房山，429套。
這是剛剛過去10月份北京房山地區(qū)商品房的成交數(shù)據(jù)。“金九銀十”是開發(fā)商最為看好的“熱銷”月份。房山，是北京樓市的新興板塊，進入2010年以來，成交量占全市銷售比例的20%，是萬科、首開、綠地、城建、金地等房地產(chǎn)開發(fā)大鱷的必爭之地。如今，房山10月銷量，不足限購前的一半。
不僅僅是房山，在北京新房扎堆的地區(qū)，通州、大興等區(qū)域，同樣出現(xiàn)了大規(guī)模的滯銷。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9、10月份新房和二手房一共成交了26085套，同比下降48%，創(chuàng)下了三年來同期樓市成交量的新低。與此同時，庫存節(jié)節(jié)攀升，截至11月9日，北京商品期房住宅庫存達到120411套，這是繼2009年庫存頂峰后，又一次超過12萬套的庫存高位。
“即使不增加任何新房供應(yīng)，這樣的庫存也足夠消化22個月。”中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》。在這樣的市場背景下，原本在通州區(qū)域的降價已經(jīng)快速蔓延至大興、房山等區(qū)域，甚至波及更多區(qū)域。降價的浪潮也從新房波及到二手房。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月份北京全市二手住宅成交均價僅為22183元/平方米，與今年北京二手房住宅價格的最高點的7月份的25099元/平方米相比，大幅下跌11.6%。
斷崖式降價
“別老跟我說總價，說說每平方米的均價�！辟彿空呃蠲簦ɑ┯忠淮谓拥搅撕Ｌ臑充N售人員的電話。在售樓人員遮遮掩掩的語氣下，李敏最終得知位于通州的海棠灣項目已經(jīng)降至每平方米1.5萬元左右。而在今年上半年，該項目平層均價接近每平方米3萬元�！跋碌瞬畈欢嘁话氚。嗵澤习肽隂]買�！崩蠲粢贿吀袊@一邊慶幸，同時也對房價更加沒有信心。
海棠灣的開發(fā)商是北京亞通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這是一家名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)公司，此前開發(fā)的幾個項目，都出現(xiàn)了一度熱銷的盛況。在此前的幾次降價中，海棠灣都未表現(xiàn)出明顯打折的意向。而這次，雖然降價的消息相當“低調(diào)”，力度卻頗為驚人。海棠灣的降價情況也代表了通州區(qū)域的普遍情況，“腰斬”的樓盤不在少數(shù)。
同樣的情況出現(xiàn)在大興，位于大興區(qū)域的領(lǐng)海·朗文世家最近出現(xiàn)的最低售價已經(jīng)降到13200元/平方米。朗文世家原為順馳地產(chǎn)在2003年12月8日獲得的地塊，首次開盤為2004年6月，此前已經(jīng)完成四期銷售。盡管朗文世家營銷總監(jiān)溫立偉在接受記者采訪時一再強調(diào)，此次促銷的全是尾盤，并非所謂的降價，但相比半年前，同類型房源的價格確實降了接近4000元/平方米。
張大偉將這次降價稱為“斷崖式下調(diào)”。和以往的降價相比，這次房價下降的特點是范圍廣、力度大。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，大興目前在售樓盤20個左右，主要集中在黃村新城和大興線軌道交通沿線。8月份該區(qū)域成交均價20287元/平方米。9月份該地區(qū)成交均價為19843元/平方米，10月份下滑至18351元/平方米。進入11月份，大興新房平均價格已經(jīng)下降至17176元/平方米,下調(diào)幅度達到15%。
降價潮最新蔓延到的區(qū)域房山市場是2009~2010年樓市爆發(fā)期最大的新興熱點區(qū)域，從2010年開始，區(qū)域的主要利好城鐵開通還在逐漸釋放。最近三年的土地供應(yīng)占比接近全市20%。未來1~2年的住宅供應(yīng)量可能會超過3萬套。隨著調(diào)控的深入和供應(yīng)的不斷增加，房山各樓盤的去化率逐漸走低。目前多個樓盤30%~40%的去化率，開發(fā)商的銷售壓力將越來越大。在通州等房價大跌的影響下，房山也已經(jīng)到了大調(diào)整的邊緣。
樓市進入冬眠期
與北京的天氣一樣，臨近年底，多家樓盤銷售陷入“冬季狀態(tài)”。雖然不少項目都大幅跳水，但市場反應(yīng)依舊不熱烈。11月第一周，新建商品住宅市場成交量依然保持在較低水平，成交與供應(yīng)都處在比較平穩(wěn)的狀態(tài)，從結(jié)構(gòu)上看，城區(qū)成交占比繼續(xù)下滑，郊區(qū)項目讓利增多呈現(xiàn)帶動成交的趨勢。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，11月第一周（10.31~11.6）北京商品住宅網(wǎng)簽量為1158套，環(huán)比上周下降了22%。同比上漲了12.5%，認購量環(huán)比上漲了19.2%。
“從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)看，11月第一周成交平緩，同比10月份甚至上漲了12.5%，但不能認為市場就此轉(zhuǎn)好。因為上漲的原因是這一周有兩個保障性住房項目入市，樂活家園和麓景嘉園北里，共計提供住宅700余套。從而拉高了本周成交量。拋掉這兩個保障房項目，商品住宅簽約量仍然不足1000套�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月告訴記者，情況依舊不容樂觀。
在11月第一周內(nèi)零成交的項目數(shù)量達到26個，占比達到1/3�！昂孟駱鞘羞M入了冬眠期�！�
一方面，進入11月，北京又有部分新項目進入市場，庫存進一步加大。一方面樓市濃厚的觀望情緒繼續(xù)帶來低成交量。面對未來，大部分業(yè)內(nèi)人士表示出非常不樂觀�！皹鞘泻貌黄饋砹耍铱疵髂暌荒暌参幢啬芑嘏�。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前惡性循環(huán)已經(jīng)延續(xù)至拿地環(huán)節(jié)，目前北京市土地成交，也出現(xiàn)了下降趨勢。
張月也同意這一看法。她認為，樓市入冬以后，大幅降價已經(jīng)成為促進成交的唯一動力。因此，降價還將持續(xù)，至少到12月底，降價的態(tài)勢不會改觀�！拔翌A(yù)測11月全月的簽約量將低于5000套�！睆堅卤硎尽�
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫同樣分析認為，受到市場存量巨大和年底項目的集中入市影響，再加上因市場觀望帶來的需求慘淡因素影響，整體市場仍舊存在較大價格下行壓力，短期之內(nèi)不會改觀。
