樓市低迷，不僅僅是開發(fā)商在想招。在臨近年底信貸額度緊張、監(jiān)管層不斷警示房貸風(fēng)險(xiǎn)的多重因素下，各家銀行也是使出渾身解數(shù)。
日前，中國(guó)建設(shè)銀行（下稱建行）率先出手，提高首套房貸首付比例、上浮利率，盡管中國(guó)工商銀行（下稱工行）、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行（下稱農(nóng)行）等多家銀行并未迅速跟進(jìn)，但也有不少銀行或明或暗地“建議”首付四成。
《投資者報(bào)》記者在某售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，銷售人員文件夾里的各合作銀行的具體規(guī)定，有厚厚的一沓。該銷售人員告訴記者，“銀行房貸規(guī)定變化很快，所以要實(shí)時(shí)更新�！�
記者同時(shí)注意到，其最新的三次更新日期，分別是7月5日、9月22日、10月8日。也就是說(shuō)，他們的按揭合作銀行在以上三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，個(gè)貸規(guī)定或多或少發(fā)生了某些變化。
北京某銀行內(nèi)部人士則對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，現(xiàn)在臨近年底，各家銀行紛紛進(jìn)入盤點(diǎn)時(shí)期，加之信貸額度緊張，“階段性的利率調(diào)整很正常”。
近期，《投資者報(bào)》記者以購(gòu)房者的身份，到順義、昌平、通州、燕郊等地的多個(gè)在售樓盤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不同的銀行以及同一家銀行在不同地域的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，其個(gè)貸的具體規(guī)定如首付、利率、期限，都是千差萬(wàn)別。
總體而言，中小銀行在首付比例、貸款期限上較大型銀行寬松，利率上浮的比例則與行別關(guān)聯(lián)不大，主要是地域差異。
中小銀行搶市場(chǎng)條件松
從《投資者報(bào)》記者走訪調(diào)查情況來(lái)看，北京地區(qū)各銀行房貸現(xiàn)行情況是：就首付比例來(lái)看，一套房首付比例最低為三成，二套房首付比例最低為六成，但是銀行會(huì)對(duì)貸款人進(jìn)行資產(chǎn)和信用審核，信用有瑕疵的人員首付則要再加一成以上，購(gòu)買三套房則不予貸款。
在貸款利率方面，之前各銀行一度盛行的首套房商貸利率7折優(yōu)惠已不復(fù)存在，各銀行至少要實(shí)行基準(zhǔn)利率，有的銀行甚至上浮5%到30%。
由于其規(guī)模大小不同，不同銀行對(duì)首套房首付比例和房貸利率標(biāo)準(zhǔn)差異較大，工行、農(nóng)行、建行和中國(guó)銀行（下稱中行）利率較基準(zhǔn)利率上浮5%至30%不等。相比之下，股份制商行尤其是小銀行利率較低，多實(shí)行基準(zhǔn)利率。
在順義區(qū)前進(jìn)花園（牡丹苑）售樓處，工作人員對(duì)《投資者報(bào)》記者表示：“首套房建議您選擇北京銀行，首付30%，實(shí)行基準(zhǔn)利率。同樣是首付三成，建行利率則是基準(zhǔn)利率的1.05倍。大銀行貸款的人多，等待時(shí)間長(zhǎng)，著急貸款還要上浮利率。”
對(duì)于首套房貸款，交通銀行、華夏銀行、南京銀行、北京銀行等依然給予基準(zhǔn)利率，然而建行、中行、工行、農(nóng)行這四大行卻在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%至30%不等。對(duì)于燕郊地區(qū)而言，小銀行的優(yōu)惠更為明顯。
《投資者報(bào)》記者從燕郊某樓盤銷售人員手中拿到的一份“個(gè)人住房貸款政策指引”顯示，與該樓盤開發(fā)商合作的銀行有8家機(jī)構(gòu)，除了當(dāng)?shù)氐墓ぁ⑥r(nóng)、中、建四大行的分支機(jī)構(gòu)，以及當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用社——馬起乏信用社5家以外，還包括北京銀行、南京銀行以及北京的建行機(jī)構(gòu)。
從利率情況看，首套房中，交通銀行、華夏銀行、南京銀行、北京銀行、馬起乏信用社實(shí)行基準(zhǔn)利率，另外幾家則實(shí)行1.1~1.2倍利率；二套房則有4家實(shí)行1.2倍利率，1家實(shí)行1.3倍利率，4家為1.1倍利率。其中，屬地北京的建設(shè)銀行，依然實(shí)行首套房首付三成，不過(guò)利率要在基準(zhǔn)水平上上浮20%，二套房則要上浮30%。
該銷售人員介紹，現(xiàn)在大銀行不愿意做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)槔实�，收益較少。與個(gè)人房貸相比，銀行更愿意去做經(jīng)營(yíng)貸款。因?yàn)橹行∑髽I(yè)貸款的利率上浮30%以上，比房貸利率高不少。相反，一些跨省經(jīng)營(yíng)的城商行，為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)和規(guī)模，相對(duì)而言更會(huì)愿意接受個(gè)人房貸，并在利率方面比大銀行要低。
《投資者報(bào)》記者在燕郊另一家樓盤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，跨省拓展業(yè)務(wù)的南京銀行給出的利率果然最優(yōu)惠。南京銀行對(duì)首套房的利率下限為基準(zhǔn)利率，在該售樓處合作的7家銀行中利率最低，二套房利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，同樣是最低標(biāo)準(zhǔn)。不僅如此，在貸款人年齡限制上，更是放寬到男女均為70周歲，而其他銀行這一限制多為男65周歲、女60周歲。
京城房貸“行動(dòng)”一致
在京郊當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)個(gè)貸，各行要求千差萬(wàn)別。但在京城，銀行“行動(dòng)”相對(duì)一致。
屬地北京的放貸機(jī)構(gòu)，中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行首套房最低首付比例為30%，利率均為基準(zhǔn)利率；二套房首付比例為60%以上，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
只有北京銀行、建設(shè)銀行略有不同。兩家銀行所提供個(gè)人購(gòu)房商貸，最低首付比例均與上述銀行相同，但是利率卻不盡相同。其中，部分中國(guó)銀行首套房利率為基準(zhǔn)利率，有的則要上浮10%以上；建設(shè)銀行首套房最低利率為基準(zhǔn)利率上調(diào)5%，最高的要上調(diào)20%。
對(duì)于購(gòu)房貸款的基本規(guī)定方面，各家銀行大致相同。在貸款年限上，銀行通常是要求最長(zhǎng)貸款年限為30年，僅信用社等類似小銀行限制最長(zhǎng)借貸25年；絕大多數(shù)銀行在借貸人年齡上限方面為男65周歲，女60周歲，工行和建行男女均為65周歲，南京銀行要求最寬松，男女均為70周歲。貸款年限以主借貸人為主，或者以時(shí)間長(zhǎng)的計(jì)算。
在貸款申請(qǐng)需要提供的資料上，各行大同小異，包括：身份證、戶口本、婚證/離婚證；未婚人員需攜帶單身證明；收入證明；首付款收據(jù)；購(gòu)房合同；銀行還貸卡號(hào)、銀行借款合同承諾書、銀行回執(zhí)單。也不像首付、利率那樣時(shí)時(shí)變化。
10月22日，《投資者報(bào)》記者到北京順義紅杉一品售樓處咨詢利率情況，銷售員對(duì)記者表示，“現(xiàn)在各家銀行都缺錢，建行提高了首套房貸款利率，其他銀行也有提高貸款利率的準(zhǔn)備，隨時(shí)都可能提高利率�！�
執(zhí)行“雙重標(biāo)準(zhǔn)”
與北京市內(nèi)相比，燕郊地區(qū)購(gòu)房，首付比例和利率則明顯更高。
以購(gòu)買首套房而言，北京銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行均為首付30%，實(shí)行基準(zhǔn)利率，僅有部分中國(guó)銀行實(shí)行上浮10%，建設(shè)銀行利率要上浮5%~20%。
但今年2月份北京開始實(shí)行的限購(gòu)政策，在京納稅不滿五年的非京籍家庭則不能在京購(gòu)房，導(dǎo)致不少在京工作的人員被迫在河北廊坊、涿州等靠近北京的周邊地區(qū)購(gòu)房。
《投資者報(bào)》記者最新摸底的情況，周邊地區(qū)與北京地區(qū)相比，首付比例和房貸利率普遍要增加一成。
如在河北燕郊，近半數(shù)的銀行要首付40%，8成以上的銀行利率要上浮10%以上。二套房差距更為懸殊，北京地區(qū)二套房普遍實(shí)行最低首付6成，基準(zhǔn)利率上調(diào)10%，而在燕郊，銀行通常要求首付6成或7成，利率上浮20%，建設(shè)銀行更是要上浮30%。
以工、農(nóng)、中、建四大行為例，在京內(nèi)要求首付比例下限為三成，周邊地區(qū)則除工商銀行外，另外三家均將首付提到四成；貸款利率也均上浮10%以上。
即使是同一家銀行，在京內(nèi)和京外也實(shí)行“雙重標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)在京外購(gòu)房者要求苛刻得多。
央行和銀監(jiān)會(huì)的房貸政策，并未對(duì)利率上浮幅度做出硬性規(guī)定。這給各銀行提供了便利。首付比例與房貸利率齊增，這對(duì)在北京周邊地區(qū)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)不及在京內(nèi)購(gòu)房“劃算”。
以貸款額度為100萬(wàn)元、貸款期限為20年的首套房貸來(lái)計(jì)算，利率從7.05%的基準(zhǔn)利率上調(diào)10%，月供將從原來(lái)的7783.03元增加到8212.57元，20年利息支出將增加103089.63元。
周邊購(gòu)房更苛刻
另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城內(nèi)外不僅首付比例與房貸利率不同，就個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)房貸的資格限制，不同的銀行對(duì)申請(qǐng)房貸人的資格限制也不同，且京外購(gòu)房對(duì)貸款人的要求更苛刻。
以紅杉一品為例，與該樓盤合作的銀行是中國(guó)銀行和北京銀行，銷售人員熱情地推薦道：“建議您選擇北京銀行，中國(guó)銀行對(duì)于收入證明、社保等審核手續(xù)比較麻煩。北京銀行則簡(jiǎn)單許多，即使沒(méi)有固定工作，也能開出證明，能拿到貸款的時(shí)間也短�！�
不僅銀行間存在差異，在京內(nèi)和周邊地區(qū)購(gòu)房也存在限制條件的差異。
在北京周邊地區(qū)購(gòu)房申請(qǐng)房貸的資格條件，比在北京購(gòu)房要嚴(yán)格。礙于無(wú)北京戶籍所限無(wú)法在京買房，許多在北京工作的外地人將目標(biāo)鎖定在周邊地區(qū)。但是，北京周邊地區(qū)對(duì)購(gòu)房者的要求更為苛刻。
北京周邊地區(qū)的銀行，通常不接受非本地戶籍的申請(qǐng)者。以河北為例，中行、工行、農(nóng)行均不接受非河北籍貸款者。就連規(guī)模最小的馬起乏信用社，也僅對(duì)河北戶籍者開放，而且最高貸款額度僅50萬(wàn)元。
不過(guò)，銀行在京城周邊執(zhí)行這一本地戶籍限制的規(guī)定時(shí)，并不是鐵板一塊，很多北京的銀行機(jī)構(gòu)為周邊的開發(fā)商提供按揭。
如北京銀行、南京銀行，還有四大行之一的建設(shè)銀行，非河北籍人士只要能提供一年或兩年以上北京社保證明，也有申請(qǐng)個(gè)貸的資格。當(dāng)然，在首付比例、利率水平上，銀行的“要價(jià)”則要苛刻得多。
