近日，一則名為“錢塘帝景在自己的售樓處公開了項目的成本清單，大家一起圍觀”的帖子，受到了業(yè)界巨大關(guān)注。對于開發(fā)商來說，開發(fā)成本是企業(yè)的商業(yè)機密，一般都是藏著掖著，這么光明正大地拿出來曬，還真是不多見。
雖然因為業(yè)界的巨大關(guān)注，開發(fā)商在第二天就把展板收了起來，但人們對這件事的熱情卻沒有減弱。開發(fā)商公布成本清單出于什么樣的初衷？成本清單是否有水分？一般的開發(fā)成本，大致包括哪些方面？購房者又該如何看待高昂的成本和超高性價比的銷售價格？
建安成本與精裝費相當(dāng)
位于濱江區(qū)域的錢塘帝景，最近首次推出了264套房源，主力戶型為89平方米和180平方米，其中毛坯交付的6號樓均價為27500元/平方米，精裝修的2號樓均價為32500元/平方米。根據(jù)杭州市物價局的價格公示，裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米。因為開發(fā)商和地段位置都不錯，這個樓盤一直以來受到市場的關(guān)注。
開盤當(dāng)天，細(xì)心的購房者發(fā)現(xiàn)，銷售現(xiàn)場出現(xiàn)了這么一塊展板，名為“開發(fā)成本及銷售價格組成(初次申報)”的表格，讓不少購房者大呼意外。
這份表格公示的是6號樓的成本和價格，將27500元/平方米的銷售價格，分成了五大塊。
第一塊是土地使用權(quán)取得費，為5674元/平方米；
第二塊是住宅開發(fā)成本，為5665元/平方米，由勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費、開發(fā)間接費和其他直接費用等5項組成，其中建筑安裝工程費占的比例最大，為5005元/平方米；
第三項是期間費用，2232元/平方米，由管理費用、財務(wù)費用和銷售費用組成；
第四項則是預(yù)期利潤，為6525元/平方米，占到銷售價格的23.7%；
第五項是稅金，7404元/平方米，占到銷售價格的比例是26.9%。
開發(fā)商怕生事三緘其口
作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)機密，杭州還沒有開發(fā)商公布過開發(fā)成本。那么，錢塘帝景的開發(fā)商世茂房產(chǎn)，為什么要選擇這么做？
對此，該項目的項目總監(jiān)葉先生三緘其口。他說，這個事情之前公司是抱著誠信對客戶的態(tài)度來做的，但因為這并非是行業(yè)的強制性要求，所以怕各界關(guān)注以后，同行有意見，怕對同行的沖擊會比較大。
他透露說，之前已經(jīng)有不少媒體致電給他，但都被他回絕了。他說，這個事情雖然公司是實實在在在做的，本來是好事，但怕最后結(jié)果并不是這樣，還是不要再說了。
此后，雖然記者要求了好幾次，但這位負(fù)責(zé)人再不肯透露半個字。
據(jù)了解，這個展板銷售開盤當(dāng)天原本是在銷售部展示的，但從第二天開始，就已經(jīng)不見了。但是如果購房者要了解，可以向銷售人員要求拿出來看一下。
雖然對此開發(fā)商比較低調(diào)，但業(yè)界對此已經(jīng)是議論紛紛。
有人表示，錢塘帝景敢于公開成本，可以算得上是勇氣可嘉。畢竟這么做的樓盤實在是不多。
有人說，開發(fā)商是想強調(diào)一下性價比。根據(jù)這份清單，錢塘帝景的預(yù)期利潤占到了銷售收入的23.7%，一個房產(chǎn)項目從拿地到交付，需要好幾年的時間，如果按照年收益率來說，這樣的利潤顯然也算不上太離譜。最后，錢塘帝景的開盤均價是27500元/平方米，如果算上折扣，還要便宜一些，這很容易讓人產(chǎn)生物有所值的感覺。
也有人提出質(zhì)疑：漲價的時候沒跟大家算成本，現(xiàn)在不好賣了，就來算成本了。這是不是開發(fā)商舍不得降價，舍不得讓利的一種表現(xiàn)呢？
成本清單會不會有水分
當(dāng)然，開發(fā)商初衷固然讓人感興趣，但更多人好奇的是，這樣的建安成本是否合理？是開發(fā)商誠意之舉，還是一種噱頭？土地成本固然沒有什么好討論的，預(yù)期利潤是開發(fā)商主觀制定，也沒有必要多議，人們關(guān)注最多的，顯然是建安成本和稅金兩部分。
錢塘帝景的住宅建安成本為5665元/平方米，這一塊到底有沒有水分？記者咨詢了不少開發(fā)商，得到的結(jié)果有些混亂。
濱江房產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示，各個項目之間差距非常大，很難說得清楚。所謂的建安成本跟物業(yè)類型關(guān)系很大，比如超高層高層比別墅的建安成本就要高很多；地下室做兩層還是一層，影響最終成本；此外，樓層的高度大小，景觀的好壞、外立面是否是石材干掛和玻璃幕墻等高檔材料、樓盤的定位等等，都會影響到最終的建安開發(fā)成本，所以，這個業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)很難說。
不過開發(fā)商比較統(tǒng)一的說法是，撇開石材干掛等精裝成本，一般一個中高端高層公寓的建安成本在3500元/平方米左右，錢塘帝景是45層高的超高層，超高層的建安成本比高層會高上800—1000元/平方米左右。而此外的景觀、外墻等等因素，就要看開發(fā)商是否舍得投入了，因為樓盤還沒有交付，最后配置怎么樣很難說，這是一個說不清道不明的空間，這就要看開發(fā)商是否真正將配套落到實處了。
另外一個市場最為關(guān)心的稅費問題。那么，開發(fā)領(lǐng)域的稅費到底包括哪些部分？據(jù)杭州地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這主要包括7個方面，分別為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利建設(shè)資金、印花稅、土地增值稅和所得稅，其中前五項稅費約占總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳，最后清算，多退少補，但因為關(guān)于土地增值稅清算的條例頻頻出臺，所以最終按照多少價格來算，存在很大的變數(shù)。而從錢塘帝景的稅費占到銷售收入的26.9%來看，它對這一塊的預(yù)留空間還是比較大的。
成本核算其實十分混亂
記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，許多公司對于開發(fā)成本的核算非�；靵y，對于同一個成本的報價也相差甚遠。公司之間成本的歸類不同，顯然是成本標(biāo)準(zhǔn)很難統(tǒng)一的一大原因。對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的，包括一些品牌開發(fā)商，大家都是粗算算的。所以有的時候，這家公司跟那家公司的成本名稱雖然一樣，但其實說的并不是一個概念。
當(dāng)然，也有一些公司的成本核算非常細(xì)致。記者曾經(jīng)看到過一個外地公司某項目的經(jīng)濟測算表，里面把開發(fā)成本分成了8類，分別為土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費，再加上期間費用，構(gòu)成項目的總投資。稅費和利潤另算，顯得更為清晰明白。而它對每一項成本的測算都相當(dāng)細(xì)致，達到了170項之多。比如，它甚至列出了“風(fēng)險費”一項，針對材料價格上漲、總包競爭性不足、設(shè)計方案顛覆與圖紙修改等因素，列出了自己的預(yù)判。
很顯然，在樓市面臨調(diào)控的大背景下，這樣的成本核算更有利于公司控制市場風(fēng)險。如果這么細(xì)致的成本清單能夠公布于世，對于購房者來說，那才叫真正透明。
要警惕成本價銷售項目
值得一提的是，購房者如何看待開發(fā)商公布的成本清單，也頗有講究。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，很明顯開發(fā)商公布開發(fā)成本，總是有這么一層意義：現(xiàn)在的房價已經(jīng)沒有多少利潤，或者已經(jīng)接近或低于成本價，購房者可以選擇出手了。事實上，在樓市迎來史上最嚴(yán)厲調(diào)控的現(xiàn)在，不排除不久的將來，會有很多樓盤打出“成本價”來吸引購房者。
他說，樓盤開發(fā)成本對于自住需求者來說，有一定的參考意義，購房者希望買到價廉物美的商品，也是人之常情，但房價顯然并不是越低越好。他說，房子畢竟是有70年產(chǎn)權(quán)的商品，它是人們遮風(fēng)避雨的場所，一定的安全性和舒適性，是必須的，這就需要開發(fā)商有一定的投入和配置。
“資本是逐利的，如果房價定得太低，開發(fā)商沒有什么利益可圖。我想大多數(shù)開發(fā)商會選擇做減法而不是加法，最后交到業(yè)主手中的，只是一個各方面都有問題的爛盤。這對于購房者來說，也是沒有好處的�！彼f。