北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)昨天發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至30日，8月北京新房及二手房住宅簽約總量創(chuàng)3年來新低。與此同時(shí)，庫(kù)存量卻創(chuàng)下兩年新高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交萎縮將引發(fā)價(jià)格拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)將有10%左右的下降空間，降價(jià)趨勢(shì)將至少持續(xù)至今年年底。
成交量環(huán)比降近3成
數(shù)據(jù)顯示，8月1日至30日，北京新房住宅簽約套數(shù)為5261套，二手房住宅簽約套數(shù)為7782套，合計(jì)簽約1.3萬套，環(huán)比降26.4%，預(yù)計(jì)全月成交量約為1.37萬套。這一成交量創(chuàng)造了2009年來的最低值，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年的大部分月份。
鏈家地產(chǎn)根據(jù)歷年樓市成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除2009年（量?jī)r(jià)齊高）外，近幾年北京全市住宅成交總量均維持在26萬-28萬套，相當(dāng)于單月成交量為2.2萬套左右。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，受限購(gòu)、限貸政策影響，購(gòu)房者購(gòu)房意愿普遍低落，觀望情緒濃厚，購(gòu)房者總量減少，限購(gòu)半年來，外地戶籍比例不足1成。此外，供應(yīng)量減少，8月新增市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在最近幾天，這些項(xiàng)目尚未形成大量簽約。
量變將引發(fā)價(jià)格拐點(diǎn)
價(jià)格方面，8月北京新房住宅簽約均價(jià)為21689元/平方米，相比7月的22235元/平方米下跌2.5%；二手房住宅均價(jià)為23480元/平方米，相比7月23690元/平方米的成交均價(jià)繼續(xù)微跌0.9%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)2010年來北京住宅成交量與房?jī)r(jià)的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，當(dāng)月成交量低于1.6萬套時(shí)，價(jià)格將迎來下降拐點(diǎn)。目前來看，市場(chǎng)成交量正處于迎來價(jià)格下降拐點(diǎn)的區(qū)間內(nèi)。張?jiān)骂A(yù)計(jì)，未來房?jī)r(jià)存在10%左右的下降空間，降價(jià)趨勢(shì)將一直持續(xù)至年底后維穩(wěn)，而二手房?jī)r(jià)格下降將滯后新房1-2個(gè)月。
庫(kù)存量創(chuàng)兩年新高
截至8月30日，北京住宅庫(kù)存總套數(shù)為10.9萬套，這一數(shù)字刷新了自2009年8月11日之后兩年來的最高值。
在樓市庫(kù)存快速上漲的同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)也在繼續(xù)加速放量。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市下半年的潛在商品房供應(yīng)量為900萬-1000萬平方米左右，明年上半年潛在供應(yīng)量仍將超過1000萬平方米，以此推算，未來一年市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米，住宅總套數(shù)有可能突破15萬套。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析，若按照8月前三周商品房的平均銷售量來估算，目前樓市存量至少需要24個(gè)月才能消化掉。北京乃至全國(guó)的庫(kù)存歷史高點(diǎn)，有可能在今年內(nèi)或明年初出現(xiàn)。
>>相關(guān)：商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊漲
在住宅市場(chǎng)哀鴻一片的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻逆勢(shì)升溫。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在8月所有物業(yè)類型中，除住宅簽約面積明顯下調(diào)外，辦公、商業(yè)、車位等商業(yè)用途的物業(yè)簽約面積均有明顯上漲。其中，辦公類物業(yè)環(huán)比上漲63.5%，商業(yè)單位上漲37.4%，車位上漲32.5%。在各類價(jià)格指數(shù)中，8月寫字樓價(jià)格出現(xiàn)明顯大漲，均價(jià)達(dá)26866元/平方米，環(huán)比上漲25%，創(chuàng)歷年來最高。
張大偉表示，由于商業(yè)地產(chǎn)不受樓市調(diào)控影響，成為各類資金避險(xiǎn)的最佳領(lǐng)域，此外，較高的回報(bào)率也使得最近考慮價(jià)值投資的購(gòu)房者更多傾向商業(yè)地產(chǎn)。
北京租金環(huán)比漲0.8%
據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月份北京租賃市場(chǎng)房屋成交總量與7月基本持平，租金環(huán)比小幅上漲0.8%，而昌平、大興、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的租賃需求開始降溫，成交量也逐步回落。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京全市租賃市場(chǎng)成交總量與7月份相比基本持平。成交均價(jià)方面，8月份租賃市場(chǎng)成交均價(jià)為3255元/月/套，與7月份的3229元相比，小幅上漲了0.8%。供需方面，8月份租賃房源供應(yīng)量與7月份基本持平，客戶需求量則上漲了7%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，除學(xué)校聚集的部分熱點(diǎn)區(qū)域租賃市場(chǎng)仍將延續(xù)一個(gè)月左右的旺季局面外，其他區(qū)域的租賃市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向淡季，租金也將穩(wěn)中有降。
