近日，北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，要求自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。同時(shí)，發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《兩通知》)。希望加強(qiáng)對(duì)住房稅收征管，打擊“陰陽(yáng)合同”。
對(duì)于北京市的這《兩通知》，政策制定者說(shuō)不是為了救市，是為了減輕住房消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房的負(fù)擔(dān)。在他們看來(lái)，考慮到近年來(lái)北京城市發(fā)展與房?jī)r(jià)變化的情況，用更合理的標(biāo)準(zhǔn)以最大程度支持普通居民自住型購(gòu)買(mǎi)住房需求，從而讓70%以上的新購(gòu)買(mǎi)住房者受惠。《兩通知》是對(duì)北京房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的強(qiáng)化。不過(guò)，這種政策要取信于民并非易事。
首先，我們要問(wèn)的是，出臺(tái)該政策最受益的群體是誰(shuí)。該政策告訴大家是有利于自住型購(gòu)買(mǎi)住房者。但是，當(dāng)前中國(guó)最為主要的銷(xiāo)售制度是住房預(yù)期制度，居民繳交契稅在收房拿房本時(shí)進(jìn)行。就北京的情況來(lái)看，期房不僅是住房銷(xiāo)售最大主體的住房而且一般都比購(gòu)買(mǎi)住房要滯后1年至2年。而在當(dāng)前住房?jī)r(jià)格過(guò)高的情況，一般購(gòu)買(mǎi)住房者多已是無(wú)支付能力進(jìn)入市場(chǎng)。即使是有支付能力，看到住房?jī)r(jià)格下降，他們也不會(huì)輕易地進(jìn)入市場(chǎng)。因此，該政策出臺(tái)首先得益的是2009年至2010年市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房者，是那兩年冒著住房高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的投機(jī)炒作者，而不是自住型居民。如果這些住房購(gòu)買(mǎi)者享受到稅收優(yōu)惠，那么會(huì)感覺(jué)到政府救市的激勵(lì)十分強(qiáng)，住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”的局面更是不容易打破。
其次，遏制住房投機(jī)炒作是“國(guó)十條”以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本政策，而且在這些政策里明確規(guī)定要用稅收政策來(lái)調(diào)整過(guò)高的房?jī)r(jià)。本來(lái)現(xiàn)有的住房稅收還沒(méi)有恢復(fù)到2008年131號(hào)文件救市前的水平，無(wú)論是住房交易稅還是住房交易所得稅都處于極低水平，住房的財(cái)產(chǎn)稅及住房遺產(chǎn)稅基本上為零�，F(xiàn)在在房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌時(shí)來(lái)一個(gè)減免或優(yōu)惠，實(shí)在是匪夷所思。
第三，該政策稱普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，是根據(jù)幾年來(lái)住房市場(chǎng)形勢(shì)動(dòng)態(tài)化管理。以北京的整個(gè)住房?jī)r(jià)格變化，這個(gè)普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬也是正常。一是普遍住房標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化管理沒(méi)有多少錯(cuò)，但是為何要在北京的住房?jī)r(jià)格剛下降時(shí)來(lái)調(diào)整，為何不早些時(shí)候調(diào)整或晚些時(shí)候調(diào)整。反之，這個(gè)普遍住房標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化管理能否給一個(gè)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)性年限。二是把普通住房標(biāo)準(zhǔn)推高到現(xiàn)有的水平上，或推高到北京市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格漲幅最高的頂點(diǎn)，其假定就是北京市的住房?jī)r(jià)格不會(huì)下降，誘使住房消費(fèi)者在高房?jī)r(jià)的情況下進(jìn)入市場(chǎng)。
第四，說(shuō)以《兩通知》來(lái)遏制“陰陽(yáng)合同”。對(duì)這種現(xiàn)象，政府有責(zé)任保證每一個(gè)當(dāng)事人履行合同，要讓合同保證每一個(gè)當(dāng)事人的真實(shí)承諾。否則合同的意義不是太大。對(duì)于“陰陽(yáng)合同”，只能追究政府主事人的責(zé)任，不是什么出臺(tái)新規(guī)定的理由。
在當(dāng)前的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，只有去除住房市場(chǎng)泡沫及住房賺錢(qián)效應(yīng)，才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)之出路。
