北京商品房價格調(diào)整的波及效應正在顯現(xiàn)。近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對周邊商品房價格的下調(diào)，位于北京通州、昌平、房山等區(qū)域的小產(chǎn)權房，也出現(xiàn)了不同程度的降價拋售現(xiàn)象。
11月9日，國土資源部再次重申，小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。面對這一表態(tài)，通州小產(chǎn)權項目云景豪庭附近一家中介門店的經(jīng)紀人對記者表示：“小產(chǎn)權房價格偏低，又不限購，所以今年上半年以前銷售情況一直不錯，也有不少投資客投資小產(chǎn)權房，因為不管是租金收益還是未來升值空間都很大。至于房子產(chǎn)權問題，遲早會解決，你根本不用擔心�！�
“小產(chǎn)權房就像超生的孩子，規(guī)定不讓生，但是生出來了誰也不能把它怎么樣。趕上人口普查照樣上戶口，無非就交點罰款。”北京最大的小產(chǎn)權房項目太玉園的一位業(yè)主說。
正是在法不責眾的心態(tài)下，龐大的“群眾基礎”給予了小產(chǎn)權房廣闊的生存空間。而來自地方政府、村委會、開發(fā)商等各個利益方之間的利益制衡博弈依然是橫亙在小產(chǎn)權房面前的一道難題。
跟風的漲跌
此前，得益于“限購令”的擠出效應，從去年開始，北京的小產(chǎn)權房售價水漲船高。但如今受到商品房價格普降影響，加上政策高壓，失去價格以及政策雙重優(yōu)勢的小產(chǎn)權房，開始出現(xiàn)甩賣現(xiàn)象。一套小產(chǎn)權房已普降約2萬至3萬元，而一些地段較差的一室一廳甚至只需7萬多元。
“只要7.8萬元，你就可以買一套20多平方米的房子，可以投資、過渡、養(yǎng)老，也可以作為周轉(zhuǎn)房，這個價格可是最低了�！�11月16日，通州張家灣鎮(zhèn)一個名為志高新城項目的銷售人員向記者極力推薦自家的小產(chǎn)權房。
按照該項目的宣傳，其臨近張辛莊大運河森林公園，是“公園門口的家”，附近有大型超市、雙語幼兒園、商務綜合區(qū)等配套設施。
“我們這個項目是長租的，一次性付款7.8萬元就可以租住25年，其間你可以轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)售�！痹撲N售人員稱。事實上，這是一種以租代售、類旅館模式的另類小產(chǎn)權房。
“有產(chǎn)權”的小產(chǎn)權房同樣在降價甩賣，除了通州，亦出現(xiàn)在房山、昌平等區(qū)域。
11月17日，房山竇店鎮(zhèn)的一個小產(chǎn)權項目銷售員告訴記者，目前該項目尾房售價3600多元/平方米，比幾月前的5500元/平方米直降千元以上。
“現(xiàn)在竇店在售的房源70%都是小產(chǎn)權房，基本上售價都在3500元~5500元/平方米。我們項目所剩房源不多了，所以便宜賣了�！痹撊耸拷榻B說。
昌平沙河鎮(zhèn)一家名為小鎮(zhèn)人家的小產(chǎn)權房項目銷售人員亦稱，該項目售價目前約降了兩成，且簽約還能給予九五折優(yōu)惠。
在北京實施限購初期，小產(chǎn)權房價格躥升的速度曾讓業(yè)界意外。據(jù)相關機構統(tǒng)計，限購令實施的最初幾個月，北京小產(chǎn)權房價格總體漲幅達20%~30%，部分甚至高達40%。通州的云景豪庭、云景里、群芳園等小產(chǎn)權房，部分房源每平方米售價已達12000元。
受商品房價格普降的影響，失去了價格優(yōu)勢的小產(chǎn)權房亦走入成交慘淡。
“最近兩個月的生意不太好，通州的普通商品房價每平方米最低都降到了13000元，我們的市場都被搶了。”上述云景豪庭附近的中介門店經(jīng)紀人告訴記者，今年上半年生意好的時候，一天可以接待十來個看小產(chǎn)權房的人，而現(xiàn)在一個星期有一個看房人就不錯了。
據(jù)其介紹，今年年初，云景豪庭的小產(chǎn)權房售價達到了13000元/平方米左右，與周邊商品房售價每平方米相差7000元左右。目前該小產(chǎn)權項目業(yè)主的二手房報價已降至10000元/平方米左右，但銷售情況并不理想，因為周邊有的商品房項目價格已經(jīng)降到每平方米13000元~15000元，小產(chǎn)權房失去了價格優(yōu)勢。
矛盾的現(xiàn)實
“問題是，這幾年，上頭政策緊一點，地方就能收斂一點，但是上面的注意力一轉(zhuǎn)移，各種巧立名目的小產(chǎn)權房便會乘虛而入，形成新一波建設和銷售高潮�！币晃坏禺a(chǎn)界評論人士對記者表示。
不可否認，這是一個尷尬的現(xiàn)實。2004年至2008年，是小產(chǎn)權房建設銷售的高峰期，小產(chǎn)權房的銷售速度跟正規(guī)商品房的銷售密切相關，其間，是正規(guī)商品房價格飆升的階段。
也正是從2007年起，有關解決小產(chǎn)權房的法律法規(guī)逐漸出臺。2007年6月，原建設部發(fā)出風險提示，提醒購房者，城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權房不受法律保護。當年12月，國務院常務辦公會明確要求，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房。
隨后的2008年和2009年，國土資源部等部門多次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權房。
2010年5月，14部委開始醞釀小產(chǎn)權房整治方案，對發(fā)現(xiàn)的問題，采取“一案一處理”。到了今年5月，國土資源部等三部委下發(fā)了《關于加快推進農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》，如今又再次明確“小產(chǎn)權房等違法用地不會借此次農(nóng)村集體土地確權而合法化”。
關鍵問題是，每次新規(guī)出臺后，小產(chǎn)權房似有收斂之勢，但并不會因此而收手�！皩τ谛‘a(chǎn)權房，相關法規(guī)一直是明令禁止的，只是從來就沒有得到過嚴格執(zhí)行。近兩年商品房購入門檻越來越高，小產(chǎn)權房反而因為總價低、不限購具備了新的成長空間�！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。
以通州為例，諸如太玉園、環(huán)湖小鎮(zhèn)、月亮灣曉鎮(zhèn)等項目，建筑規(guī)模分別達到150萬、63萬、21萬平方米，且銷售早，開發(fā)周期長。尤其是太玉園，早在2002年左右便已經(jīng)開始銷售，住戶已過千，并且還相繼成立了一系列以“太玉園”命名的公司，做派極為高調(diào)。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，近幾年，大城市房價上漲較快，大量小產(chǎn)權房購銷兩旺，保守估計北京有幾十萬套小產(chǎn)權房屋。
盡管違法，但是小產(chǎn)權房在各大城市遍地開花，已是既成事實。上述評論人士說，在可預見的時間范圍內(nèi)，小產(chǎn)權房變合法不具可行性，至于最終怎么辦，是堵還是疏，可能還要看各方博弈結(jié)果。
國土資源部的最新表態(tài)體現(xiàn)了規(guī)范農(nóng)村集體土地管理的姿態(tài)，預計今后小產(chǎn)權房依然前路坎坷，但能否堵死了小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正的大門，尚不得而知。
在上述評論人士看來，小產(chǎn)權房存在的廣泛市場基礎，體現(xiàn)了百姓對高房價的無奈。而要真正解決小產(chǎn)權房問題，僅有“嚴禁登記發(fā)證”的表態(tài)遠遠不夠。問題的關鍵在于，地方政府要拿出實際行動，要嚴格落實房價調(diào)控政策，把廉租房、公租房等保障房做好做實，減少對房地產(chǎn)財政的依賴，降低地價與稅費，讓利于民，為房價理性回歸提供市場動力。
