悄然轉(zhuǎn)向。在今年的實(shí)際運(yùn)行過程中，已經(jīng)有不少地產(chǎn)商先知先覺，開始降價。今年4月，中國海外地產(chǎn)也加入了降價的隊(duì)伍，在深圳率先拿出1000套樓盤以八折的優(yōu)惠價格低開試水，成為本輪調(diào)控中首個明確公開降價的開發(fā)商。與此同時，萬科、碧桂園、恒大、佳兆業(yè)等開發(fā)商都開始扛起降價大旗。雖然，降價的多米諾骨牌并沒有被推倒。
一個值得注意的現(xiàn)象是，今年5月，北京樓盤的開盤均價下降了21%。雖然北京新房價格變化還不能充分證明房價就此進(jìn)入下行通道，但房地產(chǎn)市場的“黑天鵝”事件終究還是出現(xiàn)了。
所謂“黑天鵝”事件，是指在近代歐洲，1000多年見到的天鵝都是白色，于是有人就得出結(jié)論，所有天鵝都是白的。后來，一次偶然的機(jī)會，歐洲人來到澳大利亞，一上岸竟然發(fā)現(xiàn)了黑天鵝。這從根本上顛覆了過去1000多年觀察總結(jié)出來的“真理”認(rèn)識�！逗谔禊Z》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看做“黑天鵝”事件。
如今，房地產(chǎn)市場的降價行為，或?qū)⒂牲c(diǎn)到面，逐步擴(kuò)散開來，黑天鵝事件或?qū)砼R。然而，在CPI高漲時期，房價上漲的壓力仍然不可小覷。一些地方政府甚至開始呼吁放寬“限購令”，這都可能使得調(diào)控的效果功虧一匱。