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    在中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫四溢，一些城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大多數(shù)人承受能力的背景下，那些手中持有大筆資金的投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　高力國(guó)際近期發(fā)布報(bào)告指出，中國(guó)內(nèi)地投資者在加拿大溫哥華的購(gòu)房比例持續(xù)增加，截至今年第一季度，已達(dá)到29%，較去年25%的比例上升4個(gè)百分點(diǎn)。此前，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，不包括香港在內(nèi)，2010年內(nèi)地投資者購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)達(dá)4000套，涉及資金20億美元，換句話(huà)說(shuō)，有130億人民幣流進(jìn)了海外樓市。
　　資料顯示，中國(guó)購(gòu)房者最青睞的國(guó)家依次是加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡、英國(guó)、德國(guó)。據(jù)高力國(guó)際透露，加拿大溫哥華、英國(guó)倫敦、澳大利亞墨爾本等城市已經(jīng)成為中國(guó)人海外置業(yè)首選之地。
　　為什么有那么多的中國(guó)有錢(qián)人在海外房市一擲千金？他們?cè)诤Ｍ赓I(mǎi)房究竟是為了升值還是居住呢？
　　業(yè)內(nèi)人士分析主要有以下幾個(gè)因素：一方面，抵御時(shí)下趨升的通貨膨脹。目前國(guó)內(nèi)的通脹仍無(wú)見(jiàn)頂?shù)嫩E象，加上人民幣升值趨勢(shì)不變，很多有錢(qián)人為保障資金的價(jià)值，開(kāi)始考慮到海外去尋找投資機(jī)會(huì)；另一方面，一些人到海外買(mǎi)房主要是考慮到為子女找到更好的受教育機(jī)會(huì)，而另一些人則是在尋找移民機(jī)會(huì)。中國(guó)投資移民海外的人數(shù)在逐年增加。有數(shù)據(jù)顯示，去年中國(guó)內(nèi)地獲得加拿大、美國(guó)、澳大利亞三國(guó)移民簽證的人數(shù)超過(guò)6000人，為全世界之最。移民人數(shù)的上升，使得中國(guó)人逐漸成為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越重要的客戶(hù)。
　　雖說(shuō)，因移民、留學(xué)而考慮海外置業(yè)的中國(guó)買(mǎi)家仍然較多，但目前越來(lái)越多的買(mǎi)家抱著投資目的在海外置業(yè)，追求資產(chǎn)的保值、增值。
　　伴隨著中國(guó)炒房者的身影，部分國(guó)家的房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，中國(guó)投資者成為“最不受歡迎”的外國(guó)人。高力國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，在過(guò)去的2010年，由于中國(guó)人的大量置業(yè)將溫哥華的房?jī)r(jià)炒高了12%。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)5月發(fā)布報(bào)告稱(chēng)今年4月溫哥華的房?jī)r(jià)同比又上漲了10%。
　　中國(guó)民間資本長(zhǎng)期以來(lái)一直缺乏國(guó)際投資經(jīng)驗(yàn)，這導(dǎo)致海外買(mǎi)房的投資者憑借的依然是在國(guó)內(nèi)炒房的慣性思維。這就注定海外炒房成功率，仍會(huì)處于一個(gè)非常低的水平。尤其是以“買(mǎi)到就能賺到”這種炒作心態(tài)投身于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，就很可能遭遇滑鐵盧。當(dāng)越來(lái)越多的人熱衷于海外房地產(chǎn)投資時(shí)，相伴而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也引起更多的關(guān)注。
　　事實(shí)上，“中國(guó)式炒房”這種模式在國(guó)外是很難行得通的。就拿目前國(guó)人海外炒房的新熱點(diǎn)德國(guó)為例，目前約有6成的德國(guó)人是沒(méi)有自有住房的，他們多數(shù)喜歡租房居住，因?yàn)榈聡?guó)法律對(duì)租房者的保護(hù)尤為健全，房客們可以用很低的成本租住很高質(zhì)量的房子，這就制約住房的價(jià)值不漲。多年來(lái)，德國(guó)每年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)只有2到3個(gè)百分點(diǎn)，房子根本不具備投資價(jià)值。
　　在中國(guó)人海外移民、炒房的另一個(gè)熱點(diǎn)國(guó)家澳大利亞，針對(duì)被炒房者炒高的房?jī)r(jià)不僅采取加息等經(jīng)濟(jì)措施，且政府也于2010年上半年就公開(kāi)宣稱(chēng)要保證外來(lái)投機(jī)者不會(huì)推高澳大利亞房?jī)r(jià)。據(jù)報(bào)道，目前澳大利亞已經(jīng)開(kāi)始在調(diào)查海外投資情況，如果有人囤積房產(chǎn)，將有可能被罰款甚至坐牢。
　　而中國(guó)人移民較多的加拿大，雖說(shuō)近年來(lái)大城市房?jī)r(jià)每年都有10到20個(gè)百分點(diǎn)的上漲，但也大多是海外移民推動(dòng)的結(jié)果，從投資回報(bào)上說(shuō)，也沒(méi)有多少投資價(jià)值，因?yàn)榧幽么蟊镜厝�，租房住的人也越�?lái)越多。在加拿大，如果你買(mǎi)房，管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)都是不小的開(kāi)支，而租房卻什么都不用管，且租金也不算高。租房、買(mǎi)房哪個(gè)劃算，一目了然。
　　投資海外房地產(chǎn)要想復(fù)制“中國(guó)式炒房”的財(cái)富效應(yīng)幾乎為零，一方面海外房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅很小，升值的周期很長(zhǎng)；另一方面，雖然國(guó)外沒(méi)有土地出讓金，房?jī)r(jià)也不高，但后續(xù)的房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)和公共服務(wù)費(fèi)卻是難以承受之重。譬如，在美國(guó)，購(gòu)房經(jīng)紀(jì)人要收取房款6%的服務(wù)費(fèi)，兩邊經(jīng)紀(jì)人各拿3%，驗(yàn)房費(fèi)用每個(gè)州不一樣，從幾百到幾千美元不等。美國(guó)每年收取1%到1.5%房產(chǎn)稅，還有不菲的物業(yè)管理費(fèi)用。像舊金山的土地稅比例就基本維持在每年1.2%左右，每3年可以調(diào)整一次，需要個(gè)人去申報(bào)。比如一套價(jià)值100萬(wàn)美元的房子，每年僅地稅就有2萬(wàn)美元左右；在澳大利亞投資房地產(chǎn)也要支付四大項(xiàng)費(fèi)用，即物業(yè)管理費(fèi)、水務(wù)費(fèi)用、市政費(fèi)、土地稅；英國(guó)成交額500萬(wàn)元人民幣以?xún)?nèi)的房產(chǎn)，律師費(fèi)大概是1.5萬(wàn)元人民幣，另要支付一次性印花稅，大概是房款的3%。即便房產(chǎn)升值了，投資客也未必就能獨(dú)享其成，房?jī)r(jià)上漲的這部分收益在很多國(guó)家都要收取一定的個(gè)人所得稅，美國(guó)的稅率在20%到30%不等，澳大利亞則高達(dá)45%。
　　較高的收入，較低的房?jī)r(jià)，優(yōu)質(zhì)的教育資源、生活和工作機(jī)會(huì)是不少?lài)?guó)人到海外購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)因素。相對(duì)于我國(guó)國(guó)內(nèi)失控的房?jī)r(jià)，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)投資已經(jīng)相對(duì)理性，房?jī)r(jià)整體上處于合理水平，對(duì)于一些準(zhǔn)備移民的國(guó)人來(lái)講，購(gòu)置一套海外房產(chǎn)不啻為一個(gè)正確的投資項(xiàng)目。但若是以在國(guó)內(nèi)炒作房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)在國(guó)外投資房地產(chǎn)，最終可能會(huì)是得不償失。
　　海外投資房產(chǎn)并非不可以，而是有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的大部分投資客在嘗到國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)的甜頭以后，期待能夠在海外復(fù)制奇跡。然而，國(guó)外的房產(chǎn)投資跟國(guó)內(nèi)的并不一樣，若是以在國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)去買(mǎi)國(guó)外的房子，最終可能會(huì)遭遇失敗。與中國(guó)房市目前尚存“人口紅利”的大背景不同，國(guó)外城市化空間有限，房地產(chǎn)升值空間有限，投資回報(bào)遠(yuǎn)低于投資成本。尤其是國(guó)外政府不會(huì)袒護(hù)房市炒作，一旦房?jī)r(jià)隨炒作出現(xiàn)猛漲，政府肯定會(huì)出臺(tái)各種相應(yīng)政策壓制，投資者遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)的幾率極高。