上海市有關(guān)部門的一道政令讓降價房企陷入兩難。
10月24日，針對愈演愈烈的樓市降價及其帶來的維權(quán)，上海市住房保障和房屋管理局市場處公開表示：如果房地產(chǎn)項目銷售價格浮動幅度超過20%，開發(fā)企業(yè)需要重新備案，等待批準。
“按照規(guī)定，重新備案的申請中要有明確的新銷售方案，除要注明調(diào)整后的銷售價格外，還要有調(diào)整的周期。這個周期一般在兩個月以上�！币晃唤咏虾７康禺a(chǎn)監(jiān)管部門的人士透露。
而對于降價幅度超過20%的樓盤如何處理，浦東新區(qū)市民中心房管處工作人員在接受媒體采訪時表示，“這是不允許的”。
這被視為上海樓市的“限降令”。此前不久，上海樓市降價潮愈演愈烈，品牌開發(fā)商龍湖地產(chǎn)、綠地集團、中海地產(chǎn)在上海的多個項目不約而同進行降價促銷，房價下調(diào)幅度超過20%，有的甚至被腰斬。這導(dǎo)致諸多降價樓盤業(yè)主奔赴銷售現(xiàn)場維權(quán)，樓市亂象頻生。
退房難阻降價潮
同策研究與咨詢中心提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周，位于浦東的中海御景熙岸促銷，最新報價由原先的成交價23000元/平方米，降至17000元/平方米；位于嘉定新城的龍湖酈城，則從18000元/平方米降價到14000元/平方米；松江龍湖好望山的部分房源，也從27000元/平方米降至15000元/平方米，上述樓盤的降價幅度均逾20%。
由于上述房企下調(diào)售價幅度較大，房源的快速貶值引來了不少老業(yè)主的強烈不滿。
10月22日、23日，位于上海嘉定區(qū)的“龍湖酈城”、“綠地秋霞坊”和位于浦東區(qū)的“中海御景熙岸”售樓處均集聚了眾多老業(yè)主維權(quán)，導(dǎo)致上述樓盤售樓中心多處損毀，現(xiàn)場一片狼藉。部分業(yè)主稱，由于降價，房子還沒入住已經(jīng)損失了數(shù)十萬，接近總房價的三分之一。更有業(yè)主還聲稱房產(chǎn)商的降價行為系“價格欺詐”。
業(yè)內(nèi)認為，雖然業(yè)主的維權(quán)行為有失理性，但降價事件背后反映的則是房價拐點隱現(xiàn)。此次上海出現(xiàn)大面積房價下調(diào)并不突然，而是長期政策調(diào)控下供需比失衡，同時開發(fā)商資金壓力過大導(dǎo)致的必然結(jié)果。
上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理、董事施宏睿在接受本報記者采訪時表示，此次上海多個樓盤售價大幅下調(diào)原因分為兩個方面。第一，是開發(fā)商前期擴張過快導(dǎo)致資金鏈緊張不得不降價銷售回籠資金；第二，則是部分區(qū)域房價確實虛高，市場倒逼泡沫擠出。
上海市統(tǒng)計局24日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度上海市商品房銷售面積1306.75萬平方米，比去年同期下降13.1%，月均銷售面積出現(xiàn)了自2005年以來的最低值。同時，來自中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周，上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的最低水平。
“降價潮還會持續(xù)�！敝袊笖�(shù)研究院副院長陳晟表示，老業(yè)主維權(quán)事件阻止不了開發(fā)商持續(xù)降價促銷的趨勢。他認為，往年的銷售旺季已經(jīng)過去，開發(fā)商為了保證資金鏈，今年第四季度的樓市降價趨勢有望越發(fā)明顯。
20%或為降價底線
針對這些樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局出臺應(yīng)對措施，即房地產(chǎn)項目銷售價格浮動幅度超過20%，開發(fā)企業(yè)需要重新備案審批。
事實上，關(guān)于商品房銷售價格，已有相關(guān)文件約束。今年5月，上海市發(fā)改委發(fā)布的“一房一價”實施細則中，即提到商品房經(jīng)營者要嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售，不得在標價之外加價銷售商品房。
一位接近監(jiān)管部門的人士告訴記者，上海市最早的備案要求是，開發(fā)商可在備案價格的基礎(chǔ)上上下浮動20%，一旦超出此范圍，則需要到監(jiān)管部門重新備案。但是從去年10月開始，規(guī)定開發(fā)商的報價只能降不能漲，降價幅度超過20%，需重新備案，“監(jiān)管部門只是舊政重申”。
對此，分析人士認為，此輪上海樓市的降價風(fēng)暴，無論從速度上還是深度上，都大大超出了市場預(yù)期。政府此舉可以控制房價下跌幅度較大的項目入市時間，在一定時間內(nèi)抑制房價失控，從而保證房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定。
