房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進入“深水區(qū)”，近段時間杭州很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動，但是市場反應冷淡。
有關專家認為，調(diào)控就是要付出代價，政府應加強監(jiān)管，督促企業(yè)履行社會責任，梳理結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的各種“陣痛”。
打折風難改低迷局面
近段時間杭州樓市成交低迷。據(jù)統(tǒng)計，截至目前主城區(qū)可售房源突破43000套大關，住宅可售房源突破26000套大關，均創(chuàng)歷史新高。
近期杭州的很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動，但是市場反應冷淡。華元房產(chǎn)宣布推出最大折扣75折的“一降到底”、“再降補差”等優(yōu)惠措施。龍湖推出了“88方墅景高層50萬一套，單價5字頭”。一些銷售公司到處打電話給老客戶表示可以拿到低于市場價的優(yōu)惠折扣。
一些著名房企紛紛傳出資金鏈危機的消息，他們的普遍特征都是前幾年盲目擴張，借巨資買地，今年銀根緊縮，再加上限購限貸后銷售低迷無法回籠資金，到年底要付工程款、還貸款，開始喊“錢荒”。
據(jù)統(tǒng)計，目前杭州市場上新開樓盤存量已經(jīng)達到4萬多套，創(chuàng)歷史紀錄。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤因為怕開盤后沒人買，造好了也不去登記領預售證，從領施工許可證時間來判斷，算上屯盤的房源，估計杭州市場的存量新房實際可能遠超登記的4萬多套。
業(yè)內(nèi)人士透露，杭州一著名房企從 6月起就只付一半工程款，還有的公司工程款是一半給錢一半給房產(chǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)表示，接下去要盡量延長付工程款的時間，年前提早放假，年后晚點上班，如果情況再緊張，就考慮員工“減薪”。
關聯(lián)產(chǎn)業(yè)受波及
建筑企業(yè)大都貸款或靠民間借貸墊資施工。記者從一家國有銀行浙江省分行了解到，和往年幾乎沒有還貸問題的情況不同，今年以來由于房開企業(yè)拖欠工程款，目前在該行貸款的施工企業(yè)還不了貸的已經(jīng)有五六家，有的跑路，有的“躺倒”扔給政府。寧波有一家在浙江也為數(shù)不多的、擁有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)的建筑企業(yè)，年產(chǎn)值達幾十億，由于民間借貸近10個億，陷入資金鏈困境。寧波市、象山縣政府最近專門開協(xié)調(diào)會，要求銀行不抽貸等，進行救助消化。一位銀行房地產(chǎn)金融部門的負責人告訴記者，他估計今年年關不好過，施工企業(yè)“不會安耽”，下一步波及就是建材商。盡管如此，銀行也不敢放貸，一方面目前房子賣不掉，就算銀行放貸支持，沒人買房還是沒用；二是怕眼下“支持”了，萬一房價下跌開發(fā)商資不抵債“跑路”了，款收不回來。
據(jù)了解，杭州的房產(chǎn)中介等相關行業(yè)已大范圍“揭不開鍋”。前段時間關于杭州最大的房產(chǎn)中介企業(yè)裕興不動產(chǎn)“要破產(chǎn)了，辦公樓要賣掉，老板跑路了”的傳聞沸沸揚揚。裕興不動產(chǎn)在11月9日下午迅速做出回應，召開新聞發(fā)布會，董事長張裕興稱：“這全部都是謠言，我們的資產(chǎn)遠遠超過負債�！钡珡堅Ｅd也承認，目前裕興共負債約3100萬，所謂可以抵債的資產(chǎn)主要指的就是辦公樓。張裕興說，由于市場不景氣，整個二手房買賣業(yè)務受到很大影響，最少的時候每天成交才個位數(shù)，再加上旗下天策擔保公司的1000萬債務，讓整個裕興的資金鏈受到很大影響。裕興正處于生死突圍的關鍵期，正在尋找新的合作伙伴以求渡過難關。
據(jù)統(tǒng)計，今年以來杭州全市已成交地塊29宗，已公告待成交土地5宗，合計出讓面積1269畝，僅完成年度出讓計劃的28%。蕭山、余杭兩地已開始出現(xiàn)土地流拍。
專家建議通過長效制度加強管理
浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任、博導賈生華教授認為，調(diào)控過程肯定是痛苦的，應該要“出血”，個別企業(yè)出問題也是應付的代價。一些素質(zhì)差的開發(fā)商就該被淘汰。讓大家明白房地產(chǎn)也不是保賺不虧，對市場來說是一個吸取教訓促進產(chǎn)業(yè)成熟的契機。政策到目前已產(chǎn)生積極效果，不能企業(yè)一叫疼就完全停止，應維持相對穩(wěn)定，但要防范系統(tǒng)性的風險，適時微調(diào)，避免產(chǎn)生更多的風險和危機。他認為可以再觀察一段時間，到今年年底或明年春天根據(jù)情況考慮是否微調(diào)力度和節(jié)奏。
針對限購限貸政策，一些專家學者和金融界人士認為可做一些結(jié)構(gòu)性的變化調(diào)整。賈生華建議區(qū)分不同的地域、品種制定不同的調(diào)控措施，比如高端房不限購，政府所獲收入可加大切塊比例用于保障房建設，實現(xiàn)“劫富濟貧”，對90平方米以下限購，以保障盡可能多的中等收入人群自住需求；對市區(qū)的房產(chǎn)有所限制，對郊區(qū)的可以放開，以吸引民間資金促進郊區(qū)加快城市化。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整可以既讓市場運轉(zhuǎn)起來，又避免泡沫炒作。他認為限貸政策也可以做一些調(diào)整，導向上對青年人第一次置業(yè)應予信貸支持，單純降價可能還不如貸款優(yōu)惠來得更實際。
一位銀行業(yè)高管認為，應通過可持續(xù)的長效制度建設加強行業(yè)的規(guī)范管理，建議通過財稅手段控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，對開發(fā)成本和價格進行評估測算，對每平方米的利潤進行階梯式稅收管制，定價越高利潤越大稅收越高；此外，目前的期房銷售會使價格下跌讓已購房者“很受傷”，并加大風險，應規(guī)定必須“現(xiàn)房銷售”，一手交錢，一手交房，既提高行業(yè)門檻，強化質(zhì)量監(jiān)管，也增加市場漲跌的風險意識，促進整個行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
