“有關(guān)部門已經(jīng)要求銀行停止推介、銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，銀行現(xiàn)在只能偷著賣�！蹦吵巧绦邢嚓P(guān)人士告訴中國證券報記者。
因銀行信貸收緊，上半年房地產(chǎn)信托成為缺錢房企的“救命稻草”。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，上半年國內(nèi)14家大型地產(chǎn)商發(fā)行的房地產(chǎn)信托規(guī)模接近300億元。
房地產(chǎn)信托之路被堵，房企脆弱的資金鏈更是“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士預計，由于銀行暫停銷售及信托公司受資本約束的影響而主動壓縮房地產(chǎn)信托，8月份以后，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量或顯著減少。如果按照用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已達1670.1億元，房地產(chǎn)企業(yè)下半年的資金缺口或擴大上千億元。
房企借道信托融資忙
房地產(chǎn)上市公司陽光城僅今年5月到8月就發(fā)行了4款融資性房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，最高融資規(guī)模或達34.5億元，部分利率高達17.5%。今年4月，該公司將一款去年成立、融資規(guī)模為5.4億元的信托計劃延續(xù)一年，如果加上這款產(chǎn)品，該公司4個月內(nèi)融資就接近40億元。
陽光城5月13日公告，其持股75%的福建匯泰房地產(chǎn)發(fā)行“中信陽光·匯泰股權(quán)投資集合信托計劃”，初始規(guī)模不超過10億元，期限不超過36個月，利率為固定利率和浮動利率之和。
僅隔一個多星期，陽光城發(fā)布公告稱，平安信托將對陽光城福建子公司設(shè)立信托計劃，資金規(guī)模不超過15.5億元，期限24個月。
6月中旬，陽光城再次公告，該公司將通過華融信托發(fā)行國中星城集合資金信托計劃，資金規(guī)模不低于2億元，不高于4億元，期限24個月。8月初，陽光城公告，五礦信托將為其子公司福建金融國際中心設(shè)立信托計劃，資金規(guī)模不低于4億元，不高于5億元。其中2.2億-3.2億元用于向福建金融國際中心發(fā)放貸款，貸款期限24個月，利息高達17.5%。
實際上，信托已經(jīng)成為大型房地產(chǎn)公司融資的重要渠道。據(jù)用益信托工作室對保利、萬科、榮安地產(chǎn)等發(fā)行較多信托產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商進行的簡要統(tǒng)計，其中萬達發(fā)行了8款產(chǎn)品，融資規(guī)模達到61億元；保利今年上半年發(fā)行了11款產(chǎn)品，融資規(guī)模共計44億元；而綠城發(fā)行了7款產(chǎn)品，融資規(guī)模達到38億元。而上半年大型房產(chǎn)商房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模高達293.6億元。
信托渠道遇阻
“房地產(chǎn)信托，今年估計沒啥戲了�！庇行磐薪缛耸拷赵谖⒉┥媳г埂榱藨侗O(jiān)管部門，不少信托界人士在討論：“如何讓房地產(chǎn)信托"聞"起來是投資類（在監(jiān)管部門那里才能報備通過），"吃"起來是融資類（投資者才會買）？”
信托界人士發(fā)出這樣感慨的背景是，有關(guān)部門此前對20多家信托公司進行了“窗口指導”：對房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)中有降；對房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求把握好節(jié)奏，嚴格控制增速。另有消息稱，10家信托公司被監(jiān)管部門約談，要求暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務。
7月份，監(jiān)管部門電話通知各家銀行暫停房地產(chǎn)信托代銷�！皣栏竦卣f，銀行不能代銷信托產(chǎn)品，只能"代理資金收付"，但實際情況就是代銷。”某城商行相關(guān)人士告訴中國證券報記者。銀行通常向客戶，主要是私人銀行客戶推薦信托產(chǎn)品。當客戶和信托公司簽約后，銀行再收取一定比例的“渠道費”。
該人士介紹，規(guī)模較大的銀行基本上停止了代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但規(guī)模較小的銀行還在“偷著賣”，“只要監(jiān)管部門沒有掌握證據(jù)，就不能說我們還在代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品�！�
但讓房地產(chǎn)信托遭到最致命打擊的是信托公司要在年底達到《信托公司凈資本管理辦法》要求。《辦法》規(guī)定，信托公司凈資本不得低于人民幣2億元、凈資本不得低于各項風險資本之和的100％等。而融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險系數(shù)高，很多信托公司因房地產(chǎn)業(yè)務占比較大使其風險資本趨緊甚至不足，不得不主動壓縮房地產(chǎn)業(yè)務。
信托公司2010年年報顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司平安信托凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元的凈資本缺口。
房企資金缺口擴大
實際上，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模已經(jīng)開始下降，收益率卻在上升，這表明房地產(chǎn)的信托融資渠道已經(jīng)不暢。
據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，8月8日至14日，一周內(nèi)成立21款房地產(chǎn)信托計劃，募集資金33.99億元，占成立總規(guī)模的45.55%。但每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均規(guī)模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。
上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為361億元，收益率已經(jīng)上升到10.38%。照此計算，一旦房地產(chǎn)信托陷入停滯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金缺口或擴大千億元。
用益信托工作室認為，銀信合作和房地產(chǎn)信托作為大部分信托公司盈利的兩大來源，在日益嚴格的監(jiān)管下，其發(fā)展空間也越來越小。盡管如此，短時間內(nèi)銀信和地產(chǎn)信托仍將是信托公司的業(yè)務支柱，這也正好為信托公司尋求新的發(fā)展方向留下空間。信托公司不得不推陳出新，當前高端財富管理便成為其發(fā)展的重要方向。
但房產(chǎn)商如何在信托融資渠道受阻的情況下，彌補資金缺口卻成了難題。