位于高位的樓市庫存量、扎堆入市的新樓盤以及建設(shè)提速的保障房項目，將大幅增加北京地區(qū)下半年房地產(chǎn)市場的供給，也意味著為了提高樓盤銷量，下半年北京房地產(chǎn)開發(fā)商之間的“價格戰(zhàn)”不可避免，北京房山、大興等局部地區(qū)房價或出現(xiàn)松動。
中心城區(qū)房價仍堅挺
北京五環(huán)內(nèi)的新樓盤價格并沒有明顯下降，部分樓盤甚至開始走高端路線，房價也逆勢上揚(yáng)。中國證券報記者了解到，7月份北京五環(huán)內(nèi)有大量高端樓盤計劃入市，擬售單價突破4萬元的高端樓盤有4個，分別是PARK北京、西單·上國闕、東湖灣和華紡新天地，其中西單·上國闕每平方米預(yù)售價更是高達(dá)11萬元。
中國證券報記者走訪北京多個樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然樓市成交冷清，但是位于北京四環(huán)以內(nèi)中心城區(qū)的二手房價格卻依然堅挺。比如，位于北三環(huán)附近的鳳凰城、金星園等小區(qū)，自去年以來就呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，即使5月價格有所下調(diào)，其降幅也不到1%�！耙皇且驗檫@邊多為高檔住宅，二是因為地理位置確實優(yōu)越。”偉業(yè)我愛我家北京公司企劃總監(jiān)殷麗娟分析道，受上漲慣性、抗跌性好、轉(zhuǎn)售為租三大因素影響，中心城區(qū)二手房房價緩慢下跌的局面仍將會持續(xù)一段時間。
局部地區(qū)房價或松動
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在7月計劃入市銷售的項目中，以位于昌平、順義、房山、大興等遠(yuǎn)郊新城的項目居多。40個計劃在7月開盤的項目中，有19個位于遠(yuǎn)郊新城，占總供應(yīng)量的一半。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新盤扎堆入市將形成激烈的銷售競爭，新城區(qū)域開盤的大量項目均放低了價格預(yù)期。以房山區(qū)為例，預(yù)計7月入市項目的開盤均價為13200元/平方米，5月、6月房山區(qū)的新入市樓盤開盤均價分別是16500元/平方米和14833元/平方米，與上兩月相比分別將下降20%和11%。不僅房山區(qū)如此，新盤密集放量的大興區(qū)新入市樓盤開盤均價也明顯下降，從成交價格上也同樣反映出了價格回落趨勢。統(tǒng)計顯示，6月份大興區(qū)商品住宅的成交均價為17170元/平方米，與5月同期相比下降了7.1%。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前存量房多集中于五六環(huán)之間，這一范圍內(nèi)的存量房套數(shù)達(dá)52480套，面積為585.68萬平方米，占據(jù)全部存量房的47.2%。同時，這些遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)區(qū)域因土地出讓面積較大，未來商品房供應(yīng)充裕，但是需求卻萎縮，未來一段時間內(nèi)，遠(yuǎn)郊新城的價格戰(zhàn)或難避免。
據(jù)了解，6月萬科旗下新入市的兩個新盤項目——萬科幸福匯與住總?cè)f科·金域華府的開盤均價每平方米分別為9500元和24000元，售價都低于同區(qū)域的其他樓盤，當(dāng)月銷售率分別達(dá)到了94%與85%，相比樓市熱銷期的銷售量都不遜色，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開盤項目整體平均銷售率。顯然，低價策略已經(jīng)使得部分區(qū)域的成交量出現(xiàn)回暖跡象。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，在經(jīng)歷了3個月的觀望期之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始積極應(yīng)對目前的市場狀況，對價格的預(yù)期普遍開始下降，這也直接導(dǎo)致部分項目的低價策略。由目前市場上的新盤成交情況可以明顯看出，“以價換量”帶來的效果非常明顯，萬科選擇以兩個純新盤低價入市，一方面可以避免價格下調(diào)帶來與前期客戶的矛盾，另一方面成功回籠了大量銷售資金。新盤低價入市帶給整體市場價格體系的沖擊，在7月份會更加明朗。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)購房中心統(tǒng)計，7月份北京樓市的打折項目激增至149個，同比6月推出打折的項目增長27%，與5月的70個打折項目相比已經(jīng)翻倍，7月份有37個樓盤預(yù)計推出直降總房款或大額度的優(yōu)惠。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所近期發(fā)布的中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告認(rèn)為，今年大城市商品房價格存在“去泡沫化”的趨勢，并在今年第二季度到第三季度期間出現(xiàn)局部拐點(diǎn)。偉業(yè)我愛我家市場研究院分析表示，一手住宅市場供應(yīng)方面，積蓄的大量新樓盤形成了較大的推盤壓力，同時開發(fā)商心態(tài)上逐漸傾向于較低定價快速走量的銷售策略。但是，為規(guī)避直接降價帶來的風(fēng)險，房價大幅度下降的可能性不大。
市場成交有望回升
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市期房住宅簽約套數(shù)為36908套，同比下降15.2%，現(xiàn)房住宅同比下降18.3%；全部新房住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下降15.7%。另外，6月全市二手住宅成交總量為7546套，日均成交僅243套，6月成交總量跌破8000套，創(chuàng)29個月來新低。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度我國136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。業(yè)內(nèi)人士直言，目前全國整體樓市的庫存量居于高位，將維持供過于求局面，開發(fā)商銷售壓力大增，樓市成交“僵局”或?qū)⒁驗榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的率先“讓步”而有所改變，下半年成交量有望回暖。
偉業(yè)我愛我家市場研究院預(yù)計，下半年新盤及保障房的大量入市，將會對二手房業(yè)主定價產(chǎn)生影響，加上部分改善型購房者由于需要賣掉舊房后才能有資格或有充足的資金購買新房，所以在處理舊房時對價格不會特別在意，二手房業(yè)主與購房者的議價空間變大，進(jìn)而導(dǎo)致二手房均價或?qū)⒎�(wěn)中有降。隨著房源的增多，部分區(qū)域的房價有望逐步回歸理性，將會有更多的首次置業(yè)者和改善型購房者會出手購房，成交量有望回升。